Поиск
Новостройки
Продажа
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Срок сдачи
Срок сдачи
S общая, от
от
м2
S общая, от
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
S общая, от
от
м2
S общая, от
S кухни, от
от
м2
S кухни, от
Тип участка
Тип участка
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Найдено
0
0
0
Карта сайта

Безопасный ремонт: как доказать, что ваша перепланировка законна

23 декабря 2023 Колонка эксперта
11 минут 3248 Элина Сорокина
https://www.novostroy.ru/articles/expert/bezopasnyy-remont-kak-dokazat-chto-vasha-pereplanirovka-zakonna/
Безопасный ремонт: как доказать, что ваша перепланировка законна
Безопасный ремонт: как доказать, что ваша перепланировка законна
Колонка эксперта
2023-12-23 11:58:00
https://st.novostroy.su/regions/u/articles/box/6585521656bce.jpg
Потерять квартиру из-за ремонта — реально. Если это не просто косметический ремонт, а перепланировка помещений. Несогласованная перепланировка может привести к серьезным последствиям вплоть до изъятия жилья. Но что делать, если ремонт уже состоялся? Как избежать проблем и нарушений при перепланировке, рассказала сооснователь компании «Формула перепланировок», официальный партнер Гильдии риелторов Москвы Анна Страгис.

Потерять квартиру из-за ремонта — реально. Если это не просто косметический ремонт, а перепланировка помещений. Несогласованная перепланировка может привести к серьезным последствиям вплоть до изъятия жилья. Но что делать, если ремонт уже состоялся? Как избежать проблем и нарушений при перепланировке, рассказала сооснователь компании «Формула перепланировок», официальный партнер Гильдии риелторов Москвы Анна Страгис.

Изображение от пользователя Freepik с сайта freepik.com Изображение от пользователя Freepik с сайта freepik.com

Перепланировка и переустройство: в чем разница

Страгис Анна
Эксперт рынка

Прежде чем паниковать, нужно определиться, что называется перепланировкой. Некоторые считают, что сюда относятся только случаи, когда собственник проводит манипуляции со стенами, однако это не так.

По закону перепланировка — это любое изменение в архитектурном решении, которое находит отражение на техническом плане.

  1. Все, что касается изменений стенок, перегородок, дверных и оконных проемов — это все перепланировка. Например, вы объединили санузел, в спальне отгородили гардеробную, вместо двери на кухне оставили только проем или удалили подоконный блок, сделав французское окно во всю стену — это все примеры перепланировок. Другими словами, если на техническом плане отражена одна планировка, а по факту есть отличия, - то все изменения, даже минимальные, нужно согласовывать. Найти технический план можно в расширенной выписке из ЕГРН или в поэтажном плане вашей квартиры. Кстати, устройство встроенного шкафа тоже считается перепланировкой, если три его стены — это три стены квартиры, а к ним установлены двери. Тогда шкаф становится отдельным помещением, и он должен быть отражен на техническом плане.
  2. Все, что касается сантехники в санузлах и оборудования в кухне, тоже требует согласования, хотя и носит термин «переустройство». Что сюда относится? Например, в санузле вместо ванны появилась душевая кабина, раковина с одной стенки переехала на другую, а на кухне плита и мойка были установлены в другие места, или произошла замена газовой плиты на электрическую. Сюда же относятся замена и перенос радиаторов и стояков отопления. Это тоже переустройство, и это все требует согласования.

Как правило, перепланировка и переустройство идут вместе и согласовываются в комплексе. Редко встречается, когда собственник только передвинул раковину и больше ничего не сделал. Поэтому документы, которые предоставляются в администрацию, так и называются: проект переустройства и перепланировки.

Как узнать, законна ли выполненная перепланировка

Проверить наличие перепланировки можно и самостоятельно. Для этого надо взять исходный план, который был до всех изменений, и сделать обмерный план своей квартиры по факту. Затем просто сравнить их.

Вы можете воспользоваться алгоритмом, который в своей работе используют эксперты по согласованию. Для этого оцените некоторые помещения в своей квартире:

  • Балконы и лоджии. Если подоконный блок убран и отсутствует стеклопакет, значит, это перепланировка, которая будет требовать дополнительных действий. Также нужно проверить, какой тип вашего дома: в монолитных домах подоконные блоки чаще всего не несущие, и их можно удалить, но в кирпичных домах они иногда представляют собой несущую капитальную стену, и согласовать такое изменение гораздо сложнее.
  • Кухня. Если она оборудована газовой плитой, границы помещения должны остаться такими же, как на плане. Между кухней с газовой плитой и жилой комнатой обязательно должна быть стена с дверью или стеклянная раздвижная перегородка. Также запрещается устраивать кухню с газовой плитой над и под жилыми помещениями: расширить кухню за счет коридора мы сможем, а за счет жилой комнаты — уже нет. К кухням с электрическими плитами это тоже применимо.
  • Санузел. Следует обратить внимание на его расположение: не получилось ли так, что ваш санузел после перепланировки помещений расположился над жилой комнатой соседей снизу. Возможно, вы захотели сделать мастер-спальню, и для этого в большой комнате отгородили угол для санузла. Это удобно, но такая перепланировка возможна только, если под вашей квартирой нежилое помещение, или у вас первый этаж. В противном случае изменение согласовать нельзя.
  • Несущие стены. Если отсутствует часть стены, или в ней сделан проем, то такой вид работ требует серьезного согласования и сбора большого пакета документов.

Если серьезных нарушений нет, то, скорее всего, планировку можно согласовать. Для того, чтобы это сделать, нужно пройти несколько этапов:

  1. Обратиться к проектировщику и получить экспертное заключение по этому вопросу.
  2. Пригласить инженера БТИ, который изготовит технический паспорт, где зафиксирует все изменения. Тогда у вас на руках будет паспорт БТИ в «красных линиях» и с отметкой «Разрешение на переоборудование не предъявлено» — технический план, где красными линиями будут отмечены все изменения, которые есть в квартире.

Далее проектная организация в короткий срок подготовит проектно-техническую документацию, а именно - техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки. В этом заключении будет большое количество разделов с подробным описанием всех изменений, которые были произведены, и с уточнением их правомочности. Например, да, вы устроили гардеробную, расширили кухню или перенесли ванну, но всё в рамках законодательства и технических возможностей здания.

Изображение от пользователя Freepik с сайта freepik.com

Сроки подготовки документов и нюансы

Все подготовленные и собранные документы - правоустанавливающие, технические, а также поэтажные планы для квартир выше и ниже вашей, техническое заключение вместе с полным комплектом документов подается в жилищную инспекцию.

Срок рассмотрения готового пакета документов довольно большой. Обычно это 30-45 дней. Если все документы в порядке, к вам придут представители жилищной инспекции, чтобы проверить соответствие выполненного ремонта поданным документам.

Если приемочную комиссию все устраивает, то можно сказать, что вы на финишной прямой. Вам выдают акт о завершенном переустройстве. После его получения следует обратиться к техническому инженеру, чтобы изготовить техплан и новый техпаспорт. Далее со всеми документами следует посетить любой МФЦ, где новую планировку поставят на кадастровый учет, а после - выдадут новую выписку из ЕГРН. В ней на последней странице будет отображена актуальная планировка, та, которая действительно представлена в квартире. Это и называется согласованная перепланировка.

Если жилищная инспекция найдет нарушения в ремонте, или нарушения в документах - отсутствие нужных актов, например, - то вам вернут документы и дадут полный развернутый список того, что нужно устранить. В этом случае сроки согласования перепланировки удлиняются.

Бывает, что вместо газовой плиты стоит электрическая, и это отражено в документе, но ремонт был осуществлен силами не сертифицированной газовой компании. В Москве, например, это Мосгаз. В каждом городе есть подобная сертифицированная газовая компания. В случае замены газового оборудования собственными силами, вы получите отказ в согласовании. Администрация заставит вас обратиться к сертифицированному поставщику газового оборудования с тем, чтобы они вышли на объект и оценили безопасность выполненных работ:

  • как заварена труба, какие использованы вентили и т.д
  • и выдали соответствующие документы. Эти документы нужно передать в администрацию, а потом вновь пригласить приемочную комиссию.

Какие проблемы могут быть, если не узаконить перепланировку

Квартира с неузаконенной планировкой однозначно находится в опасности, поскольку собственник может столкнуться с рядом серьезных рисков и сложностей.

  1. Проблемы при продажи недвижимости. Банки неохотно дают ипотеку на квартиры с несогласованной перепланировкой, поэтому в случае продажи владельцу придется искать покупателей с наличными деньгами. Это существенно уменьшает их количество. Кроме того, собственник будет вынужден снизить стоимость недвижимости, потому что покупатели сами понимают, что перепланировка не согласована, а это представляет им дополнительные хлопоты.
  2. Сложности при дарении и наследовании. Несогласованная перепланировка может стать препятствием для договора дарения и для вступления в наследство. В этом случае при переходе права собственности может случится приостановка сделки в Росреестре с требованием сначала узаконить перепланировку. И тогда вступление в наследство превращается в целый квест. Человек хочет вступить в наследство, но не может, потому что там перепланировка не узаконена. Тогда он обращается за согласованием и получает отказ, потому что он - не собственник недвижимости. Дальше наследник идет в суд, чтобы доказать право узаконить перепланировку. После того, как судебный документ окажется на руках, ему придется вновь подать документы, чтобы согласовать перепланировку. Только после этого наследник вступает в право собственности. Как правило, на все процедуры уходит полтора-два года и немало средств — бывает, до трети стоимости квартиры.
  3. Планировка «засвечена». Перепланировка стала достоянием общественности из-за жалобы от соседей, или ее незаконность выяснилась во время проверки смежными органами. Например, если пришла газовая служба или произошло затопление соседей, и несогласованную перепланировку заметили представители управляющей компании, то собственника в этом случае ждут санкции. Первое - это штраф в размере 2500 рублей. Однако расслабляться от небольшой суммы штрафа не стоит, потому что вместе с ним приходит предписание вернуть планировку в первоначальный вид.

Если все остальное кажется сомнительным, то представьте себе старый фонд, где крохотные кухни, ванные и коридорчики были превращены в шикарную удобную квартиру, но перепланировка не была узаконена. И в случае, если она «засвечена», владельцу такой недвижимости придется вернуть все назад. Это колоссальные расходы, и на практике такие случаи не редкость.

Самое главное, если не согласовать перепланировку и не вернуть все в первоначальный вид, то в этом случае дело может дойти до продажи квартиры с торгов. Дальше на вырученные деньги делается ремонт, и, в соответствии с законодательством, остаток средств выплачивается собственнику. Поэтому если отнестись к документам о перепланировке легкомысленно, можно остаться без квартиры и с небольшой суммой на руках, которой явно не хватит на покупку равнозначного жилья.

Конечно, до такого финала доходит не всегда. Должно пройти несколько лет и множество тяжб с администрацией, чтобы она приняла решение продать недвижимость с торгов. Но такие случаи есть, правда, они встречаются не повсеместно, потому что на каком-то этапе люди понимают, что лучше потратить время и деньги на восстановление первоначального вида, чем потерять квартиру.

Чтобы избежать рисков и сохранить такой ценный актив, как собственная недвижимость, нужно держать документы в порядке. Узаконить перепланировку и жить спокойно вполне реально. Нужно лишь найти специалистов, которые помогут разобраться с документами и освободить вашу голову от лишней информации, а время - для более важных вещей.

Статья по данной теме3 апреля 2023

Представьте, вы выбрали идеальную квартиру, в отличном районе и подходящую по цене, но обнаружили, что в ней сделана перепланировка.

Хотите привлечь новую аудиторию? Размещайте статьи в самых просматриваемых блоках сервиса!

Квартиры от застройщиков с акциями

Все спецпредложения

Комментарии

Авторизуйтесь или введите E-Mail
К этой новости пока нет ни одного комментария
Отменить

Поиск новостроек

Ц
Ю
Я
Показать все