Novostroy.su проверил ЖК «Новая Швейцария»

Удастся ли выдержать срок сдачи?

Комплекс состоит из двух корпусов, строительство которых осуществляется в один этап. Разрешение на строительство было подписано администрацией МО Всеволжск 9 октября 2012 года, окончание строительства определено, согласно этому документу, в срок до 01.08.2015 года. Начало работ по строительству ЖК «Новая Швейцария» - октябрь 2013 года. Разрешение на строительство продлевалось дважды: сначала до 15 декабря 2015 года, затем до 01 июля 2016 года. Согласно первоначальной проектной декларации, срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта - 1 августа 2015 года. Сдать дом в срок не смогли и изменили его на 2 квартал 2016 года.

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Новая Швейцария»

Оникс

К настоящему моменту из оставшихся работ (согласно актуальным фотографиям со стройплощадки) необходимо выполнить частично наружную отделку и фасадные работы, частично черновую внутреннюю отделку. Отсутствует в обоих корпусах система отопления, наполовину выполнена электрика, не смонтировано лифтовое оборудование, не начато благоустройство прилегающей территории. При наличии полноценного финансирования оставшийся объем работ может занять до шести месяцев. При отсутствии такового - срок строительно-монтажных работ увеличится. Можно предположить, что к 1 июля 2016 года работы закончены не будут. К тому же, после окончания строительно-монтажных работ необходимо время на проверку объекта госкомиссией, на устранение выявленных недостатков, прохождения акта госкомиссии через все контролирующие органы. Кроме того, необходимо время для подписания разрешения на ввод в эксплуатацию. Эти этапы в целом могут занять несколько месяцев (при отсутствии замечаний со стороны контролирующих органов).

Таким образом при наличии полноценного финансирования и при отсутствии проблем с контролирующими органами ввод в эксплуатацию ЖК «Новая Швейцария» можно ожидать не ранее конца 2016 года.

Чтобы разобраться, есть ли у застройщика средства на завершение строительства (267 млн.руб. - планируемая стоимость строительства, согласно проектной декларации), изучим документы.

Бумаги не врут

Согласно разрешительной документации, застройщиками ЖК «Новая Швейцария» являются три организации:

• ООО Оникс (зарегистрировано 4 февраля 2003 года; уставный капитал 40 000 руб, единственный учредитель - Голиков Ю.М., с 05.02.2015 года единственный учредитель - потребительский жилищно-строительный кооператив «Новый Дом»).
• ООО Одежда (зарегистрировано 23 февраля 2003 года; уставный капитал 200 000 руб.; учредителями являются Всеволжское потребительское общество и три частных лица - Богдевич С.В., Шагина Н.И., Пухова А.П.).
• Всеволжское потребительское общество (зарегистрированно 19 октября 1998 года).

Все три компании зарегистрированы, как можно видеть, сравнительно давно, но до начала строительства вели хозяйственную деятельность, не связанную со строительством.

Финансовые показатели компаний-застройщиков, отраженные в проектной декларации и изменениях к ней:

Очевидно, что ООО «Одежда» по финансовым показателям, отраженным в проектной декларации в 2013, 2014, 2015 году не является реальным застройщиком. Ее участие, вероятно, ограничивается передачей под застройку доли в земельном участке на котором осуществляется возведение новостройки (к слову, участок земли, на котором осуществляется строительство, принадлежит всем трем организациям на правах общей долевой собственности).

Всеволожское потребительское общество имеет более серьезные финансовые показатели. Но вероятно, эти показатели связаны с основной сферой деятельности данной организации (розничная торговля в неспециализированных магазинах), с учетом того что она не отражает у себя на балансе значительные внеоборотные активы.

По состоянию на 31 декабря 2014 года, единственным застройщиком, который отражал в финансовой отчетности (данные по которой сдаются в органы Росстата) внеоборотные активы (к которым относятся в том числе незавершенные объекты строительства) в размере 138 млн.руб., было ООО «Оникс». При этом компания отразила наличие заемных средств в размере 22 млн.руб. и показала убыток в размере 6,3 млн.руб.

Исходя из данных всех трех компаний, только данные, представленные ООО «Оникс», можно оценивать как показатели реального застройщика. В финансовых показателях 2013 года отражено наличие крупной кредиторской задолженности компании, которая, вероятно, была связана с получением денежных средств, необходимых для начала строительства.

В последующие годы соотношение дебиторской и кредиторской задолженности было в пользу первой — то есть с крупными долгами компания рассчитывалась. Показанные на протяжении всех лет строительства убытки отражают значение этой компании в этом проекте. Вероятно, роль ООО «Оникс» техническая, т.е. получение прибыли не предполагается.

Чтобы построить квартиру — надо продать квартиру

Судя по отсутствию у застройщиков накопленных активов и отсутствию прибыли, строительство осуществлялось изначально за счет привлеченных средств, а в дальнейшем только за счет средств дольщиков.

Можно предположить, что и окончание строительства должно быть осуществлено за счет средств дольщиков. А с этим у застройщика проблемы. На сайте комплекса в разделе с реализуемыми квартирами значится, что из 130 квартир в этом ЖК осталось продать всего 8 на общую сумму около 26 млн.руб. Можно предположить, что именно отсутствие активов для продажи, и соответственно, средств от дольщиков привело к замедлению темпов строительства. Для окончания строительства необходимо привлекать средства извне. Вероятно, именно с этим связано сообщение, опубликованное в январе 2016 года на официальном сайте проекта, о том, что в связи с ростом стоимости отделочных материалов стоимость квартир будет пересмотрена.

Скажи мне, кто твой враг....

Стоит также особое внимание обратить на наличие судебных разбирательств между застройщиком ООО «Оникс» и контролирующими государственными организациями: администрацией МО Всеволожска, Комитетом государственного строительного надзора Ленинградской области и Комитетом по архитектуре и градостроительству Ленинградской области.

Решением Арбитражного суда от 02 февраля 2016 года компании было отказано в принятии иска к Комитету Госстройнадзора Ленобласти и Комитету по архитектуре и градостроительству Ленинградской области. ООО «Оникс» требовало выплатить ему компенсацию в размере 2,4 млн. руб за отмену выданного разрешения на строительство. После нескольких судебных заседаний в декабре 2013 года Арбитражный суд подтвердил законность выданного разрешения.

Из этого судебного разбирательства видно, что вышеуказанные государственные органы пытались прекратить строительство ЖК «Новая Швейцария». Именно эти организации будут принимать объект в эксплуатацию, а практика показывает, что при наличии конфликта с принимающими государственными органами застройщику будет не просто сдать объект.

Резюме:

Ни у одной из трех организаций, юридически являющихся застройщиками, нет интернет-сайтов с предложениями о продаже квартир в этом ЖК. Такая информация присутствует на сайте ГК «Pro-Инвест». «Pro-Инвест» объявляет себя девелопером (т.е. компанией, осуществляющей финансирование и реализацию построенных площадей). На этом же сайте предлагаются к продаже не проданные квартиры в данном ЖК и дается телефон своего отдела по реализации недвижимости. Стоит однако помнить, что юридическую ответственность, в случае возникновения проблем со строительством и сдачей новостройки, эта компания нести не будет. В проектной декларации ЖК «Новая Швейцария» роль ГК «Pro-Инвест» юридически не закреплена.

Возвращаясь к наличию у жилого комплекса трех застройщиков, можно предположить, что подобная схема сделана с целью:

а) минимизировать риски возможных судебных разбирательств, если возникнут проблемы при осуществлении строительства;

б) вывести прибыль, образовавшуюся в результате реализации построенных площадей. Вся прибыль аккумулируется в другом месте (возможно в компании, позиционирующейся в качестве девелопера - «Pro-Инвест»).

В случае возникновения проблем у застройщика кредиторы (в том числе дольщики) смогут рассчитывать только на долю в объектах незавершенного строительства. Каких-то иных активов, либо ликвидности согласно этой схеме у застройщика быть не должно. В случае не достройки ЖК «Новая Швейцария» и последующих судебных разбирательств такая схема позволит не допустить риска для лиц и организаций, стоящих за застройщиком, по наложению каких-либо имущественных взысканий на их активы.

Застройщик ООО «Оникс», согласно опубликованным в проектной декларации данным, не осуществил страхование гражданской ответственности застройщика, реализующего жилье по ДДУ. Разрешение на строительство было получено застройщиком в конце 2013 года, то есть за несколько месяцев до 1 января 2014 года, когда изменениями в 214-ФЗ, такая страховка стала обязательной для застройщика.

Для дольщиков отсутствие страхования означает, что, если ЖК «Новая Швейцария» не будет сдан, они не смогут рассчитывать на компенсационные выплаты, которые могли бы получить в случае страхования гражданской ответственности застройщика.