Когда в полной мере засияет «Созвездие»?

Сроки его сдачи несколько раз были сорваны, общая задержка составляет почти 3 года. Этот корпус из 3-ей очереди долгое время оставался в разряде «проблемных», и в итоге застрял на последнем этапе – чиновники отказываются принимать его в эксплуатацию. Пайщики считают себя обманутыми, протестуют, подают судебные иски, устраивают одиночные пикеты, даже создали видеообращение к президенту РФ с жалобой. Выясним, почему это случилось и определим дальнейшие перспективы.

Застройщиком ЖК «Созвездие» выступает Navis Development Group – ООО «Строительная компания «Навис», зарегистрированная в декабре 2009 г. (ИНН 7805507702). Уставный капитал фирмы составляет 10 000 рублей. Равноправные учредители, каждый из которых владеет долей в 50%: Львович Владимир Владимирович (ИНН 470503896558) и Львович Александр Владимирович (ИНН 470503896163). Последний является одновременно генеральным директором и учредителем аффилированных предприятий: ООО «РАЗВИТИЕ», ООО «МЕТРЫ», ООО «ПЕТЕРГОФСКОЕ». Согласно базе данных ЕГРЮЛ, основной вид деятельности организации – подготовка строительной площади. Кроме того, перечислено 9 дополнительных видов деятельности, в числе которых «Строительство жилых и нежилых зданий».

Застройщик ранее был хорошо известен в Ленобласти в качестве строительного кооператива в Волосово («Волосово-Копстрой»). Позже преобразован в малое предприятие «ССМ Строй», а затем – в частное. На протяжении всего периода своей «жизнедеятельности» фирма занималась возведением малоэтажных жилых домов, а также ремонтом складских и торговых объектов в Ленинградской области. Петербургский строительный рынок компания решила покорить под наименованием «Навис» в 2009 г., а нынешнее англоязычное имя получено в 2015 г. в результате очередного ребрендинга.

ЖК «Созвездие» стал вторым высотным объектом фирмы (после ЖК «Дом БДТ» в Красносельском р-не). Для его реализации создан одноименный кооператив – ЖСК «Созвездие». Председателем выступает Владимир Львович, родной брат гендиректора и соучредителя СК «Навис».

Краткая характеристика новостройки

Комплекс возводят во Всеволожском районе, в поселке Мурино, по улице Шувалова, д.14 и 16/9 (бывшие земли САОЗТ «Ручьи»). Кадастровый номер земельного участка, отведенного под застройку: 47:07:0722001:563. В состав ЖК «Созвездие» вошли 3 корпуса, высотой от 18 до 25 этажей.

• Первая очередь. Корпус №1 со встроенно-пристроенным дошкольным образовательным учреждением и амбулаторно-поликлиническим отделением. Дом рассчитан на 643 квартиры.
• Вторая очередь. Корпус №2, в котором предусмотрено 498 квартир.
• Третья очередь. Корпус №3, где запроектированы 933 квартиры.

Первую очередь ввели в эксплуатацию еще в декабре 2015 г., вторую – в апреле 2016 г. Согласно указанным в документации срокам окончания строительства, задержка по первому зданию составила 11 месяцев, по второму – 9 месяцев. Изначально запланированный срок ввода в эксплуатацию третьей очереди – середина 2015 г. Однако даты неоднократно переносились, последняя назначенная – II-III квартал 2018 г. (хотя до недавних пор предполагалось сдать третий корпус в IV квартале 2017 г.).

Как идут строительные работы на объекте?

По фотографиям, размещенным в интернете посетителями новостройки видно, что последний дом достроен. В настоящий момент завершают внутренние работы, подключают необходимые коммуникации, устанавливают инженерно-техническое оборудование.

Но увы, как раз при подведении коммуникаций у застройщика возникли сложности с местными органами власти. Еще при сдаче первой очереди были озвучены проблемы в связи с подключением к электросетям, а в сентябре 2016 г. выяснилось, что фирма задолжала «ПетербургТеплоЭнерго», в результате чего подача отопления была отложена. Это только одна из причин, по которой комплекс попал под контроль комитета по архитектуре и градостроительству еще в конце 2016 г.

Так в чем же настоящая проблема?

За реализацией ЖК «Созвездие» комиссия Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН) до сих пор следит очень тщательно. Кроме недоразумений с коммуникациями, было зафиксировано существенное отставание от графиков строительства социальных объектов из первой очереди - детского сада. Но этот «камень преткновения» уже устранен, – учреждение построено и в нем ведутся внутренние работы. Существуют и второстепенные причины, по которым застройщику отказали в выдаче разрешительной документации на ввод третьего корпуса в эксплуатацию:

1. Превышение площади объекта на 11% от запланированной.
2. Отсутствие паркинга.
3. Нехватка документов на подключение дома к системе ливневой канализации.

Некоторые покупатели уверенны, что подобные обвинения не обоснованы, мол все это придирки, ведь другие объекты принимаются без столь строгих проверок. Но органы власти утверждают, что все претензии справедливы. А чтобы пайщикам не доводилось еще дольше ждать своих квартир, обещают выехать на приемку объекта по первому требованию застройщика (после устранения перечисленных недоразумений). Чтобы исправить ситуацию, застройщик согласовал с данными органами возможность ввести 3-й корпус в эксплуатацию посекционно. Следовательно, в разрешение будут внесены соответствующие корректировки: сначала планируют сдать секции В3 и В4, потом В1 и В2. Таким образом часть пайщиков сможет заселиться быстрее.

Но увы, есть еще один «тормозящий» фактор – некорректно оформленный участок под застройку.

Риски пайщиков, выбравших схему ЖСК

В случае с ЖК «Созвездие» взаимоотношения застройщика с покупателями квартир определены организационно-правовой формой ЖСК. То есть, финансирование объекта осуществляется не за счет полученных средств на основании заключенных договоров долевого участия, а посредством покупки паев после вступления в жилищно-строительный кооператив. Собранные таким образом деньги перенаправляются на строительство в рамках заключенного договора подряда. Для покупателей это серьезный риск, так как официальные взаимоотношения с подрядчиком отсутствуют. То есть, пайщики не могут полноценно проконтролировать расход собранных средств – все делается исключительно на доверии. Фактически, именно так и происходит на практике: вступая в кооператив, пайщики подписывают доверенность на Председателя правления ЖСК, таким образом делегируют полномочия по расходу финансов. У самого пайщика в данной ситуации нет возможности как-то повлиять на ход строительства.

К тому же, схема возведения объектов посредством создания ЖСК не предусматривает строго оговоренных сроков строительства зданий, как при заключении договоров долевого участия. Все риски пайщики кооператива осознанно берут на себя. Вернуть вложенные деньги они могут, если выйдут из кооператива и потребуют у ЖСК выкупить пай. Но здесь предполагается ряд условий, что делает возврат денег слишком долгим и невыгодным для пайщика (общие потери могут составить более 50%).

Еще одним серьезным риском покупки недвижимости по схеме ЖСК является отсутствие гарантии, что изначально определенная сумма, прописанная в договоре (стоимость пая), останется окончательной. Правление может принять решение, что объем затрат или сроки строительства увеличились, а затем предложить пайщикам доплатить недостающую часть в виде дополнительных взносов. Кроме того, если стройка пойдет не по плану, застройщик, даже получив все деньги, защищен от судебных разбирательств и преследований пайщиков, ведь прямого отношения к сбору финансовых средств он не имеет.

Хватает ли застройщику денег для завершения комплекса?

При реализации недвижимости по ДДУ застройщик выкладывает в открытый доступ проектные декларации, где указано, за счет каких денежных средств ведется строительство. Но в случае применения схемы ЖСК такой документ не требуется, а соответственно, необходимой для анализа информации нет. К тому же, при наличии Председателя ЖСК, связанного с застройщиком, невозможно проконтролировать сметную стоимость строительства и весь объем финансовых поступлений, вносимых пайщиками. То есть в данной ситуации реальный принцип строительства и финансирования объекта следующий: если деньги есть, то дом строится, если их не хватает, то работы могут застрять, но к застройщику не может быть никаких претензий.

Согласно информации, предоставленной представителями ЖСК, на момент написания статьи в первых двух сданных в эксплуатацию корпусах осталось всего несколько квартир. В последнем, проблематичном корпусе их меньше 20 штук. Это позволяет сделать выводы, что жилье в новостройке пользуется спросом. Продажи ведутся по переуступке прав собственности официальным брокером застройщика – АН «Метры». На портале Росреестра отсутствует справочная информация по реализованным объектам недвижимости в комплексе «Созвездие». Это делает невозможным выяснить точное количество официально реализованных квартир. То есть, сложно понять, достаточно ли денег было привлечено для того, чтобы застройщик завершил объект, и сколько еще осталось свободных (непроданных) квартир. Но в этом уже нет необходимости – объект почти завершен, и мы можем лишь предполагать, что в данном случае использовались деньги, привлеченные посредством продажи паев. Попробуем проанализировать финансовое состояние фирмы.

Согласно бухгалтерской отчетности застройщика, которую он предоставлял в органы Росстата, компания является устойчиво прибыльной, что подтверждено соответствующими цифрами: 

Эти данные были предоставлены по итогам работы за 2016 год, когда еще велось активное строительство объекта. По ним видно, что на строительстве застройщиком было освоено около 8,5 млрд. руб., что отображено в строке «Основные средства». Получается, финансирование объекта велось за счет поступлений пайщиков, так как в графе «Доходы будущих периодов» на тот момент были отображены почти те же 8,6 млрд. руб. Разница между кредиторской (долг застройщика перед подрядчиками) и дебиторской задолженностью (авансирование работ и материалов) также относительно небольшая. Это тоже свидетельствует о том, что деньги использовались целенаправленно, для возведения комплекса.

Поскольку заемные средства практически не использовались, можно сделать вывод, что у застройщика были и собственные деньги, именно это позволило ему завершить объект при сложившихся непредвиденных обстоятельствах. А в строке под кодом Ф1.1210 «Запасы», скорее всего, помимо личных активов отражено несколько оставшихся непроданных квартир, которые еще числятся в собственности компании. Все это говорит о разумном использовании финансов застройщиком, даже несмотря на то, что в графе «Чистая прибыль/убыток» отражен мизерный минус (по сравнению с оборотными суммами).

Суды, ипотеки, долговые обязательства застройщика

К отрицательным моментам следует отнести то, что на момент написания статьи у фирмы выявлено множество сторонних долгов, – ведется около 10 исполнительных производств на основании актов об административных правонарушениях. Однако суммы незначительные (в пределах от 500 до 2000 р.), поэтому вряд-ли могут каким либо образом отразиться на завершении объекта.

Кроме того, у компании богатая арбитражная практика – порядка 80 дел. Застройщик «спорил» в основном с госорганами, выступал как истцом, так и в качестве ответчика. В результате почти половина дел (41%) была им выиграна. Данные по банкротным делам в открытом доступе отсутствуют.

Какие выводы можно сделать?

До старта данного проекта у застройщика уже был опыт реализации нескольких объектов жилой недвижимости. Случались срывы сроков, как и с ЖК «Созвездие», но в итоге все дома были достроены и сданы в эксплуатацию. К фирме довольно часто предъявляли претензии, как относительно сроков, так и по поводу качества строительства, но все-же ни один проект не был брошен. Поэтому есть основания полагать, что опытный девелопер доведет дело до конца и рано или поздно выдаст пайщикам ключи от квартир и в этой новостройке. Несмотря на целый ряд причин, задерживающих ввод третьего корпуса в эксплуатацию, установленные сроки сдачи (2-3 кв. 2018 г.) кажутся уже более реальными и вполне достижимыми. К тому же, сам застройщик официально утверждает, что финансирования ему достаточно для полного завершения проекта.

Однако мы можем рекомендовать покупку квартиры в ЖК «Созвездие» только после того, как будут исправлены ошибки застройщика при оформлении документации, которые мешают зарегистрироваться покупателям. А поскольку у граждан, приобретающих квартиры, нет прямых юридических отношений с подрядчиком (компанией, от которой зависит строительство и ввод в эксплуатацию), это стало серьезной проблемой. У пайщиков отсутствует какой-либо механизм воздействия на застройщика, кроме как надавить с морально-этической стороны и испортить ему репутацию.