Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Приведут ли поправки в ФЗ-214 к монополизации рынка и как это скажется на покупателях?

Что на рынке 2 1471 2 марта 2016 в 19:18
Приведут ли поправки в ФЗ-214 к монополизации рынка и как это скажется на покупателях?

На днях Госдума в первом чтении поддержала поправки в ФЗ-214, заметно ужесточающие требования к застройщикам. По мнению как экспертов, так и самих застройщиков, радикальные изменения правил игры обанкротят немало компаний, в основном мелких и недавно начавших бизнес. В итоге это приведет к монополизации рынка, что скажется на росте цен квартир в новостройках.

В то время как спрос на первичное жилье в обеих столицах к концу 2015 года упал примерно на 30%, доля крупных компаний на рынке выросла. В Петербурге, по оценкам экспертов ее рост составил 10%. В первую очередь этому способствует кризис и массовый уход с рынка небольших компаний. К тому же, большинство крупнейших девелоперских компаний в России в последние годы поменяли структуру собственности — в числе их владельцев теперь крупнейшие российские банки. Начался этот процесс еще в кризис 2008-2009 гг. Тогда многие застройщики не могли рассчитаться по долгам с банками, в результате либо их активы, либо целиком компании перешли под контроль финансовых организаций.

Упомянутые организации
ДонСтрой
Компания
Рейтинг A+/40 объектов
Галс-Девелопмент
Компания
Рейтинг B+/10 объектов

По данным агентства «ИРН-Консалтинг», группе «ВТБ» принадлежат крупные московские девелоперы «Галс-Девелопмент», «ДонСтрой» и «Лидер-Инвест», а группа «БИН» давно владеет известным на рынке «Интеко». Гарантии банков и кредитные линии будут без проблем получать только их дочерние «строители», тогда как остальным в итоге придется покинуть рынок. Антимонопольным органам в этой ситуации стоит удвоить бдительность. Однако, по свидетельству экспертов, доказать факт сговора в том или ином случае зачастую крайне сложно.

Новые требования к капиталу строителей, которые внедряют власти, только ускорят уже наметившуюся монополизацию рынка крупными застройщиками, а затем и их олигополию.

В чём заключаются поправки?

Устанавливается минимальный размер собственных средств застройщика. Его величина - не менее 5% от совокупной площади строящихся объектов умноженный на среднюю цену продажи квадратного метра в регионе (определяется Росстатом). Или 1 миллиард рублей при оформлении коллективной ответственности застройщика и его поручителей (других юр. лиц). Ввести новые требования обещают уже 1 марта 2016 года.

Сколько же будет в новых условиях стоить «входной билет» на рынок? Руслан Юсупов (генеральный директор группы компаний «Академия») посчитал «по минимуму»: «площадь среднего жилого комплекса — 15 - 20 тыс. кв. метров, минимальная стоимость «квадрата» в пределах Петербурга сегодня находится на отметке  85 тыс. рублей. В итоге стоимость строительства составит 1275 - 1700 млн. руб. Таким образом, чтобы подтвердить 5% капитала потребуется от 63 до 85 млн. «свободных» денег. Стоит ли говорить, что цена «выхода на рынок» вырастет в разы и станет недоступной для мелких девелоперов, реализующих 1-2 проекта».

Эскроу-счета: застройщики не получат денег дольщиков до тех пор, пока не будет оформлена собственность на их квартиры. Деньги дольщиков аккумулируют банки с капиталом не менее 20 миллиардов рублей. Застройщик будет получать деньги от финансовой организации в виде кредитов. Старт нововведения назначен на 1 января 2017 года.

Создание единого реестра застройщиков привлекающих деньги по ДДУ. Вести его скорее всего будет ФНС России. Опубликовать реестр должны 1 июля 2016 года.

Публикация на официальных сайтах застройщиков проектных деклараций, разрешений на строительство и технических условий, потребительских характеристик новостроек и аудиторское заключение о работе компании.

Ко второму чтению, запланированному на апрель, в законопроект внесут некоторые правки, однако по словам законодателей, они уже не будут иметь принципиального значения.  

Все еще актуальным остается и нововведение 2015 года, согласно которому каждый договор долевого участия должен быть застрахован. Страховые взносы застройщики обязаны перечислять одной из двух страховых компаний - «СК Респект» и «РИНКО». В действительности Центробанк в январе 2016 г. аккредитовал в стране порядка двадцати «страховщиков», однако не все они имеют сегодня возможность или желание работать с участниками «высокорискового» строительного бизнеса.

Чем чревато?

Регулирование собственного капитала застройщика: эта поправка станет барьером для выхода на рынок небольших компаний и усложнит жизнь девелопером с 1-2 проектами в активе. В отношениях таких застройщиков с подрядчиками велика доля бартера, когда за строительство застройщик рассчитывается с подрядчиком не деньгами, а свободными квартирами. Противники этой поправки отмечают, что неминуемая «зачистка рынка» не сможет защитить дольщиков от банкротства компании. Печальные истории с «СУ-155» и ГК «Город» доказали - крупный бизнес еще не значит надежный.

Эскроу-счета: нехватка у застройщиков оборотных средств подстегнет рост стоимости первичного жилья, а в худшем случае — убьёт «долёвку». «Застройщикам придется пользоваться огромными кредитами в счет будущего получения денег. Получить подобный кредит смогут только крупнейшие компании, а стоимость квадратного метра существенно возрастет...» — отмечает Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1».

Оставшиеся поправки имеют «декоративный» характер и дополнительно регламентируют уже существующую практику. Дополнительных затрат от застройщиков они не потребуют, поэтому вряд ли скажутся на стоимости квартир для дольщиков.

Что такое монополизация и к чему она приведёт?

Плюсы монополизации:

В числе небольших застройщиков, которые уйдут с рынка будут и «несостоятельные» с подмоченной репутацией. Однако вместе с «жульем» рынок покинет и определенный процент благонадежных, просто не успевших доказать этого.

Можно предположить, что в среднем качество строительных работ, а вместе с ним и безопасность жилых зданий должно вырасти. На деле в последние годы по результатам различных проверок выявляется все больше различных дефектов и изъянов в жилых комплексах, возведенных девелоперами «с именем» и многолетним опытом работы на рынке. Примером тому могут служить многочисленные претензии со стороны Госстройнадзора к компании «Дальпитерстрой» и ее объектам в Шушарах (Пушкинский район СПб).

Минусов же монополизации рынка не меньше и все они однозначные:

Последствия скажутся на кошельке покупателей: в нынешнем году аналитики прогнозируют рост цен в среднем на 10% во всех сегментах жилой недвижимости.

Как уже говорилось: крупный бизнес - не значит надежный, что уже подтвердили прошлогодние скандалы с ГК «Город» и «СУ-155».

Покупатель будет ограничен в выборе как по цене, так и по территориальным признакам (локации). Что и где ему «монополист» построит, то и придется брать.

Любая монополия, если ей создать благоприятные условия для развития, ведет к олигополии, когда на рынке доминирует только «кучка» избранных, а цена «входного билета» для остальных попросту недоступна. Полный контроль рынка несколькими его участниками в нынешних непростых условиях для потребителя по факту будет означать лишь одно — дальнейший рост цен на жилье при необязательном росте его качества. 

Все умрут, а я останусь

По состоянию на октябрь 2015 г. десятка крупнейших компаний - фактических монополистов рынка Санкт-Петербурга выглядела так:

«ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» («Группа ЛСР») «Дальпитерстрой»
Setl City (Setl Group) «Лидер Групп»
«Главстрой-СПб» «Строительный трест»
ЛенСпецСМУ («Эталон») «ЦДС»
«Балтрос» «Л1»

В общей сложности у «Большой десятки» осенью 2015 года находилось в реализации (то есть строилось и продавалось) порядка 4,7 млн. кв. метров жилья. По данным агентства «Петербургская Недвижимость», по итогам только 3-го квартала 2015 года на ее долю пришлось не менее 60% в общем объеме продаж, а рост совокупной доли первых десяти за квартал составил 6%. 

Аналитиков сегодня тревожит тот факт, что монополизация рынка происходит не по объективным рыночным принципам, когда крупные игроки становятся сильнее и надежнее, а по их способности преодолевать «административные барьеры».

Мнения экспертов

Руслан Юсупов, генеральный директор группы компаний «Академия»:

Юсупов Руслан
Эксперт рынка

«После внесения поправок в ФЗ-214 рынок для небольших застройщиков скорее всего будет закрыт. Сегодня даже у «крупных застройщиков» есть дефицит «живых» денег — так, чтобы взять и вытащить нужную сумму, все в обороте — в материалах, в не проданных квартирах и т.д... Новые проекты как правило оформляются на новое юрлицо, которое надо обеспечить своим капиталом. И чтобы подтвердить введенные законом «пять процентов» нужно выдернуть из оборота в среднем 120 - 150 млн. рублей, что вряд ли по силам небольшим застройщикам, только начавшим свой бизнес. Возможно, будут предусмотрены некоторые гарантии от банков, однако финансовые организации просто так их не дадут — строительный бизнес по праву считается высокорисковым. Таким образом, отрасль и дальше будет двигаться к монополизации и олигополии.»

Любава Пряникова, консалтинговая компания Colliers International в СПб:

Любава Пряникова
Эксперт рынка

«Чем большие усилия придется прилагать девелоперу для того, чтобы его деятельность была легитимна, тем выше будет подниматься стоимость «входного билета» в долевое строительство. Безопасность дольщиков, на которую во многом направлены законодательные нововведения, в конечном итоге будет возложена на их же плечи, а стоимость квадратного метра будет только расти.»

Застройщики с экспертами не согласны, по крайней мере на нынешнем этапе:

Надежда Калашникова
Эксперт рынка

«В настоящий момент рано говорить о монополизации рынка, даже несмотря на то, что львиная доля новостроек приходится на несколько крупнейших застройщиков. Ведь сегодня работы в Петербурге ведут свыше 200 компаний,  говорит Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1».  Однако, если будут приняты новые поправки к закону, ограничивающие возможности долевого строительства, это неизбежно приведет к банкротству большинства небольших компаний и монополизации рынка».

Мнение читателей

По итогам опроса Novostroy.su группы «ВКонтакте», абсолютное большинство (50%) посетителей считает, что монополизация рынка «первички» более чем реальна и что это вызовет сильный рост цен. Гораздо меньше участников опроса (16,7%) уверены в том, что если рынок будет монополизирован, это только поможет значительно улучшить качество жилья, в то же время цены существенно не изменятся. 11% убеждены, что поправки в ФЗ и тренд на монополизацию не станут помехой для появления на рынке новых добросовестных застройщиков, а еще 5,5 % участников при этом подтвердили рост стоимости квадратного метра.

Комментарии 2

Последний написан 1 год назад
Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
0 -1 +1
Посетитель (бывалый)
# cкрыть ответы (1)
4 марта 2016 в 01:08
Простые люди начнут охотнее покупать жильё, чувствуя, что более защищены.
0 -1 +1
Посетитель (бывалый)
#
4 марта 2016 в 23:04
Только если не поднимется процент по рассрочке или ипотеке. А ещё не забывайте, что цена метра растёт и скоро уже 90 станет нормой.
Похожие статьи по данной теме
  • Ипотечная панацея для бездомных
    22 марта 2017 в 17:58 94

    Строители и банкиры делают ставку на ипотеку. Без нее спрос не смог бы достичь прошлогодних рекордов, а строительная отрасль, лишенная бесплатных кредитов, рухнула бы, похоронив под собой «улучшение экономической ситуации в стране».

  • Новая «Цивилизация» на берегу Невы: ждать ли сюрпризов от крупнейшего застройщика?
    22 марта 2017 в 14:46 192

    40 жилых корпусов появятся между Дальневосточным проспектом и Октябрьской набережной; «Цивилизация» - очередной масштабный объект крупного застройщика. Некоторые ЖК компании «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» входят в Белый список новостроек, не имеют нареканий. Относится ли «Цивилизация» к надежным проектам или здесь стоит повременить с покупкой?

  • Так падает или растёт? Анализируем цены на квартиры в Петербурге
    17 марта 2017 в 18:34 331

    Петербург стабильно пребывает в тройке городов с самыми дорогими квартирами на первичном рынке. По темпам роста цен на жилье он вообще оказался чемпионом. Впрочем, и здесь есть объекты, стоимость которых падает. Как правило, это загородная недвижимость.