Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Изгибы загородной ипотеки

Ипотека 576 16 мая 2006 в 17:46

Неожиданно оказалось, что национальный проект "Доступное жилье" будет реализоваться (преимущественно) через развитие малоэтажного домостроения. А денег на рынке пригородного жилья маловато - и у застройщиков, и, что важнее, у покупателей. Банкиры пока не горят желанием кредитовать будущих домовладельцев.

ИДЕЮ ОБЕСПЕЧИТЬ граждан доступным жильем с помощью малоэтажного домостроения высказал вице-премьер Дмитрий Медведев на заседании президиума Совета по нацпроектам. (Правда, месяцем ранее он так же увлеченно говорил о возрождении ДСК и панельного домостроения - но что ж поминать старое.)

Мотивы: возвращение к традициям, экология, к тому же земли и леса у нас гораздо больше, чем, например, цемента. Дополнительным аргументом послужила ссылка на опыт развитых стран, где индивидуальные дома составляют от 50 до 90% жилищного фонда. Правительство считает необходимым определить несколько "пилотных" регионов, в которых будет строиться быстровозводимое малоэтажное жилье.

Весьма вероятно, что одним из таких регионов станет Ленинградская область.

Две ключевые проблемы, тормозящие развитие пригородных проектов: инфраструктура (особенно - дороги) и деньги. Первая без участия государства не решается в принципе. Ко второй полезно присмотреться на опыте коммерческих банков.

По мнению главы петербургского представительства Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, доля кредитов на загородные объекты составляет не более 2-5% общего объема ипотечного кредитования.

"Банковских программ по загородному рынку пока очень мало, и средние суммы займов - $150 000- 200 000. В основном приобретаются дома комфорт- класса, менее распространены сделки с элитными объектами: там цены от $600 000 - 800 000, далеко не каждый заемщик может предоставить в банк информацию о доходе для такой суммы кредита", - говорит г-н Жигунов.

Подмосковные уроки
В Москве, по данным риэлтерских компаний, с использованием кредитных схем проводится всего 1-1,5% от общего объема загородных сделок. (На столичном квартирном рынке - уже до 30% сделок.) Участники рынка называют несколько главных причин.

Покупатели дорогих домов (от $1 млн), как правило, в кредитовании не нуждаются.

Оценщики, аккредитованные при банках, говорят, что довольно сложно оценить готовые коттеджи, определить их ликвидность. Моральное старение объектов на загородном рынке происходит быстро, мода в этом сегменте непредсказуема.

Нередки (точнее - часты) те или иные проблемы, связанные с оформлением прав на землю и с разрешительной документацией на строительство. В договорах купли-продажи, как правило, не указывается истинная стоимость приобретения.

Если же объект только еще строится, риски банков дополнительно возрастают. Земля под застройку как предмет залога - экзотика даже для развитого подмосковного рынка. Чтобы обезопасить себя, финансисты выдвигают жесткие условия, сужая тем самым круг потенциальных заемщиков.

По данным Центра ипотечных программ компании "Миэль", предоставляя кредит для приобретения коттеджа, банк потребует первоначальный взнос минимум в 30-40%. (При покупке квартиры - 5-10%.)

Процентные ставки начинаются от 13% годовых в валюте (на 2-3% выше, чем для городской недвижимости).

Максимальный срок кредитования для городского жилья - 30 лет, для загородных объектов - 15. Предельная сумма займа обычно не превышает $500 000. Существенно выше затраты на рассмотрение заявки, расходы на страхование и пр.

Поэтому участники подмосковного рынка охотно используют обходные варианты. Например, "ломбардный" кредит под залог имеющейся квартиры. Или покупатель может обратиться за займом в тот же банк, который профинансировал застройщика (если речь идет о коттеджном поселке).

Но сути это не меняет: финансисты рассматривают пригородный рынок как сферу более высоких рисков и подстраховываются. Это сужает финансовые возможности потенциальных покупателей и заставляет застройщиков корректировать планы реализации построенного.

Пригородные перспективы
С финансированием объектов в петербургских пригородах - картина похожая. С поправкой на время: нашему рынку до подмосковного еще далеко.

Земельные участки банки принимают в залог очень неохотно.

Проблемы те же: оценка, оформление участка в собственность и его ликвидность.

Специальные программы есть лишь у нескольких банков. "Очень сложно иметь дело с землей. На нее трудно накладывать обременения", - говорят в ВИП-банке.

"Оценка земли - наверное, самая сложная процедура, стоимость участков даже в пределах одного района может колебаться очень сильно", - говорит Ирина Забродина, директор Центра жилищного кредитования "Адвекс". "Цена надела - величина сугубо индивидуальная, - говорит директор аналитического центра компании "Миэль СПб" Евгений Безлюдный. - Базы аналогов нет, значительная часть нужной информации закрыта, добывать ее приходится методами промышленного шпионажа…"

При этом кредита, полученного под залог земли, вряд ли хватит для строительства полноценного дома. По данным "Балтийской ипотечной корпорации", отношение стоимости земли к дому составляет в среднем 10%.

В принципе, можно привлекать деньги поэтапно, оформляя и дополнительно закладывая "незавершенку". Но это хлопотно, недешево, и на такой вариант тоже согласны далеко не все банки.

С кредитованием готовых коттеджей несколько проще. Хотя и это направление пока еще находится в начальной стадии развития. Под суровые банковские критерии подходят в основном дома бизнес-класса и элитные.

При этом ставки по кредитам довольно высоки. И получается, что приток заемщиков среднего класса тормозят ограничения по залогу и высокие ставки, а привлекательность кредитования для обеспеченных граждан упирается в "потолок" суммы займа.

Кроме финансовых ограничений есть еще и технические. Например, многие банки принимают в залог только дома со всеми инженерными коммуникациями, холодной и горячей водой. (Такая ситуация была и на городском рынке: невозможно было получить кредит под "хрущевку", не котировались дома с деревянными перекрытиями и пр.)

"КИТ Финанс", например, требует, чтобы дом был пригоден для постоянного проживания, с постоянным электроснабжением и пр. В Городском ипотечном банке, скорее всего, потребуют провести техническую экспертизу объекта.

Многие финансовые учреждения ограничивают территории, на которых могут быть расположены объекты залога…

Тем не менее пригородная ипотека развивается: условия становятся мягче, программы приспосабливаются к возможностям заемщиков. Главные надежды банкиры связывают с развитием коттеджных поселков: понятная инфраструктура, похожие дома - можно предлагать типовые кредитные схемы.
 

Мнения экспертов

 

Александр КОНЫШКОВ,
генеральный управляющий Петербургским филиалом ЗАО "ММБ":

– Загородная ипотека - это очень перспективный рынок, но работают на нем единицы: здесь еще больше вопросов, чем в городе. У нас был опыт работы на загородном рынке, но в "широкие массы" мы еще не пошли. Привлечение же кредита на адекватных условиях - процесс трудоемкий, требующий более тщательного анализа рынка.

Елена ШЕВЕЛЕВА,
генеральный директор Санкт-Петербургского филиала банка "Сосьете Женераль-Восток" (BSGV):

– Сегодня средний размер кредитов на приобретение/строительство загородного дома/коттеджа с землей в BSGV составляет $200 000-300 000, а их доля в портфеле ипотечных кредитов банка - около 22%. Объектом залога может выступать приобретаемая или имеющаяся в собственности недвижимость (земля, недострой, коттедж, квартира).

Участок должен принадлежать к категории земель поселения и находиться в частной собственности заемщика.

Игорь ЖИГУНОВ,
глава петербургского представительства Городского ипотечного банка:

– Рынок кредитования загородной недвижимости еще мало развит и весьма перспективен. Строится много коттеджных поселков. Банковские займы могут помочь гражданам приобрести коттедж, а застройщику - реализовать построенное.

При кредитовании загородной недвижимости банк обычно работает в рамках соглашений с определенными застройщиками по определенным проектам. Важна четкая технологичная схема работы и оформления сделки. Городской ипотечный банк уже подписал соглашения по шести поселкам, и мы намерены развивать программу далее.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте: