В условиях непростой геополитической обстановки рынок недвижимости России становится менее привлекательным. Объем спроса на жилье падает, поэтому брокеры все чаще задумываются о выходе на зарубежные рынки. Самый популярный из них на данный момент — ОАЭ. В 2022 году был рекорд по объему сделок в Дубае, но сейчас популярность набирают и другие города (Абу-Даби, Рас-эль-Хайма. Эмираты справедливо считаются привлекательными с точки зрения инвестиций в недвижимость, но при этом таят определенные сложности для зарубежных брокеров. Как выйти на этот рынок и не потерять средства и время впустую, сколько можно заработать на недвижимости ОАЭ и как продавать ее удаленно, рассказывает Андрей Свириденко, основатель Behomes – технологичной платформы для продажи недвижимости в ОАЭ, которая включает хаб из 108 местных застройщиков.
- Рынок недвижимости России сыпется. Почему недвижимость в ОАЭ – лучшая альтернатива
- Стоимость недвижимости в ОАЭ
- Недвижимость в Эмиратах. Инфраструктура, особенности, благоустройство
- Спрос на недвижимость в ОАЭ
- Покупка недвижимости как способ получить ВНЖ в ОАЭ
- Зачем брокерам продавать недвижимость в Дубае. Преимущества рынка ОАЭ
- Спрос на недвижимость в Дубае вырастет еще больше
- Слабая конкуренция: брокеры ОАЭ некомпетентны и используют устаревшие методы продаж
- Рынок ОАЭ – это прибыльно. Сколько зарабатывает брокер в Дубае
- Как стать брокером недвижимости в Дубае. И почему лучше сделать это удаленно
Рынок недвижимости России сыпется. Почему недвижимость в ОАЭ – лучшая альтернатива
Согласно данным Bloomberg, в 2022 году жители России купили больше всех объектов недвижимости в ОАЭ. Ранее российский покупатели были лишь нишевой группой на дубайском рынке, но после обострения политической обстановки, они обошли традиционных лидеров - Великобританию, Индию и Италию.
Интерес к ОАЭ – вовсе не случаен. Покупатели и брокеры выбирают Дубай, потому что сейчас арабский рынок недвижимости объективно привлекательнее других популярных у россиян стран.
Стоимость недвижимости в ОАЭ
Если мы сравним рынки Эмиратов, Москвы, Турции и Великобритании, то окажется, что недвижимость в ОАЭ самая доступная. Причем, элитная. В среднем, в центре Москвы квадратный метр обойдется примерно в 600 тысяч рублей: там стоимость в два раза выше рыночной цены, в Лондоне – от 440 тысяч рублей, а в Дубае – около 300 тысяч. Из-за катастрофы в Турции и сопутствующего ей обвала цен – в этой стране недвижимость еще дешевле. Жилье в Дубае считается элитным, но оно все равно оказывается выгодней – минимум на 50%.
Недвижимость в Эмиратах. Инфраструктура, особенности, благоустройство
Как правило, в Москве и других крупных городах Европы в большей степени продается старый фонд, либо квартиры с чистовой отделкой. В Эмиратах покупатель недвижимости получает целый комплекс: доступ к парковочным местам, к бассейну, выходы к пляжу, а в большинстве случаев и систему безопасности и наблюдения.
Спрос на недвижимость в ОАЭ
Цены на недвижимость в России сейчас, очевидно, перегреты. По оценкам гильдии риелторов, в 2023 году стоимость жилья может упасть на 30% и вернуться к уровню 2020 года. Соответственно, такая тенденция негативно влияет на спроc, который падает с каждым месяцем 2023 года: инвестиции в недвижимость России уже не выглядят такими привлекательными.
Не лучше ситуация с Турцией. Во-первых, с декабря 2022 в стране закрыли некоторые районы для получения ВНЖ иностранцам. А во-вторых, после землетрясения и сопутствующих ему жертв и разрушений, по нашим данным, спрос на недвижимость упал на 40-41%. До сих пор в Турции прогнозируют новые толчки, что только усугубляют и без того безрадостную тенденцию для инвесторов.
В Эмиратах спрос на недвижимость с каждым годом растет. Недаром в Дубае, по данным DLD, в течение 2022 года сделок с недвижимостью было заключено на 265 млрд дирхамов (около $70 млрд (~ 5 трлн рублей)). Этот показатель сопоставим с совокупным объемом продаж местной недвижимости за предыдущие три года: 295 млрд дирхамов.
Покупка недвижимости как способ получить ВНЖ в ОАЭ
Дополнительным преимуществом Эмиратов над конкурентами становится возможность почувствовать защищенность в условиях сложной геологической обстановки. Правительство страны поддерживает иностранцев и законодательно облегчает им полноценный переезд. В ОАЭ облегченный способ получения ВНЖ – стать резидентам вместе с семьей можно за инвестиции при покупке объектов недвижимости от 205 тысяч долларов. Недаром большинство российских миллионеров в 2022 году уехали именно в Эмираты.
Зачем брокерам продавать недвижимость в Дубае. Преимущества рынка ОАЭ
Рынок недвижимости ОАЭ привлекателен не только для покупателей и инвесторов. Для брокеров Дубай тоже представляет большой интерес.
Спрос на недвижимость в Дубае вырастет еще больше
В 2023 году спрос на недвижимость в Эмиратах, по прогнозам экспертов, вырастет на 46% по сравнению с и так рекордным 2022 годом. Такая тенденция показывает, что рынок недвижимости в ОАЭ – не мыльный пузырь, а его резкий подъем не будет краткосрочным.
Поддерживать спрос на высоком уровне стремится само правительство Эмиратов, которое создает комфортную среду в городах и развивает инфраструктуру. Например, в Дубае к 2024 году планируется установить 28 интеллектуальных пешеходных переходов.
Разумеется, там есть и районы, в которых цены на недвижимость падают – например, Марина в Дубае (-12,8%). Но при этом, более 90% районов считаются зелеными зонами для роста.
Таким образом, брокер в Дубае имеет возможность расти вместе с рынком недвижимости.
Слабая конкуренция: брокеры ОАЭ некомпетентны и используют устаревшие методы продаж
Из-за высокого спроса на недвижимость в Дубае есть и большая доля тех, кто хочет ее продавать. Тем не менее опасаться конкуренции агентам из России точно не стоит.
Во-первых, большинство местных брокеров пользуются устаревшими методами работы. Опираясь, в основном, на личный опыт, они предлагают жилье от трех самых популярных застройщиков, а затем дожимают «клиента» рассказами о том, что предложенные объекты нужно срочно покупать, так как их раскупают очень быстро.
Большинство агентов не считают необходимым пользоваться актуальными инструментами для анализа рынка и «упаковывать» продукт от застройщика. Делая оффер, они, как правило, используют сложные и малопонятные 40-страничные брошюры от застройщиков, в которых даже непросто найти информацию о планировке. При этом, их менеджеры «заваливают» клиентов PDF-файлами с презентациями.
Во-вторых, около 50% брокеров недвижимости в Дубае – малокомпетентны. Сейчас на рынке работают примерно 25 тысяч агентов, среди которых всего лишь 12 700 зарегистрированы в DLD – земельном департаменте Объединенных Арабских Эмиратов. Остальные брокеры, в основном, приезжают в ОАЭ за «лучшей жизнью». У них нет лицензии, поэтому они вынуждены на невыгодных условиях сотрудничать с агентствами, чтобы под их лицензиями закрывать сделки.
Брокеры из России, имеющие опыт, необходимые навыки и современные инструменты могут легко вытеснить эту неквалифицированную половину с рынка.
Рынок ОАЭ – это прибыльно. Сколько зарабатывает брокер в Дубае
Напомним, что в 2022 году оборот от продаж новостроек в Дубае составил около 74 млрд долларов. Следовательно, «кусок» от этого огромного «пирога» при желании мог откусить любой брокер из России.
Так сколько можно заработать на продаже недвижимости в ОАЭ? При средней стоимости квартиры (300 тысяч долларов) и обычной работоспособности (около 6 сделок в год) брокер в Дубае может заработать около 36 тысяч долларов с учетом комиссий. Лидеры рынка закрывают по 10-12 сделок в год и соответственно зарабатывают порядка 72 тысяч долларов.
Как стать брокером недвижимости в Дубае. И почему лучше сделать это удаленно
Работать с рынком недвижимости Дубая брокеры могут двумя способами – удаленно и локально.
Локальный формат работы на рынке недвижимости ОАЭ наиболее распространен. Главный из его инструментов – передача клиента.
При этом способе работы клиент обращается к брокеру, а тот в свою очередь заключает договор партнерства с агентством или застройщиком. За передачу клиента брокер получит поощрение – в лучшем случае около 30% от суммы, заработанной агентом. Предположим: квартиру продали за 300 тысяч долларов. Если учесть, что средняя комиссия агентства за сделку 5%, то оно получит 15 тысяч долларов. 30% от этой суммы – 4500 долларов достанется агенту, передавшему клиента.
Как видим, цифра получается не очень радужная, да и при передаче клиента, к сожалению, возникает риск, что вы его можете потерять.
Конечно, до подписания партнера можно довести и самому – в таком случае вы заработаете 7500 долларов. Однако и это не та цифра, которую хочется видеть, если учитывать все расходы, связанные с переездом в ОАЭ: билеты на самолет, получение лицензии для осуществления сделок по недвижимости, обеспечение маркетинга, затраты на привлечение клиентов.
Сейчас российским брокерам гораздо выгоднее работать с рынком недвижимости ОАЭ удаленно. Для этого существуют специальные приложения и платформы.
Они используют данные земельного департамента Дубая, чтобы демонстрировать клиентам статистику: по спросу на определенные объекты или районы, объему продаж недвижимости, и другую полезную аналитику, которая обновляется в реальном времени и позволяет брокеру оперативно принимать решения.
Такие платформы включают базу проверенных застройщиков с их подробным описанием и доступные объекты для продажи с планами планировки. А для удобной навигации функционируют поисковая строка и гибкая система фильтров.
Но главные плюсы удаленного формата заключаются даже не в удобстве при работе с приложением. Гораздо важнее, что благодаря платформам не нужно даже приезжать в ОАЭ и получать лицензию. Брокеры могут работать удаленно из России, потому что лицензия уже есть у приложения. А самое главное – платформы помогают больше зарабатывать. С их помощью у брокера появляется возможность получать до 87% комиссии от застройщика за закрытую сделку, а, следовательно, зарабатывать не 4500, а 13 650 долларов, в среднем, за один проданный объект.
Развивающийся рынок недвижимости ОАЭ становится отличной возможностью для брокеров нивелировать спад российского рынка, расширить свои бизнес-интересы и увеличить доходы. Благодаря технологиям сделать это теперь еще проще и выгоднее. Главное, не бояться осваивать новые методы в работе и не пугаться неизведанного рынка.
Комментарии