Чем формат агропоселков отличается от земли под ИЖС и дачи?

• Отличие агропоселков от других форматов земельных участков
• Формат агропоселков: целевое назначение, правовой статус, особенности построек, разрешенные виды использования
• Положительные стороны и трудности, связанные с развитием агропоселков

Отличие агропоселков от других форматов земельных участков

Агропоселки представляют собой относительно новый формат организации земельных участков. Получил он свое развитие с 2010 годов, одновременно с улучшением транспортной инфраструктуры вокруг крупных мегаполисов. ИЖС и дачи рассматриваются как альтернатива квартире в городе. По сути, это место за городом, куда люди ненадолго приезжают перевести дух, насладиться природой в перерывах между работой и городской жизнью. Агропоселки же – это концепция, которую можно описать тремя составляющими «живи, работай, отдыхай».

Агропоселки предоставляют более широкий спектр возможностей для использования земельных участков: на таких землях можно организовывать всевозможные агропроекты, развивать свои хобби (кузнечное дело, столярное дело), отдыхать и жить. Вы можете построить семейную усадьбу и организовать агро или эко-бизнес. Тут найдется место и возможности для реализации экопроектов – например, фермерское хозяйство, контактный зоопарк, банный комплекс – все это на одном просторном участке.

Какой бизнес можно открыть в рамках агропоселка:

• эко-ферма – на которой можно выращивать овощи, фрукты, зелень, цветы;
• конюшня – можно обучать детей и взрослых верховой езде;
• пасека и посевные площади для растений, чтобы производить определенные сорта мёда;
• форелевые и другие рыбные хозяйства;
• разведение животных и птиц - как в формате фермы, так и мини-зоопарка;
• домашние сыроварни и другое молочное эко-производство;
• банные и SPA-комплексы.

Особенности земельных участков под ИЖС и дачи:

1. Участки под ИЖС и дачное строительство – это земли под жилую застройку. Только на этих землях в названии построенного капитального объекта можно использовать формулировку «жилой дом», в котором можно впоследствии прописаться. Из-за возможности прописаться на землях ИЖС и дачах, как правило, их цена в разы превышает цены на другие виды участков.

Небольшая оговорка – Закон РФ «О ведении гражданами садоводства…» №217-ФЗ унифицировал терминологию и указал на то, что названия участков «для дачного строительства» и «для ведения садоводства» являются идентичными. Но по всем новым участкам и в градостроительных документах (в тех же Генпланах и Правилах землепользования и застройки) используется терминология «участки для ведения садоводства». Поэтому, говоря о земле под жилую застройку, более корректно было бы использовать ИЖС и землях для ведения садоводства (куда в том числе входит старый термин «для дачного строительства»), но так как тандем «ИЖС и дачи» более привычен, то мы используем его.

2. Участки под ИЖС и дачи обычно небольшой площади: все те же 6-7 соток, которых хватает только на размещение жилого дома, максимум бани. На что-то другое места уже не остается.

Формат агропоселков: целевое назначение, правовой статус, особенности построек, разрешенные виды использования

Основное, в чем агропоселки уступают участкам формата «ИЖС и дачи» – это отсутствие возможности зарегистрировать построенный объект как жилой дом и прописаться в нем. Поэтому, если прописка для вас принципиальна – то выбор будет ограничен только землями ИЖС и дачами.

Если же вам нужен участок не ради штампа в паспорте, то агропоселки – это отличная альтернатива землям ИЖС. А по соотношению цена/возможности, зачастую, даже превосходят их.

Цены на агропоселки в разы ниже, чем на земли ИЖС и дачи: если, в среднем, участок ИЖС - от 100-150 тыс. руб/сотка, то аналогичный ЛПХ будет - от 30 тыс. руб/сотка. Благодаря этому появляется возможность приобрести участки 20-30 и даже 50 соток. Это уже масштаб, который позволяет не только разместить баню, дом для отдыха, беседки для шашлыков, но также мастерские для хобби и любые хозяйственные постройки для агропроектов – будь то теплицы, конюшни, кузницы или сыроварни – места хватит для всего.

Очень важно учитывать, что только официальная численность населения Московской агломерации (Москва и Подмосковье) составляет 22 млн человек, а по факту не меньше 25 млн. И все это – потенциальные потребители продукции, производимой в агропоселках – тут найдется спрос и на экологические чистые продукты, и на семейный агротуризм (что сейчас особенно перспективно и в тренде), востребованы будут кони, рыбалка и многое другое, на что только хватит фантазии.

По зонированию генеральных планов и правил землепользования и застройки, агропоселки размещаются на землях СХ-3 с правом застройки капитальными объектами. При этом, если ранее градостроительные документы предусматривали только 30% застройки территории участка, то сейчас единственное ограничение – это необходимость отступить 3 метра от границы участка, вся остальная территория участка в агропоселках пригодна под застройку. Например, поселки ЛПХ по Горьковскому и Носовихинскому шоссе (Небывалино, Новое Алёшкино, Зeлeный бeрег).

Положительные стороны и трудности, связанные с развитием агропоселков

Благодаря агропоселкам будет развиваться сельская территория: появляться новые рабочие места, развиваться инфраструктура (не только внутрипоселковые дороги, ЛЭП, газ, но непосредственно агропроекты - а это интересный досуг и развитие сферы услуг). Другие позитивные тенденции от развития агропоселков:

• Налоговые поступления в местные бюджеты: от этого выигрывают и жители - получая более благоустроенную инфраструктуру в тех местах, где они живут.
• Снижается нагрузка на транспорт, уменьшаются пробки и высвобождается дополнительное время для жизни - у людей появляется возможность работать там же, где они живут, а не тратить каждый день многие часы на дорогу в Москву и обратно.
• Ну и, конечно же, это дополнительный стимул для комплексного развития Подмосковных внегородских территорий и повышения качества жизни семей: благодаря близости к природе, хорошей экологической обстановке, низкому уровню шума, соседям-единомышленникам.

Основная трудность развития агропоселков – распространенный стереотип о том, что земли бывают только двух видов – ИЖС/дачи и промышленные.

Важно сформулировать и понять – для чего вы покупаете участок. Если это только необходимость прописаться или найти замену квартире за городом – да, тут выбор в пользу ИЖС и дачи. Но если горизонты ваших планов и интересов немного шире, чем жизнь на 6-7 сотках, почти все из которых займет дом – то стоит присмотреться к агропоселкам.

Формат ЛПХ и агропоселков предусматривает много возможностей выбора использования земли на ваше усмотрение из перечисленных в правилах землепользования и застройки:

• можно выбрать что и где разместить на своем просторном участке;
• какой семейный проект организовать на своей земле – возможность запустить любой агропроект из области производства экологически чистых продуктов, туризма и услуг;
• жить и работать на природе, но с необходимой поселковой инфраструктурой в виде дорог, электричества, зон общего пользования (детские и спортивные площадки, въездная группа, площадка для сбора мусора). И в то же время в непосредственной близости от городской инфраструктуры с поликлиниками, школами, детсадами, кафе, торговыми и спортивными комплексами.