Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Мистолово: сравниваем трёх китов

Строительный ринг и рейтинги 2467 18 ноября 2014 в 9:00
Мистолово: сравниваем трёх китов

В данном обзоре будут сравниваться 3 конкурирующих проекта: ЖК «Близкое» от компании «ПетроСтиль», ЖК «Mistola Hills», девелопером которого является компания «Северный город», и ЖК «Альпийская деревня» от застройщика «IMD Group».

Выбор данных объектов обусловлен их популярностью у посетителей портала novostroy.su. Проекты строятся в поселке Мистолово, все три расположены на расстоянии около километра друг от друга.

Общие характеристики

Критерий сравнения ЖК «Близкое» ЖК «Mistola Hills» ЖК «Альпийская деревня»
Просмотров на novostroy.su 13883 20134 23379
Запросов в Яндексе 150 158 454
Объектов у застройщика 6 5 2
Срок реализации проекта IV квартал 2015 года IV квартал 2014 IV квартал 2015
Архитектура Стилистика финских кварталов Стилистика скандинавской архитектуры Европейская стилистика с элементами фахверка
Варианты жилья Таунхаусы,  коттеджи, квартиры Квартиры Таунхаусы, квартиры
Квартирография 1-, 2- ,3-комн. кв. 1-, 2-, 3-, 4-комн. кв. Студии, 1-, 2-, 3-комн. кв.
Технология строительства Монолитный каркас, стены: газобетон, внешняя отделка штукатуркой, коттеджи — из кирпича. Монолитный каркас,  стены: кирпич, утеплитель, отделка из силиконовой тонкослойной штукатурки. Монолитный каркас, стены: газобетонные блоки, внешняя отделка штукатуркой.
Отделка Без отделки, отделка за доп.плату Без отделки, отделка за доп.плату Без отделки, отделка за доп.плату
Планировки Небольшое количество вариантов планировок, увеличенные санузлы, есть балконы, выход на террасу Много вариантов планировок, есть лоджии, террасы Много вариантов планировок, есть лоджии, террасы
Парковка Наземный паркинг: на придомовой территории многоквартирного дома, индивидуальные на участке возле каждого коттеджа и таунхауса Открытые парковки на придомовой территории Наземный паркинг на придомовой территории многоквартирных домов, на участке возле каждого таунхауса, крытый двухэтажный паркинг
Внутренняя инфраструктура Детский сад, спорт-площадка, продуктовый магазин, аптека, дом быта, велосипедные  дорожки, озеленение Детский сад, детская площадка, спортивная площадка, семейный врач, магазины, площадка для пикника, озеленение. Детский сад, детская площадка, торговый центр, бассейн, спортивная площадка, ресторан, парк.
Близость к станции метро Станция «Парнас» - около 9 км. Станция «Парнас» - около 8,5 км. Станция «Парнас» - около 8 км.
 
Отметим, что эти объекты позиционируются в разных сегментах: ЖК «Близкое» застройщик относит к бизнес-классу, ЖК «Mistola Hills» - комфорт-класс, ЖК «Альпийская деревня» - бюджетное жильё.
 
Изучив проекты застройщиков, и сравнив все три комплекса, нужно сказать, что каждый из них заслуживает внимания, однако на сегодня лидирует по количеству просмотров по статистике Novostroy.su проект «Альпийская деревня».
 
Впрочем, изучая красивые пейзажи и многообещающие планы новых жилых кварталов на сайтах в интернете, становится интересно, а насколько реальным является их воплощение в жизнь? Мы решили провести исследование, не изменились ли планы застройщиков относительно первоначальных проектов и многое ли будет сделано из того, что было обещано.

Изучив проекты застройщиков, и сравнив все три комплекса, нужно сказать, что каждый из них заслуживает внимания. Особенной популярностью у посетителей нашего портала пользуются ЖК «Альпийская деревня» и ЖК «Mistola Hills».

Впрочем, изучая красивые пейзажи и многообещающие планы новых жилых кварталов на сайтах в интернете, становится интересно, а насколько реальным является их воплощение в жизнь? Мы решили провести исследование, не изменились ли планы застройщиков относительно первоначальных проектов и многое ли будет сделано из того, что было обещано.

Звонок застройщику

«Близкoе»

Упомянутые объекты
«Близкое»
Малоэтажный ЖК
ПетроСтиль
Упомянутые организации
ПетроСтиль
Компания
Рейтинг B+/2 объекта

Менеджер «ПетроСтиля» представилась, уточнила мое имя, но кроме этого я не заметила симптомов того, что девушка настроена убедить меня стать клиентом их компании. Пришлось долго расспрашивать ее про разные варианты однокомнатных квартир, на что был получен ответ: «Ну, у нас есть много разных от 36 до 52 квадратов». В итоге было предложено жилье за 3300000 рублей площадью 39 кв.м. и за 2700000 рублей площадью 36 кв.м. без отделки. На мою ремарку о том, что «это дороговато» менеджер никак не отреагировала, вообще сложилось впечатление что ей немного скучно: контактный телефон не попросила, и не оставила свой, в офис не пригласила, не уточнила какое конкретно жилье интересует, я выясняла все самостоятельно.

Приятно, что для клиентов есть скидка при единовременной оплате — 10%. Также имеются варианты оплаты в ипотеку и рассрочку.

Следующий вопрос состоял в том, что до комплекса сложно добраться на общественном транспорте, менеджер заверила, что после окончания строительства будет запущена маршрутка до комплекса от станции метро «Парнас». Если действительно так и будет, то это довольно удобно, ведь станция находится всего в 9 километрах от комплекса.

Проблемой было и то, что ранее компания заключала договоры с покупателями, в которых цена была привязана к курсу доллара. Менеджер заученным текстом ответила на это, что: «Сейчас руководство приняло решение оформлять договоры в рублях». В целом, со мной общались вежливо, сдержанно, дали ответы на интересующие вопросы.

 

«Mistоla Hills»

Упомянутые организации
Северный город
Компания
Рейтинг A/22 объекта

Отнеслись ко мне очень внимательно, секретарь сразу же записала как меня зовут, и менеджер, отвечая на звонок, уже обращалась ко мне по имени.

Упомянутые объекты
«Mistola Hills»
Малоэтажный ЖК
Северный город

В ответ на мою просьбу рассказать о самом бюджетном варианте жилья, предложила несколько вариантов однокомнатных квартир 33-34 кв.м. за 3200000 и 3300000 соответственно при единовременной оплате.

На вопрос о сроках сдачи менеджер ответил: «Дом сдаем в 4 квартале 2014, а ключи сможете получить где-то в августе 2015». На мой вопрос о том, почему такой разбег в датах, менеджер сообщила, что срок передачи квартир максимальный и компания предпринимает всё возможное, чтобы его сократить.

На мой вопрос об инфраструктуре, менеджер ответила, что к заселению 1-ой очереди должен начать работу частный детский сад на 40 мест, кабинет семейного врача и магазин. Еще один государственный детский садик на 100 детей, мини-маркет, кафе, банкомат, салон красоты предусмотрены по проекту во 2-ой очереди. Детские и спортивные площадки в комплексе также предусмотрены, их, по словам менеджера, будет 8. Кроме того, есть в проекте и две отдельные большие спортивные площадки, первая для занятий футболом летом и хоккеем зимой, вторая - для волейбола, баскетбола и тенниса. Отдохнуть семьёй можно будет и на одной из двух площадок для пикников. Рассказали мне и про охрану: «Территория поселка будет  огорожена, на въезде установят пункт контроля доступа и охрану, по периметру – видеонаблюдение».

Что касается парковок, то изначально по проекту был предусмотрен подземный двухэтажный паркинг, теперь на этом месте начато строительство еще одного жилого дома. Вопрос с парковкой остается открыт. Как ответила менеджер компании «Северный город»: «Мы предлагаем жильцам оставлять свои машины у тротуарчика, возле дома. И еще будет открытая парковка на 150 мест». 

После публикации статьи, от застройщика мы получили следующий ответ на вопрос о парковках: «Парковки на территории будут бесплатными и  открытого типа. Общее число парковочных мест по проекту не только не изменится, но и увеличится. В каждой из очередей «Mistola Hills» предусмотрены парковочные места. В первой очереди будет построено 150 парковочных мест, во второй – более 200 мест. Дополнительно под парковки мы закрепили смежный с поселком участок земли (1га), на котором планируем организовать дополнительные парковочные места (около 100). Парковаться также можно будет вдоль дорог. Две платные парковки на 13 и 35 мест планируется возвести в 2015 г. в рамках строительства 2-й очереди в северной части поселка. Таким образом, каждая квартира будет иметь возможность припарковать свой автомобиль».

 
 

Менеджер заволновалась, когда речь зашла об отзывах в интернете на тему того, что застройщик никак не может решить проблемы с гидроизоляцией и затоплением первых этажей. Когда я спросила, правда ли это, она быстро ответила: «Нет!» Потом, немного успокоившись, объяснила, что люди,которые оставили отзывы, попали на стройплощадку в разгар строительных работ, когда работы по гидроизоляции и их приемка у подрядчика еще не были завершены, Поэтому увидели промежуточный этап, а не финальное качество.

В итоге, она заверила меня, что, по крайней мере, сейчас точно такой проблемы у компании нет. «Сами подумайте, ведь стройнадзор и администрация города никогда не примут дом без надлежащей гидроизоляции», - справедливо заметила девушка.

Застройщик в свою очередь так прокомментировал отзывы о проблеме с гидроизоляцией: «Все поверхности домов в поселке, которые соприкасаются с землей, отсечены рулонной оклеечной гидроизоляцией, которая защищает их и препятствует проникновению влаги, грунтовых или поверхностных вод. Даже если теоретически фундамент откопать и лить на него из шланга воду, то он ее не пропустит.  Все конструкции, которые находятся над землей, защищаются при помощи обмазочной гидроизоляции. Работы по гидро - и теплоизоляции выполнены в соответствии с действующими строительными нормами и правилами (СНИпы). Также осуществляется мониторинг конструкций в период обильного выпадения осадков и воздействия грунтовых вод (таяние снега). Все выявленные замечания устраняются. В компании действует собственная сквозная система контроля качества, дополняющая государственный надзор, в рамках которой проводятся регулярные выездные Дни качества на объекте, работают несколько специалистов технадзора, службы клиентского сервиса компании и т.д»

 

«Альпийская дерeвня»

Упомянутые объекты
«Альпийская деревня»
Малоэтажный ЖК
IMD Group
Упомянутые организации
IMD Group
Компания
Рейтинг B-/3 объекта

Менеджер компании «IMD Group» разговаривал вежливо, с охотой ответил на мои вопросы рассказом и о комплексе, и о самом бюджетном варианте покупки таунхауса.

Изначальный проект «Альпийской деревни» по ходу реализации меняется, правда, в лучшую сторону. Вместо предполагавшейся установки газовых плит в домах, будут устанавливаться электрические, что менеджер отнёс к способам повышения уровня безопасности жильцов.

Изменились и решения по поводу внутренней инфраструктуры: кроме того, что планировалось изначально, будут построены детский сад и торговый центр с продуктовыми и хозяйственными магазинами и бассейном, ресторан. В целом: 70% территории проекта, по словам менеджера, будет отведено под благоустройство: предусмотрен трёхъярусный парк с детскими площадками.

 

Также, стало известно, что после окончания строительства первой очереди, от ЖК «Альпийская деревня» начнет ходить маршрутное такси до станции метро «Парнас».

Предложенный мне таунхаус имеет неплохое соотношение «цена-качество», обладает просторной планировкой и имеет общую площадь 76 кв.м. с ценой 3300000 при единовременной оплате. Кроме того, к таунхаусу также относится небольшая придомовая территория, на которой будет располагаться парковка.  Выгодное предложение, учитывая что в соседнем «Близкое» и «Mistola Hills» за такие же деньги продаются однокомнатные квартиры.

Приятно, что менеджер не стал отрицать, что у компании были проблемы с документацией при строительстве второй очереди их первого проекта - ЖК «Чeрничнaя пoлянa», не увиливал от вопроса. Ответил, что администрация дала неправомерный отказ на разрешение о строительстве, и компании пришлось доказывать свою правоту через суд. В итоге, все разрешилось в пользу застройщика и разрешение они получили.

Подводим итоги

Все три комплекса имеют достаточно выгодное местоположение: местность отличается хорошей экологией, соседством с лесными зонами, малой плотностью застройки, к тому же близость их к Санкт-Петербургу играет для покупателя значительную роль. Кроме того, после заселения будет налажено транспортное сообщение с ближайшей станцией метрополитена.

В ЖК «Близкое» интересно то, что есть выбор разных вариантов жилья: коттеджи, таунхаусы, квартиры. Коттеджи строятся из кирпича, с учетом индивидуальных пожеланий покупателей и позиционируются в премиальном сегменте. Многоквартирные дома строятся по технологии, предполагающей заполнение наружных стен монолитного каркаса газобетонными блоками. По этой же технологии обещают построить жилье эконом-класса в «Альпийской деревне». При прочих равных, относительно большие цены на жильё в «Близком» можно объяснить только высокой степенью готовности проекта. К плюсам также можно отнести интересные планировки, создание ряда объектов внутренней инфраструктуры.

Если говорить о «Mistоla Hills», то у проекта есть как плюсы, так и минусы. Плюсы: степень готовности объекта, нестандартная ландшафтная составляющая проекта, социальная инфраструктура, участие в качестве партнёра Северо-Западного банка «Сбербанка России». Минусы: всё та же социальная инфраструктура - жителям первой очереди проекта, до сдачи в эксплуатацию второй очереди, придётся довольствоваться частным детским садом на 40 мест или ежедневно возить детей в детские садики соседних поселений, да и ситуация с паркингом заставляет задуматься о перспективах возведения заявленных застройщиком социальных объектов.

Двухэтажный таунхаус в «Альпийской деревне» по цене однокомнатной квартиры в соседних комплексах — предложение заслуживающее внимания. Преимущества этого предложения еще и в том, что таунхаус будет иметь большую площадь, свой отдельный вход, возле дома  небольшой участок, на котором предусмотрено место для парковки или барбекю, к тому же он предполагает небольшое количество соседей. Минус — начальная стадия готовности.

Инвестиции

Рассмотрим выгоду с точки зрения инвестиционной привлекательности. Для начала сравним, насколько возросли цены на самые бюджетные варианты жилья среди однокомнатных квартир с момента начала продаж до настоящего времени по данным исследований издания «Бюллетень Недвижимости» и КЦ «Петербургская недвижимость».

Стоимость жилья за кв.м.:

«Близкое»

«Mistola Hills»

«Альпийская деревня»

На старте продаж

37000

60000

47000

На сегодня

75000

97000

Разница

38000

37000

-

В результате сравнения стоимости, мы видим, что уровень цен на жилье в ЖК «Близкое» возрос чуть больше, чем в ЖК «Mistola Hills». Продажи в ЖК «Альпийская деревня» стартовали совсем недавно, поэтому цена за квадратный метр недвижимости купленной у застройщика в этом проекте к данному моменту не изменилась.

Согласно данным КЦ «Петербургская недвижимость», цены на жилье возрастают с момента начала продаж до момента окончания строительства на 25-30%. При этом рост на 10-15% происходит ежегодно в первые два года после старта продаж, и около 5 % в последующее время, особенно это касается загородной недвижимости. 

Так как с момента старта продаж в ЖК «Близкое» и «Mistola Hills» прошло 2 года, основываясь на данных КЦ «Петербургская недвижимость», можно сказать, что пик роста цен уже преодолен, и инвесторы могут рассчитывать только на прибыль около 5% в будущем году. Рост цен в ЖК «Альпийская деревня», напротив, исходя из статистики КЦ «Петербургская недвижимость», должен достигнуть в ближайший год 10-15 %, так как старт продаж состоялся только в этом году.

Исходя из такого прогноза роста цен, приобретая жилье в данный момент, в будущем году инвесторы могут получить следующую предполагаемую выгоду: 

 
ЖК «Близкое» ЖК «Mistola Hills» ЖК «Альпийская деревня»
3750 руб./кв.м 4850 руб./кв.м  4700-7000 руб./кв.м
 

Однако, стоит отметить, что по мнению ряда участников загородного рынка, тенденция на спрос в малобюджетном сегменте жилья возрастает, а в комфорт- и бизнес-классе падает.

Ключевое отличие в том, что компании «ПетроСтиль» и «Северный город» заключают ДДУ, а «IMD Group» работает по схеме ЖСК. И поначалу, многие не доверяли молодой компании. Несмотря на то, что девелопер «IMD Group» работает на строительном рынке с 2012 года, у застройщика уже есть, пусть и не безоблачный, опыт реализации проекта ЖК «Чeрничнaя пoлянa».

 

Если оценивать риск от вложения, то в ЖК «Близкое» и «Mistola Hills» он ниже, так как объекты находятся в высокой степени готовности. Риски при покупке жилья в ЖК «Альпийская деревня» выше, однако и цены на жилье здесь изначально ниже, а, значит, заработать с увеличением строительной готовности можно больше.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме