Плотно застроенные многоэтажками районы нередко пренебрежительно называют «человейниками». Рассказываем, когда в России появились это слово и само явление. Остановимся также на реалиях и экспертных прогнозах.
- Из общечеловеческого в пренебрежительное
- Имперское и советское прошлое
- Современные реалии
- Альтернативы «человейникам»
Из общечеловеческого в пренебрежительное
Считается, что слово «человейник», буквально отсылающее к муравейнику, возникло недавно. Однако этот термин впервые употреблен еще в 1860-м Николаем Платоновичем Огарёвым. Этот поэт, мыслитель, революционер и ближайший друг Герцeна писал: «Человечество все же живо и что – хочешь не хочешь, – а оно необходимо должно устраивать свой человейник». Таким образом, под «человейником» Огарёв подразумевал не просто городскую застройку, а все человеческое общество.
Как пренебрежительное название для определенных типов массовой застройки слово «человейник» стало употребляться уже в современной России. «Термин "человейник" в России относительно новый и не имеет четко определенной даты появления, – отмечает руководитель агентства недвижимости Vysotsky Estate Фили-Можайский Сергей Макаров. – Он возник как пренебрежительное название для определенных типов массовой застройки. В широком смысле этот термин может применяться к различным формам плотной городской застройки, которые начали интенсивно развиваться в постсоветский период, особенно с конца 1990-х – начала 2000-х годов, когда активизировалось частное строительство в России».
Особенно рост такого рода застроек, по словам Сергея, усилился в период экономического подъема 2000-х, когда увеличилось финансирование строительства и вырос спрос на жилье. «Развитие жилищного строительства привело к появлению большого количества многоэтажных жилых комплексов на окраинах крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург, – комментирует эксперт. – Эти комплексы часто строились с упором на максимизацию прибыли застройщиков за счет увеличения числа квартир на единицу площади земли, что привело к созданию жилых комплексов с высокой плотностью населения, ограниченным пространством для отдыха и парковки, а также не всегда адекватной инфраструктурой. В связи с этим, термин "человейник" приобрел отрицательные коннотации (смыслы – ред.) и стал использоваться для описания таких объектов недвижимости».
Имперское и советское прошлое
Для понимания, многоквартирные дома в России появились не в этом и даже не в прошлом веке. Истoрия такого жилья уходит в XIX век и связана развитием заводов и фабрик и открытием новых учебных заведений. «Высокое здание, в котором может жить сразу много людей – признак большого города, в который со всей России едут студенты, учителя, инженеры, рабочие, – поясняет генеральный директор АН «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева. – Владельцы участков стали строить большие доходные дома, чтобы всех разместить с наибольшей для себя выгодой. В те времена даже трехэтажный дом был диковиной, а уж 10-этажку, построенную в 1913 году в Москве в Большом Гнездниковском переулке, народ назвал "тучерезом". Можно сказать, это первый столичный "человейник"».
Распространились доходные дома и на Санкт-Петербург, являвшийся столицей Российской империи. В таких домах в конце XIX – начале XX веков, как правило, были небольшие квартиры и общие кухни. «Первым многоквартирным доходным домом Петербурга считают Дом Мурузи на Литейном, – комментирует Юлия Усачева. – Он был построен в 1874-1877 годах и имеет богатейшую истoрию, в том числе потому, что в нем жили и работали знаменитые писатели и поэты».
С приходом советской власти, державшей курс на индустриализацию (интенсивный переход от традиционного, аграрного общества к промышленному), людей в крупных городах стало еще больше. Это значит, что жилой площади понадобилось больше, и многоэтажные дома стали строить ударными темпами. «Высотность поначалу не была большой: спальные районы застраивались пятиэтажками, – отмечает Юлия Усачева. – Но для людей, которые переезжали туда из бараков или старого фонда, даже эти дома казались "человейниками". А жителям деревянных домов, наблюдавших, как по соседству растут такие пятиэтажки, и вовсе было трудно справиться с шоком».
Генеральный директор компании «Арбитрум» Артур Маркаров в свою очередь более подробно останавливается на временах СССР: «Массовое возведение многоквартирных домов в России началось в советское время. После Второй мировой войны была запущена программа массового строительства, в ходе которой строились типовые многоквартирные дома, известные как "хрущевки" (по имени советского лидера Никиты Хрущева, поддержавшего этот проект). Эти дома имели небольшие квартиры и типовую планировку. В последующие десятилетия, особенно в период после распада Советского Союза, разнообразие форм и типов многоквартирных домов стало более широким. На рынке появились новые строительные технологии, архитектурные решения и стандарты качества».
Современные реалии
Вместе со страной существенно изменился и рынок. «Никакая пятиэтажка никого уже, конечно же, не пугает, – замечает Юлия Усачева. – "Человейниками" стали называть дома в 20-30 этажей, расположенные десятками на относительно небольшой площади. В таких домах вы не знаете своих соседей, а в "лесу" из корпусов можно заблудиться. В Москве первым подобным "человейником" считается ЖК "Дом на Беговой", построенный в 2008 году. В Санкт-Петербурге "человейником" называют знаменитый "дом-змею", возведенный еще в 70-х годах на улице Пионерстроя. Расскажу и про свой город, Сочи. У нас первая подобная застройка началась 10-12 лет назад и сразу приобрела характер бума».
То, что и в больших, и в малых городах России «человейников» становится все больше, означает: этот вид недвижимости прижился в нашей стране и имеет спрос. «И, как всякая недвижимость, "человейники" будут строиться и продаваться до тех пор, пока люди проявляют к ним интерес. В ближайшем будущем спада в этом сегменте не предвидится», – заключает Юлия Усачева.
Другой вопрос – во всех ли городах уместна такая застройка? «"Человейники" нужны для тех мегаполисов, куда люди едут работать и учиться, – считает Юлия Усачева. – А в небольших городах, например, у нас в Сочи, их назначение непонятно – особенно когда их строят в прибрежной зоне, где они загораживают виды на море, а их жильцы создают хаос на пляже и пробки на дорогах».
Альтернативы «человейникам»
Будучи высотными зданиями, «человейники» рассчитаны на проживание большого количества людей, и оценивать настоящее и будущее таких новостроек можно по разному – убежден инженер строительного контроля ООО «Правильная новостройка» Евгений Кустов: «С одной стороны, человейники предоставляют возможность размещения большого количества людей в условиях ограниченного городского пространства. Они могут содержать жилые и коммерческие помещения, офисы, магазины, развлекательные центры и другие инфраструктурные объекты, что делает их удобными для проживания и работы. С другой стороны, строительство человейников вызывает определенные проблемы. Одна из них – это проблемы инфраструктуры. Увеличение численности населения в высотных зданиях требует соответствующих мер по обеспечению коммуникаций, энергоснабжения, транспортной доступности и других факторов, что может привести к перегрузке городских систем. Также стоит учитывать социальные аспекты строительства человейников. Высотные здания могут привести к увеличению плотности населения, что может оказывать влияние на жизнь и комфорт горожан. Они могут стать источником проблем с загазованностью, шумом и отсутствием пространства для отдыха».
Выходом, в представлении инженера, могут стать новые концепции, позволяющие более эффективно использовать вертикальное пространство и минимизировать негативные последствия. В качестве одной из таковых Евгений Кустов называет квартальную застройку, при которой площадь, равную микрорайону, разбивают на несколько кварталов, разделяют небольшими улицами с большими тротуарами. «Дома с маленьким количеством этажей пристроены близко друг к другу с небольшими придомовыми участками. На первых этажах таких домов, как правило, располагаются коммерческие помещения с малым бизнесом, в котором заинтересованы жители данного квартала», – поясняет эксперт.
В целом настоящее и будущее «человейников» в России, по словам экспертов, зависит от многих факторов. Это и технические возможности, и потребности населения, и инфраструктура городов, и поддержка государством. Для понимания Артур Маркаров предлагает следующую классификацию факторов, влияющих на новостройки:
- экономическая ситуация – уровень доходов населения, инфляция и общая экономическая стабильность влияют на спрос на жилье и на возможности строительных компаний;
- технологические инновации – использование в строительстве новых технологий и улучшенных материалов, систем энергосбережения и инноваций в планировке помещений;
- тенденции в городском планировании – фокус на устойчивости, создание комфортных городских пространств, включение зон отдыха и общественных мест;
- экологическая устойчивость – растущее внимание к экологии повышает интерес к проектам, включающим в себя «зеленые» технологии и энергоэффективность.
Пока же на фоне удорожания недвижимости, растущих ипотечных ставок и низких доходов населения спрос на «человейники», вероятно, останется.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками», чтобы быть в курсе главных новостей рынка недвижимости и получать свежие обзоры и аналитику.
Комментарии