ЖК «Материк»: если бы не одно «но»

Застройщиком ЖК «Мaтерик» является Общество с ограниченной ответственностью «Петрoстрой», учрежденное относительно недавно - 27 мая 2009 года. Учредителями компании являются физические лица: Яковлева Л. М. с долей в 80% уставного капитала и Ипатов Д. Н. с долей в 20%. К началу строительства этого ЖК у «Пeтростроя» был значительный опыт строительства и введения строительных объектов в эксплуатацию. В базе данных ЕГРЮЛ представлены сведения о том, что уставный капитал ООО «Петрoстрой» составляет 50 000 рублей.

Согласно проектной декларации, ЖК «Мaтерик» включает в себя многоквартирный жилой дом сложной конфигурации, состоящий из тринадцати разноэтажных жилых секций, строительство которых планируется в шесть этапов с 2016 по 2021 годы. Разрешительная документация на сайте застройщика представлена по всем секциям, первыми сдаются секции А и Б первой очереди и секции В и Г второй очереди строительства.

Начало строительства секций июль 2016 года, окончание - 4 квартал 2018 года. Дата выдачи разрешения на строительство 06.07.2016 года, сроком действия до 06.10.2021 года. Срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию корпусов А, Б, В и Г, согласно проектной декларации, 4 квартал 2018 года. Количество квартир в секциях А и Б — 549, машиномест — 101. Количество квартир в секциях Б и В — 618. Таким образом, общее количество квартир, которые должен построить и сдать застройщик в рамках 1-й и 2-й очередей строительства - 1 167.

На декабрь 2016 года на строительной площадке, огражденной строительным забором, начинается подготовка котлована. Застройщик оформил надлежащим образом всю разрешительную документацию - она представлена на официальном сайте проекта. Опубликовав эту информацию, застройщик получил возможность привлекать денежные средства по договорам долевого строительства в рамках ФЗ 214.

Кому должны, на что строят

По состоянию на 21.12.2016 года, по информации онлайн-сервиса Росреестра, в строящихся домах ЖК, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0722001:538, было зарегистрировано 165 договоров долевого участия. Планируемая стоимость строительства 5 426 143 000 руб.

Согласно информации, представленной на официальном сайте застройщика, строительство будет вестись за счет собственных средств ООО «Петрoстрой» и привлеченных средств (то есть дольщиков).

Между тем, последние цифры финансовых показателей застройщика по состоянию на 01.11.2016 года, которые были отражены застройщиком в проектной декларации к корпусу В, показывают, что размер прибыли, демонстрируемый застройщиком, недостаточен для строительства объекта стоимостью около 5,5 млрд. руб.

Денежных средств в размере менее 30 млн. руб. вряд ли достаточно, чтобы за их счет осуществлять строительство объекта стоимостью более 5,5 млрд. руб.

Посмотрим на размеры дебиторской и кредиторской задолженностей для сравнения темпов освоения денежных средств на строительстве, возникновения или отсутствия задолженности перед подрядчиками и пр. в разные периоды (в тыс. руб.):

Обращает на себя внимание резкое снижение размеров кредиторской задолженности в период с 1 августа по 18 августа 2016 года на 9 млрд. руб. Это легко объяснимо, так как по информации в проектной декларации ЖК «Прибрeжный», застройщиком которого также является «Петрoстрой», 5 августа 2016 года было получено свидетельство на ввод в эксплуатацию двух корпусов этого ЖК. А значит после подписания соответствующих актов с дольщиками о приеме квартир большая часть кредиторской задолженности (включающая в себе, в том числе, и полученную от дольщиков оплату по ДДУ), была списана, так как обязательства перед дольщиками были выполнены.

Можно предположить, что после окончания строительства и сдачи корпусов ЖК «Прибрeжный» (то есть после выполнения всех обязательств перед дольщиками по этим жилым домам) оставшиеся не реализованными квартиры образуют собой актив, после продажи которого будут получены деньги для строительства новых объектов. Но на декабрь 2016 квартир в продаже нет, все были распроданы в ходе строительства, а значит такой актив отсутствует. Если же посмотреть, на какую сумму предлагает застройщик на своем сайте к продаже квартиры в построенном и сданном в эксплуатацию ЖК «Первoмайский», то простое суммирование даст цифру чуть более 117 млн. руб.

То есть к активам застройщика можно отнести не распроданные квартиры в одном построенном и сданном в эксплуатацию ЖК, продажа которых может принести в итоге порядка 117 млн. руб., которые могут быть пущены на строительство других объектов застройщика. Это довольно значительная сумма, но дело в том, что на декабрь 2016 года застройщик строит сразу несколько ЖК: «Мaтерик», «Aлфавит», «Лaсточка», «Чистый ручeй», «Лoмоносовъ», «Сeверный вальс». Это означает, что если цифру в 117 млн. руб. поделить на все строящиеся ЖК, то каждому «достанется» не так уж и много.

Если посмотреть на строительство ЖК «Сeверный Вальс» (а информация об этом объекте понадобится для анализа рисков по ЖК «Мaтерик»), то видно, что строительство ведется за счет собственных средств застройщика. Согласно проектной декларации этого ЖК, оно представляет собой 3 корпуса жилого дома с общим количеством квартир в 1 660 шт. и сметной стоимостью строительства в размере 2 275 631 тыс. руб. На сайте застройщика имеются фотографии хода строительства по состоянию на декабрь 2016 года, из которых следует, что строительство коробки одного корпуса выполнено полностью. По информации, представленной по запросу из Росреестра, по состоянию на 22.12.2016 года на объектах этого ЖК было заключено 405 договоров долевого участия, то есть около 24% от общего количества квартир в этом ЖК. На момент готовности корпуса процентов на 70 (сентябрь 2016), продано было не более 3% квартир. В суммовом выражении был выполнен строительный объем на несколько сот миллионов рублей. Таким образом очевидно, что работы проводились не за счет средств дольщиков, а за счет других источников финансирования. То есть денежные средства у застройщика есть, только понять, откуда он их берет, не представляется возможным, из-за скудности информации в свободном доступе.

Несмотря на отсутствие информации о финансовых возможностях, можно констатировать, что по факту своей деятельности «Петрoстрой» является очень серьезной и солидной компанией, которая за последние годы построила и сдала множество жилых домов. Причем по информации на различных форумах, серьезных замечаний к качеству построенных домов у покупателей квартир в этих домах нет.

Кроме того, вызывает большое доверие тот факт, что «Петрoстрой», в отличие от множества других крупных застройщиков, не использует фирмы-«прокладки», то есть номинальных застройщиков для строительства своих объектов, которые будут нести ответственность, если строительство пойдет не по плану, при этом выводя себя из-под удара. В случае с этим застройщиком, все строительные объекты он строит сам, а значит в случае каких-либо проблем и ответственность будет нести тоже сам. То есть компания должна подходить к анализу рисков при осуществлении своих строительных проектов более серьезно, чем другие компании, которые подстраховываются зависимыми от них номинальными застройщиками. Это действительно вызывает доверие и является плюсом застройщика.

Сроки сдачи

Зато существует очень большое количество претензий к тому, что «Петрoстрой» регулярно допускает задержки со сроками сдачи в эксплуатацию построенных домов. Простейший анализ построенных и сданных в эксплуатацию в последние годы домов подтверждает справедливость этих претензий:

Тенденция очевидна. За исключением двух домов в 2013 году, один из которых был сдан в эксплуатацию согласно заявленному сроку, а второй на 3 квартала раньше плана, в остальных случаях срок задержки сдачи от года к году увеличивался. Если с 2010 по 2013 год средние сроки задержки сдачи домов в эксплуатацию составляли один-два квартала, то в 2014-2016 годах сроки задержки составляли уже 3-4 квартала, то есть нарастали.

Можно предположить, что увеличение срока задержки связано с нарастанием проблем в строительной отрасли в последние годы, а также с уменьшением количества участников долевого строительства, который привел к уменьшению поступлений денежных средств от дольщиков. Эта информация может говорить о значительной зависимости застройщика от денег дольщиков. Поэтому, конечно, не ясно откуда, но денежные средства у застройщика есть, но и зависимость от средств дольщиков также значительная.

Судебные дела

Из-за непростой общеэкономической ситуации и непростой ситуации в строительной отрасли, возможна значительная задержка со сроками сдачи домов, но в целом у застройщика хорошая репутация, большой опыт строительства и сдачи жилых домов, и очевидно наличие денежных средств. Несмотря на отсутствие информации о финансовых возможностях этого застройщика, можно было бы рекомендовать вкладывать денежные средства в ЖК «Мaтерик». Если бы не одно но.

«Петрoстрой» участвует в двух судебных процессах, которые, в случае неудачного исхода, могут иметь весьма тяжелые последствия для компании.

Первое дело рассматривалось Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 14 июня 2016 года. Исковое заявление от 23.05.2016 Федерального государственного казенного учреждения «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны о признании отсутствующим права собственности на земельные участки, выселении Ответчика с названных земельных участков и освобождении их от находящегося на них имущества Ответчика. А также ходатайство о наложении ареста на земельные участки и запрещения ООО «Петрoстрой» и иным лицам совершать все виды сделок, связанных с использованием, владением и распоряжением перечисленными земельными участками, и производить работы по строительству и ведению какой-либо хозяйственной деятельности на названных земельных участках.

Второе дело с датой рассмотрения 21 апреля 2016 года. Заместитель военного прокурора Западного военного округа в защиту интересов РФ в лице Министерства обороны РФ Федерального государственного казенного учреждения «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации обратился в суд с иском к ООО «Петрoстрой» об истребовании из чужого незаконного владения ответчика следующих земельных участков, расположенных по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н. 2; признании отсутствующим права собственности на указанные земельные участки; признании недействительными записи в ЕГРП о регистрации права собственности ООО «Петрoстрой» на земельные участки; обязании ответчика снести расположенные на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0000000:89725 площадью 29323 кв.м постройки за счет собственных средств и провести рекультивацию земель.

Речь идет о земельном участке, где строится ЖК «Сeверный Вальс», который был приобретен по договору купли-продажи земельного участка 27.02.2015 года, о чем было получено свидетельство государственной регистрации права собственности от 17.03.2015 года. Представители Министерства обороны и Военной прокуратуры оспаривают законность продажи земельного участка застройщику, потому что этот участок располагается на землях Ржевского военного полигона. К настоящему моменту решение в пользу Министерства обороны не принято, а апелляция на не принятие решение в пользу Министерства обороны отклонена. Тем не менее, можно предположить, что судебные разбирательства будут продолжены. Дело направлено в суд первой инстанции.

Информации об этой истории есть в свободном доступе. В апреле 2016 года губернатор дал поручение зампреду по строительству Михаилу Москвину остановить работы в ЖК «Сeверный Вальс». 20 октября 2015 года сотрудники ФСБ в сопровождении спецназа «ГРАД» посетили администрацию Всеволожского района. Целью визита стало обсуждение передачи части земель Ржевского полигона в период с 2007 по 2012 годы. Беседа за закрытыми дверями заняла более трех часов. Правоохранителей интересовали различные архивные документы, касающиеся деятельности администрации в период, когда ее возглавляли Игорь Самохин и Александр Соболенко. По информации СМИ, в кабинете главы администрации Владимира Драчева были проведены обыски, связанные со спорной ситуацией вокруг земли министерства обороны, а именно с Ржевским полигоном.

Трудно ожидать, что с решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области и апелляционным решением ситуация выровнялась. Сотрудники ФСБ просто так не приходят, а значит возможно всякое развитие ситуации. Может ли это каким-либо образом сказаться на строительстве ЖК «Мaтерик»? Самым непосредственным. Если решением суда или решением правительства области строительство ЖК «Сeверный Вальс» будет остановлено, то дольщики этого объекта могут пострадать. Их 405, деньги они, вероятно, внесли не на всю сумму договора, тем не менее выплаты застройщика будут немалые.

Есть еще одно обстоятельство. Представители министерства обороны требуют не только прекратить строительство жилых домов, но и демонтировать уже построенные строения и рекультивировать земельный участок. Если решение будет не в пользу застройщика, это принесет ему еще значительные дополнительные затраты.

Даже сейчас очевидно, судя по постоянным задержкам со сроком сдачи строящихся объектов, у застройщика есть сильная нехватка денежных средств. Их попросту не хватает для того количества строительных объектов, на которых работает застройщик. Если в балансе застройщика образуется дыра в несколько сот миллионов рублей (то есть сгорят или будут заморожены собственные средства, вложенные в строительство жилых корпусов, и не будет возможности вернуть их в обозримое время), то нехватка денежных средств только увеличится, а это может отразиться на сроках строительства и сдачи в эксплуатацию других строящихся объектов этого застройщика, в том числе и ЖК «Мaтерик».

Еще хуже будет развиваться ситуация, если будут начаты следственные действия не только в отношении бывших руководителей Всеволожского района по факту продажи последними земельных участков, входивших в состав Ржевского полигона, но и в отношении руководства компании-застройщика, купившего эти земли. Вмешательство правоохранительных структур, особенно ФСБ, может парализовать финансово-хозяйственную деятельность любого предприятия.

Важные формальности

Застройщик застраховал гражданскую ответственность, информация об этом представлена в проектных декларациях и изменениях к ним. В случае не сдачи жилых домов, дольщики могут рассчитывать на получение компенсационных страховых выплат. «Петрoстрой» работает без нарушения строительных норм. Проверок Госстройнадзора, выявивших нарушения в ходе строительства в 2016 году, не зафиксировано. Значительных гражданских, административных и банкротных исков к застройщику не отмечено. Отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство Федеральной службой судебных приставов в отношении компании не ведется.

Подводим итоги

«Петрoстрой» - серьезный и солидный застройщик, имеющий значительный опыт строительства и сдачи большого количества жилья в эксплуатацию. Компания заявляет, что строит дома на собственные средства, а также за счет поступлений от дольщиков. Хотя документального подтверждения наличия значительных собственных средств обнаружить не удалось, по факту строительства объектов без привлечения денег дольщиков видно, что такими денежными средствами застройщик обладает.

При осознанном понимании дольщиком того, что сдача жилого дома может быть задержана до года, можно было бы рекомендовать вложение денежных средства в ЖК «Мaтерик».

Но, к сожалению, судебное разбирательство, а также возможное разбирательство в рамках каких-либо следственных действий в отношении земли под ЖК «Сeверный Вальс» в случае неблагоприятного исхода может сказаться на всей деятельности застройщика, в том числе и на ЖК «Мaтерик». Поэтому окончательная рекомендация - подождать некоторое время и посмотреть на развитие ситуации с землей под ЖК «Сeверный Вальс». Как пойдет дело в суде первой инстанции, будут ли представители областного правительства пытаться остановить стройку, будут ли осуществляться «наезды» со стороны следственных органов и ФСБ. Можно предположить, что это станет ясно в течение нескольких ближайших месяцев.

Пока можно наблюдать за тем, ведется ли строительство по заявленному графику. И если строительство будет идти хорошими темпами, а ситуация с землей «сойдет на нет», то мы не видим риска в покупке квартиры в ЖК «Мaтерик».