Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Мало- и многоэтажка: обязателен конфликт или возможна синергия?

Что на рынке 757 3 июня 2011 в 15:20
Мало- и многоэтажка: обязателен конфликт или возможна синергия?

В Петербурге и в области есть места, на которых можно реализовать хорошие проекты многоэтажного жилого строительства. И точно так же есть места, где многоэтажное жилое строительство абсолютно не нужно, и туда нужно идти с проектами малоэтажного жилого строительства.

Спикеры
Дмитрий Дегтярев, директор по маркетингу компании «ПетроМар Девелопмент»;

Марина Селиванова, руководитель департамента продаж загородной недвижимости компании «БТК девелопмент»;

Александр Свинолобов, директор по развитию компании «Эн-Си-Си Недвижимость»;

Алексей Иванюк, генеральный директор компании «АТ Инвест»;

Лариса Инченко, коммерческий директор компании «Особняк»;

Елена Шишулина, заместитель начальника отдела маркетинга ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»;

Александр Брега, генеральный директор компании «Мегалит»;

Михаил Дмитроченко, генеральный директор компании «Загородная перспектива»;

Ирина Гудкина, директор по развитию ГК «Бюллетень Недвижимости»;

Андрей Уманский, директор Департамента загородной недвижимости АН "Бекар";

Станислав Азацкий, директор департамента загородной недвижимости Корпорации. «Адвекс»;

Александр Линецкий, заместитель председателя правления Санкт-Петербургской региональной организации Союза дизайнеров;

Инна Малиновская, заместитель директора ГК ЦДС;

Андрей Павленко, зам. руководителя управления по строительству ГК «Балтрос»;

Светлана Невелева, советник руководителя Группы Компаний «СТИНКОМ»;

Алексей Воронин, директор по продажам компании «Дюрисол»;

Сергей Розанов, Павел Самойлов, представители НПО «Тепломаш».

Александр Свинолобов:
- Например, у нас в Мурино – это многоэтажное жилое строительство, а другой наш проект – непосредственно во Всеволожске, где можно реализовать застройку до 6-ти этажей.

Когда возникает вопрос нужно это или не нужно, нужна ли области такая этажность или не нужна, наша позиция: надо проанализировать место, и если это место позволяет многоэтажное жилое строительство - почему бы и нет, значит это нужно реализовывать.

Дмитрий Синочкин:
-У нас несколько лет назад  возник такой интересный ситуативный конфликт: компания «Окстрой» решила, что на краю пятна застройки в Коломягах, где, как известно, преобладают таун-хаузы и малоэтажное строительство, очень полезно и нужно поставить 16-ти этажный дом. И возникла довольно серьёзная ситуация, потому что были массовык протесты. К несчастью, компания залезла на пятно индивидуальной застройки, поэтому проект остановили.

Насколько комфортно чувствует себя коттеджная малоэтажная застройка рядом с многоквартирными комплексами? Или должна быть буферная зона какая-то?

Александр Свинолобов:
 - Мы пытаемся сформировать именно хорошую территорию, пригодную для жизни. Да, безусловно, какие-то буферные зоны между многоэтажными жилыми домами и коттеджными поселками и низкоэтажной застройкой должны быть. На Васильевском острове есть кварталы, где 137я серия по периметру, а внутри таун-хаузы. У меня лично это вызывает дискомфорт. Я бы не хотел там жить, если честно. Жить в 2-х этажном доме, а вокруг по периметру стоят минимум 9-этажные дома –это не комфортно. В моем понимании, буферная зона должна быть создана. Т.е.какая-то понижающая этажность, по крайней мере.
В городе это как-то проще: все-таки правила застройки, регламент, требования по высотности и другие достаточно жестко регулируемые параметры. Административные органы и главный архитектор по возможности постараются не допустить такого диссонанса.
Что касается области – это в первую очередь на совести застройщиков, чтобы построить такую комфортную среду обитания, чтобы всем вокруг было комфортно.

Дмитрий Синочкин:
- Можно ли считать, что Сестрорецк – при сегодняшних параметрах застройки - потерял статус курортного города? Вопрос ко всем. Там строятся 12-ти,16-тиэтажные дома.

Александр Свинолобов:
- Думаю, пока еще это курорт. Возможно, потому, что я в Сестрорецке достаточно редко бываю.
Что может произойти дальше – не знаю, если честно. Наверно, Сестрорецк все же считается районом города, который развивается по законам города, т.е. с многоэтажной жилой застройкой и т.д.

Дмитрий Синочкин:
-И не теряет ли при этом в цене одноэтажная комфортная коттеджная недвижимость, которую граждане купили раньше?

Марина Селиванова:
- Я считаю, что ни в коем случае курортные районы в цене не теряют. Особенно Сестрорецк – он всегда был востребован жителями Петербурга, это считается элитным местом. Если будем сравнивать с Москвой, то Курортный район идет равносильно Рублевке. Функции свои пока он не утратил, благодаря тому что это залив, это парк Дубки… Чуть дальше Сестрорецка пошли поселки, которые на сегодняшний день интересны, востребованы.Это и Ласковый пляж чуть дальше, это курортные места, развитая рекреационная зона. Поэтому на сегодняшний день рисков у Сестрорецка нет.

Лариса Инченко:
- Я хочу подтвердить: Сестрорецк своего статуса не теряет и вряд ли вообще потеряет, потому  местоположение действительно уникальное. Других маленьких городов в такой близкой доступности нет и вряд ли они появятся. Только если Стрельна разрастется до таких масштабов…

Дмитрий Синочкин:
- Но ведь есть искушение как можно плотнее застроить этот маленький городок.
Это вопрос регламента. Вопрос регулирования развития территории.
В первой части нашего саммита мы услышали, что регламент, в лучшем случае, будет принят для 30% территории области. И далеко не завтра. То есть пока что у нас остается риск разноплановой застройки с разной плотностью. Хотим мы или нет – это так.

Алексей Иванюк:
- Сестрорецк, как и любой город, развивается, неважно, независимо от того, большой он или маленький. Возникнут противоречия между людьми, которые «живут высоко и смотрят далеко» и теми, кто устал жить высоко, кто хочет жить спокойно, ближе к земле и иметь собственный дом. И здесь, конечно, будет очень резкий контраст, потому что земля от Зеленогорска до Сестрорецка очень дорогая. Если группа людей будет покупать частные земли и строить высотные здания, возникнет диссонанс.

И вопрос, на самом деле, концептуальный – можно построить и многоэтажный, разновысотный комплекс, который будет вписываться и дополнять малоэтажную зону Сестрорецка, потому что все мы прекрасно понимаем и знаем, что Сестрорецк очень сильно классово разделен, мы можем видеть дома из разных ценовых сегментов на одной улице, буквально через забор.

Дмитрий Синочкин:
- Александр, почему вы приняли решение в проекте NCC Village строить не отдельные коттеджи а малоэтажку, малоквартирные, до пяти этажей?

Александр Свинолобов:
- Мы не готовы выходить с коттеджным строительством, это для нас не совсем традиционное направление. Второе: анализируя это место, уже на стадии приобретения пятна, мы понимали - 5 – 6 этажей максимум в этой зоне, тогда мы реально создадим комфортную, хорошую среду обитания. Кроме того, помимо нашего участка в 20 га есть соседи, и мы вместе разрабатываем планировочную документацию, и все наши соседи убеждены – выше 6-ти этажей лезть не надо. И для всей территории – там порядка 50 га  – так и утвердили: 5этажей, не больше.

Андрей Уманский:
- Я бы хотел сказать по поводу Курортного района и, в частности, о Сестрорецке. У нас много объектов на вторичном рынке, находящихся в Курортном районе и  непосредственно в Сестрорецке. Мы достаточно много общаемся с людьми. Как правило, возводимые там таун-хаузы, комплексы и такого рода недвижимость (квартиры) – она не востребована. Потому что все-таки Курортный район я лично рассматриваю как некую антикварную часть города. Это все-таки элита.

 Дмитрий Синочкин:
- Т.е. таун-хаузы в Курортном районе не востребованы? В следующем раунде будет выступать компания ЦДС с проектом «Кантеле». У них, по-моему, 10-15 продаж в месяц – нормальный темп.

Андрей Уманский:
- Если брать такой комплекс, как «Сестрорецкие Дубки» - эта концепция,  на мой взгляд устарела. Она хорошо шла, пока была ориентирована частного инвестора. Сегодня надо такие вещи пересматривать. По крайней мере наше общение с клиентами в этом районе показывает обратную ситуацию.

Дмитрий Синочикн:
- Никакого противоречия нет. Таун-хаузы за 17 млн действительно не востребованы, а за 5 – 5,5 млн идут на ура. Т.е это не вопрос формата, а вопрос цены.

Михаил Дмитроченко:
- У нас достаточно уникальный проект, расположенный близко к городу, 23 км от Невского проспекта, от Казанского собора. И 11га земли, по существу, в центре лесного массива – это Всеволожский …лесхоз. Единственная граница, которая существует у нас с федеральной структурой, это с базой отдыха института Бонч-Бруевича. Никакого большого строительства возле нас не предполагается. Какие-то коррекционные действия могут быть со стороны Комитета по природопользованию и инвесторов, но я не думаю, что они будут носить какой-то массовый характер.

47 домов, кирпич, черепица, в псевдоальпийском стиле. Мы осенью прошлого года начали рекламную компанию, но потом ее закрыли, остался только сайт.

Сейчас у нас продано 20 из 40 (сейчас уменьшилось количество домов, вместо 47 стало 40, потому что несколько человек взяли по 2 участка). Т.е. все достаточно позитивно. Работы идут – поселок строится. Влияет ли город на «деревню» - на наш поселок? Конечно, влияет. Потому что наш поселок находится в отдалении от всех коммуникаций. С  самого начала мы понимали, что мы не можем подключиться к городским сетям, к трубе, которая идет в километре от поселка. Увеличение лимита закрыто, потому что на этой трубе сидят и Янино, и Колтуши, и все промышленные зоны, и Воейково. Говорят, были даже демонстрации из-за того, что воды в домах нет. Мы предполагали решить вопрос путем бурения скважин, но затем решили кардинально изменить ситуацию: мы тянем водовод, длиной 8 км, через лес первой категории.

Используя нас, как локомотив, наши коллеги, конкуренты и администрация Колтушей получат достаточно много воды, которая будет использоваться и для других проектов. Это первый фактор влияния. Как правило, в области, в пригороде, в ближайшей зоне или очень немного сетей, или они все истощены, и подключиться мало к чему возможно.

Сейчас затраты – около 30 миллионов рублей на этот водовод, поскольку там не одна нитка, а две – сумма возрастет раза в 1,5-2. Мы рассчитываем, что мы сможем это дело проинвестировать, но рассчитываем также, что наши коллеги, которые строятся во Всеволожском районе, увидев, что вода есть они к нам придут и мы сможем компенсировать или уменьшить собственные затраты.

Дмитрий Синочкин:
– А вы будете на кране сидеть?

Михаил Дмитроченко:
 - Пока что сидим мы. Потому что вся рассчитанная документация от выбора трассы, все технические условия, договор на отпуск воды – все находится в нашей компании. Но пока мы инвестируем  только в  проектную документацию и проходим экспертизу.

Всеволожский район пытается создать собственный «Водоканал», которому подчинялись бы все сети, потому что эти сети не только наши частные. Наши сети - это наши проблемы, а если они будут питать еще и жилую застройку в Колтушах, или где-то, то они хотели бы иметь контроль.

В принципе, мы не готовы держать руку на кране, нам нужно оптимизировать собственные затраты, потому что 20 миллионов на 40 домов это достаточно большая сумма. А реальная сумма, которую нормально было бы взимать с каждого куба воды -  это порядка 60 тыс. руб. Это честная сумма, которую застройщики многие бы заплатили. Но так получилось, что мы стали локомотивом. Ни Династия, ни, тем более Лукоморье, которое уже построено, ни Малая Швейцария - они не стали этим заниматься.

А вторая проблема – это дороги. Я пока что не живу в нашем поселке, хотя собираюсь там жить, пока я живу сейчас на Шуваловском проспекте, в Приморском районе. И мне очень хорошо это видно, особенно после полуторачасового стояния на виадуке Планерной, когда 3-4 мин горит светофор, пропуская всех из Курортного района, и 30 сек. горит светофор, пропускающий с Комендантского аэродрома. Комендантский аэродром я называю Комендантским островом, потому что всего у нас 6 выходов, 6 мостов, один виадук и остальные проезды (Светлана, Поклонка и т.д.) Живет там 700 тысяч населения, не меньше.

Проблемы дорог существуют. У меня впечатление, что комплексного развития пригородной зоны не существует в принципе. И два губернатора об этом и не задумываются, хотя влияние одного субъекта федерации на другой, несомненно, есть.
Для кого мы строим в пригороде? Для петербуржцев, которые хотят жить не в высотных домах, а в малоэтажке. Где они работают? Да в Петербурге.

Александр Свинолобов:
- Самое обидное что слышишь, когда общаешься с представителями области, это.. такое ощущение, что Петербург и Ленобласть - не 2 соседствующих субъекта, а две разных страны. Потому возникает вопрос «А вы тут понастроите. А они ж все из Петербурга?» Ну, не только из Петербурга, кто-то может из Магадана приедет, кто-то из Петропавловска-Камчатска…Нет, области это не нужно.

Как так может быть? Граждане у нас, что ли,  разные? Объективно, те проекты, которые близки к городу, строятся в зоне нормальной транспортной доступности, это объекты многоэтажной жилой застройки - взять Мурино или еще что-то - объективно процентов 70 покупателей будут жители Петербурга. И 30 процентов - местные. Так же и коттеджные поселки.

Михаил Дмитроченко:
- Пока у нас были 2 – 3 заявки от местных жителей, но они как-то не  решились, потому что оно достаточно дорого, конечно, и наверно местные жители имеют другие представления и возможности для того, чтобы получить участок. Им не нужна эта комплексная застройка, с охраной, с технической эксплуатацией, вся эта комплексность проекта.

Лариса Инченко:
- Дело в том что у местных жителей уже все есть. У них мечта о домике в деревне уже реализована. У них нет потребности переехать в более дорогой дом. И нет такой возможности.

Михаил Дмитроченко:
- Возвращаясь к теме комплексной застройки: у нас есть еще один проект, который мы во Всеволожске запустили, он немножко тяжело идет.. Предполагалось, что один питерский инвестор построит дом в центре города Всеволожск, для себя, у него достаточно большая  компания, 250 чел. работает. И я так понимаю что таких инвесторов, которые хотели бы переместить свой бизнес, не производственный, а именно интеллектуальный достаточного много. И такие действия способствуют развитию более гармоничной застройки пригородной зоны. Я знаю, что в ряде поселений генпланы, которые усиленно, быстро делаются, они, по существу создаются не из принципов какой-то разумности. Должны быть малоэтажные комплексы, должны быть какие-то многоэтажные комплексы, какие-то переходные зоны. Подходят так: вот есть земельный участок, на нем можно построить 10 этажей – мы будем строить. А как дороги, как сети, как что, где люди будут работать – вопрос уже отдельный. Социалку сделают по нормативам, минимальную.

Если смотреть на западный опыт – деревушки, которые входят в состав Вены или другого большого города, имеют собственный бизнес. И вокруг этого центра происходит развитие, и потом этот малоэтажный комплекс входит в состав той же самой Вены или чего-то еще. Поэтому какой-то план двух субъектов федерации по гармоничному развитию 30-ти км зоны, наверно, должен был бы быть. Нельзя запретить частному инвестору, если нет никаких нормативов (ни ПЗЗ,  ничего) строить 15-ти этажный дом, понимая, что он получит с этого достаточно большую выгоду. Но с точки зрения человеческой правды надо вводить ограничения, ПЗЗ и зонирование, вводить как можно скорее, потому что иначе мы разрастемся. Наш-то поселок выиграет всегда, потому что тот оазис, в котором мы живем, будет в 5-ти км от высотной застройки,

Галина Стащак:
- Скажите, пожалуйста, вы сказали про подводку воды. На цене для покупателей это как-то сказывается уже или скажется в будущем?

Михаил Дмитроченко:
- Есть некая цена для дома, площадью метров в 300, и эта цена, конечно, включает в себя и стоимость воды, и электрической энергии, и дорог, которые мы делаем, и всей инфраструктуры (она достаточно дорогая).

Безусловно, это серьезная нагрузка. Ну, а что делать? Мы смотрим на цену с точки зрения конкуренции. Вот есть наша цена, а есть в Лукоморье или Уварово или других поселках. Мы понимаем, что мы сегодня продаем на 3-5 миллионов дешевле. И я считаю, что это хорошая цена.

Галина Стащак:
 – И второй вопрос. Кроме воды, какие-то еще вложения в прочую инженерную инфраструктуру?

Михаил Дмтроченко:
- Электричество у нас проплачено, они тянут к нам длинную линию энергопередачи 10 киловольт, воду мы тянем. Газ, к счастью, оказался всего лишь в 1,5 км, канализация у нас пока что локальная, но с перспективой на подключение. Нас попыталась Колтушская власть убедить, чтоб мы конструировали еще и Воейковские очистные, но мы отказались, делаем свои.
Плюс дорога которую мы отремонтировали.

Дмитрий Синочкин:
- Спасибо. Специфический поворот: рынок по продаже домов у воды. Акцент на соседство с акваторией. Это всегда было модно, и сейчас модно. Что будет завтра?

Марина Селиванова:
- Мы реализуем свои проекты в Курортном и Выборгском райнах: 
«Академические дачи», проект «Оллила» и последний -  «Балтийская Ривьера», все непосредственно у воды. На сегодняшний день не так много поселков, которые имеют территорию и расположение на береговой линии Финского залива. В целом их около 30% от общего числа поселков. Если отметить поселки, расположенные непосредственно у акватории Финского залива, их доля составляет около 7%, 15% у рек и озер. По цене средняя стоимость участков у воды без подряда, с полными инженерными коммуникациями, по нашей статистике, составляет 650 000 руб. за сотку, в Выборгском р-не 500 000 руб за сотку. При этом 15% участков и домовладений непосредственно имеют вид на воду. Остальные 85% хоть и заявляют о близости воды, как правило не имеют видовых характеристик и шаговой доступности до воды.

В нашем поселке «Балтийская Ривьера» цены (тоже) разные. Первая береговая линия это 700-800 тыс.за сотку, чуть выше можно купить участок за 300 – 250 тыс. за сотку, включая все коммуникации. «В Балтийской Ривьере» к каждому земельному участку подведены коммуникации. Это газ, вода и электричество. Касаемо воды у нас две артезианские скважины, касаемо электричества – каждый участок имеет 10 киловатт, касаемо газа – магистраль. Успешный проект у воды мы видим так: в первую очередь клиенту интересны видовые характеристики, т.е. вид на воду. Обязательно подведенные инженерные коммуникации. Удобная транспортная доступность.

Поселок «Балтийская Ривьера» находится по Приморскому шоссе. Всем понятно – это удобная, комфортная трасса.
И если говорить о дополнительных опциях – наш поселок имеет не только детские площадки, как это принято, мы так же предлагаем нашим клиентам набережную, протяженностью 1,5 км, что нет пока ни в одном поселке, это пляж и пирс для маломерных судов. В ближайшее время мы также откроем прокат маломерных судов, снаряжения для серфинга и т.д.
Также важна социальная инфраструктура. Т.е. здесь нужна однородная среда, и люди на это обращают большое внимание.
Что является предпочтением на сегодняшний день : это вид на воду, и в какой бы линии не находились все земельные участки, в какой бы линии мы не предлагали им построить дома – все выбирают вид на воду. Поэтому архитектурная группа сделала план, посадку домов таким образом, чтобы каждый имел вид на воду.

Дмитрий Синочкин:
– По вашим данным вид на воду важен для 35% покупателей, а транспортная доступность – только для 15%?

Марина Селиванова:
- Транспортная доступность, конечно, имеет место.. Наш проект находится по Приморскому шоссе, удобная трасса...Вопросов не возникало.

Дмитрий Синочкин:
- Как вы оцениваете перспективу проекта с развитием застройки компании «Новатэк», с намывными территориями от Лисьего носа до Сестрорецка, расселением там, если не ошибаюсь, до 25 000 семей?

Марина Селиванова:
- Я думаю, мы к этому времени реализуем проект. Это будущее. А мы живем и продаем сегодня.
Так как проектов у воды достаточно мало, дальнейшее повышение спроса будет иметь место. Новые проекты будут совершенствоваться и предлагать новые опции, чтобы привлечь клиентов, востребованы будут участки с инженерной инфраструктурой, с коммуникациями, обладающие хорошей транспортной доступностью. Повысится интерес к участкам с готовыми домами. Больше внимания будет, скорее всего, уделяться статусу земли. ИЖС влечет за собой ряд положительных моментов. Объекты, расположенные вдали от естественных водоемов, будут стремиться к тому, чтобы создавать у себя некие искусственные водоемы.

Светлана Невелева:
- Я люблю Финский залив, но жить там я бы не согласилась. Я причисляю сейчас себя не к девелоперам, застройщикам, а к физической единице, которая тоже что-то хочет в этой жизни. Не только консультировать и работать. Поселков на Финском заливе на сегодняшний момент действительно не очень много, и это проекты такие жемчужинки на нашем рынке, они ожидались рынком и на них точно есть свой покупатель. Нас рассудит время. Прогуливаться по Финскому заливу в погожий день, посидеть в ресторане – это одно, а прикручивать гирями и болтами свою плетеную мебель на веранде – это совершенно другое. Жизнь на заливе и жизнь на озере принципиально разные формулы. На мой взгляд гораздо комфортнее жить на озерах и на реках. Озер достаточно, и такие поселки есть. Работать, продавать надо то, что любишь сам. Тогда сможешь помочь человеку что-то купить.

Все поселки, реализованные группой компаний «Стинком» находятся не только в непосредственной близости, а непосредственно на берегах озер.  Это уже 3 реализованных проекта. В последней стадии строительства находится поселок «Гармония», где береговая линия с набережной составляет 2,5 км. И там, действительно, комфортнее, если говорить о ветрах. И потом перепад Финского залива и перепад озер Карельского перешейка различаются по высоте более чем на 16 м, т.е. это просто выше, значит теплее, комфортнее и т.д.

Сегодня первый день, когда мы об этом говорим: мы запускаем свой новый проект. Это тоже коттеджный поселок, на том же Александровском озере, в расстоянии от предыдущих наших проектов в 8 км, на другом берегу озера, в 3-х км от Красной долины. Береговая зона составляет 1 км 200 м.

Все наши участки видовые. Общая территория 13,6 га. Сегодня это 162 участка от 12 до 50 соток. Коттеджный поселок имеет сказочное название «Мюнхаузен», четыре года мы находились в гармонии, а теперь будем находиться в сказке. В поселке «Гармония» мы осваивали разные архитектурные стили: альпийский, скандинавский, русский, восточно-европейский, британский. Не было только немецкого.

Продажи планируем открыть летом. Кадастры сформированы, проведена первоначальная оценка вложений, определенные договоренности, первоначальная концепция. Коммуникации следующие: локальные септики, на берегу необходима  полная очистка, электричество, магистральный газ, центральное водоснабжение, три оборудованных пляжа, охранная въездная группа, площадки для развлечений, причал. Стартовая цена за сотку от 90 000 руб. В  проекте «Гармония», где на каждый участок выведены все коммуникации, оформлены все документы, мы предлагаем участки по цене от 70 000 за сотку. Удаленность от города нового проекта – 100 км от выезда в Лахте, 65 км от КАДа.

Александр Брега:
- 15 лет назад, когда город занимался уплотнительной застройкой без генплан, без ПЗЗ, все было очень хаотично. Получалось, что один девелопер освоил участок, рядом пришел другой, и понадобилось перекладывать сети. На мой взгляд, примерно тот же сценарий хаотичности сейчас присутствует и в области.

Наш участок 53 га находится посреди большого массива площадью 400 га, где властями планируется большое строительство малоэтажного города - сателлита Всеволожска. Ни дорог, ни сетей нет. В проекте планировки можно все это запланировать, но беда в том, что нам приходится проходить через соседей-собственников. Если бы это были бы собственники-девелоперы, было бы проще, потому что мы говорим с ними на одном языке. А фермерам, которые каким-то образом получили паи этих сельхозземель, абсолютно все равно, что там будет. Нужно вести дорогу – надо согласовывать. Есть красивый закон, если отказался от согласования, нужно подать в суд, наложить сервитут. Но этим кто-то должен заниматься. Кроме того, судебной практики нет, и в суде можно легко доказать, что дорогу можно сместить на 2 м вправо или на 10 м влево. Прежде всего, страдают сроки. Приходится проводить сплошные совещания, приглашая собственников, убеждать власти, что дорожные сети должны идти именно таким образом. Когда есть концепция развития, когда есть генплан, тогда девелоперу нет необходимости диктовать власти правильные решения. Когда же в одном кабинете желание такое, а во втором другое – возникает проблема. Основная проблема в застройке ближнего пригорода – ускорение принятия генплана. Не дело бизнеса убеждать власти, что им нужно строить на этой территории. Мы же не знаем до конца стратегию развития Всеволожска по планам властей.

Чтобы доехать до нашего участка, нужны хорошие дороги. Один мой коллега говорит: «Нет плохих участков в области, есть отсутствие дорог к ним».

Мы готовы построить дорогу и передать ее в собственность району с заключением договора на эксплуатацию  сроком 30 лет с одним условием: если к этой дороге захочет кто-то подключиться, сделать съезды, мы определяем плату, чтобы оправдать свои инвестиции. На словах все «за». Пока мы находимся в стадии разработки генплана нашей территории, мы еще не столкнулись напрямую с проблемой, как это осуществить. Но мы считаем, что инженерное освоение областных земель – это ключевой путь развития.

Городской «Водоканал» не подключает Всеволожский район, потому что существует политическое указание сверху.
На мой взгляд, нельзя строить большие коттеджные поселки, рассчитывая на артезианские скважины. Должно быть централизованное водоснабжение. Те же проблемы с монополистами касаются канализации. Из-за политического нежелания стоит экономика и развитие двух регионов. Петербургу уже негде развиваться и необходимо идти в область, а область не может состыковать с городом свои нужды. Возникает коллапс. Возможно, необходим договор между городом и областью о взаимодействии. Ведь проблему с газовиками научились решать. Сейчас решается проблема с электричеством. Мы как бизнес должны не только заниматься этими проблемами, но и конструктивно влиять на их решение.

Инна Малиновская:
- Проект Kantele был запущен в июле 2010 года, у же через 2 месяца было продано порядка 30% от всего объема запланированных таун-хаузов. Он находится в Репино между верхним и нижним шоссе на территории соснового леса. Начиная с октября по сегодняшний день, ежемесячно без рекламной активности мы продаем около 5-7% от оставшегося количества площадей. Сейчас построено около 20%. Стоимость таун-хаузов сопоставима со стоимостью трехкомнатных квартир в спальных районах города.  Таун-хауз площадью 112 кв.м стоит 5,5 млн и движется к 6. Думаю, в мае цены вырастут значительно.

Мы первые применили технологию Durisol. Пока мы не можем четко сформулировать, как будет проходить оформление в собственность той территории, которая прилегает к таун-хаузам. Этот вопрос будет решать ЖСК.
Я бы отнесла наш проект к комфорт-классу. Наш покупатель – это человек, который предпочитает жить за городом, но готов потратить на это ту сумму денег, за которую может купить квартиру в спальном районе.

Алексей Воронин:
- Durisol – это не просто блоки, это технология строительства, не новая для Европы, и даже для Северной Африки и Японии. В России же наш завод - первый, он существует четвертый год. Опыт строительства несколько дольше, поскольку в качестве маркетинговых исследований материал поставлялся с европейских заводов. Проект Kantele действительно уникальный. Хотя он позиционируется как эконом-класс по доступности, но это не относится к внешнему виду и общей концепции поселка. Сейчас тот контингент, который готов покупать недвижимость за эти цены, более требователен, чем те, кто покупает жилье за 20 млн. Богатые люди понимают, что они всегда могут что-то поменять, перестроить. Здесь же отношение к покупке очень серьезное, потому что человек покупает жилье на всю жизнь. Такое же серьезное отношение и к материалу, из которого построены таун-хаузы. Альтернативной Durisol технологии, которая могла бы предложить потребителю те же свойства, сейчас на рынке нет. Это чистый экологически материал, максимально приближенный по своим свойствам к деревянному домостроению, но в то же время являющийся монолитным. Дома рассчитаны на срок службы не менее 10 лет. По сути это блоки, которые имею утеплительную вставку в тех блоках, которые используются для внешнего теплового контура, и служат как несъемная опалубка для внутренних стен и перегородок. После окончания строительства с учетом применения современных материалов при отделке стена оставляет «дышащие» свойства.

В отличие от деревянного дома ограничений по строительству с использованием монолитных перекрытий нет. Также нет и ограничений по этажности. По несущей способности Duriso превосходит кирпичные дома, есть разрешение на строительство даже в сейсмоактивных зонах.

Экономится время при сборке, финишная отделка наносится непосредственно на сам материал. В Европе даже в неотделанном виде собираются шумозащитные конструкции на федеральном уровне. Стоят они более 40 лет.

Симбиоз материалов, используемых в этой технологии, позволяет использовать его как в строительстве 20этажных зданий, так и для строительства малоэтажки. В основном, приобретают материал люди, настроенные на постоянное проживание, строительство капитального дома.

Александр Свинолобов:
- Мы пытаемся применять технологии, необходимые в многоэтажном жилом строительстве: системы рекуперации тепла,  системы механической вентиляции, теплоизоляции, защиты зданий и т.д. То, что сейчас пытаются делать: есть указ президента, энергетические паспорта зданий, но это сейчас, к сожалению, сложно реализовывается. Часто мы сталкиваемся с тем, что технологическое решение, которое мы закладываем в свой проект, и экономящее до 30% тепла, что доказано в Европе на протяжении 20 лет, в определенных документах значится как несоответствующее какому-либо закону РФ по энергоэффективности. Это вызывает недоумение. Проектировщики часто просят меня сфотографировать уже готовую систему в моем собственном доме, чтобы отнести фотографию в экспертизу.

Елена Шишулина:
- С самого начала существования компании мы выбрали такую стратегию развития как строительство индивидуального жилья для постоянного проживания в небольшом удалении от города в сегменте эконом-класса. На рубеже 2010-2011 гг запустили наш первый проект «Золотые ключи» рядом с пос. Тайцы. В конце лета планируем запустить проект между Пушкиным и Павловском «Большой Пушкин». Готовим крупный масштабный проект «Южный», который займет 3000 га. В будущем мы планируем связать эти проекты общими элементами инженерной инфраструктуры, транспортом.
«Золотые ключи» находятся на расстоянии 15 км от КАД, добираться очень удобно: рядом есть маршрутное такси, железнодорожная станция. В поселке «Тайцы» очень много своей инфраструктуры: магазины, школы, детсады. Тем не менее в самом проекте тоже будет построен детский сад. Сейчас возводится шоу-рум, он уже подведен под крышу, приступаем к отделке. 

Cредняя стоимость кВ.м. – 41000 руб. В начале мая мы планируем подъем цен, потому что спрос на наши проекты есть. На сегодня заключено большое количество договоров именно на продажу. Дома от 55 до 100 кв.м: таун-хаузы, дуплексы, коттеджи. Стоимость домовладения от 2,2 млн до 4 млн. В эту стоимость входят земельный участок, сам дом и все земельные коммуникации. Мы сами занимаемся их подведением, ведем трубу от Невского водовода, строим собственные очистные сооружения, подводим электрические сети, подключаемся к магистральному газу. 60% продаж составляют таун-хаузы и по 20 – дуплексы и коттеджи. С одной стороны, мы хотели сохранить петербургский стиль, с другой, ориентировались на американские таун-хаузы. В шоу-домах мы планируем сделать внутреннюю отделку. 1 и 2 очередь сдается в 1 квартале 2012 года. Дома выполнены по панельно-каркасной технологии. Сейчас мы проводим тендер между четырьмя компаниями, которые возводят шоу-румы. Победители тендера будут определены в конце апреля. Пока мы предполагаем дома «под чистовую отделку», но через 2-3 месяца думаем запустить предложение «с окончательной отделкой». Сейчас занимаемся расчетами полной отделки.

Лариса Инченко:
- Пригород по-прежнему привлекателен, как будто и не было кризиса. Покупатель возвращается для приобретения и недвижимости, и просто земельных участков. Приятно наблюдать, как переориентируются коллеги, как много выходит новых проектов в недорогой категории. Покупатели охотнее приобретают земельные участки и дома стоимостью до 8 млн. Дома и участки стоимость от 15 до 20 млн продаются сложнее. В ближайших перспективах компании «Особняк» - обращение к земельным наделам недорогой категории в районе Репино-Ленинское. Во второй половине 2011-го мы планируем вывести на рынок несколько коттеджных поселков со стоимостью земли от 2 млн за участок до 5 млн. Мы сохраним привычный нашим поселкам набор инженерии: канализация, водопровод, газопровод, электричество 10-15 кВт. Мы планируем строительство коттеджного поселка рядом с р. Сестра напротив нашего же поселка «Новый мир» площадью 6 га с средней нарезкой 14 соток.

Немного настораживает сегодняшняя тенденция вывода на рынок масштабных поселков по 300-400 участков, мне кажется, они сложны в реализации. Поэтому мы берем в освоение небольшие участки. Планируется коттеджный поселок ближе к Ленинскому на 100 участков с сосновым лесом на участках в ценовой категории 3 млн.

Изначально мы позиционировали зону, в которой располагаются наши поселки, как сезонное проживание. Оказалось, что более четверти покупателей рассматривают наше предложение для постоянного проживания. Думаем, эта тенденция сохранится и в новых поселках.

Андрей Павленко:
- Перед тем как начать разрабатывать проект «Славянка», встал выбор, каким образом его реализовывать, т.к. 320 000 кв.м было необходимо построить и ввести в эксплуатацию за один год. Стали анализировать существующие конструкции и поняли, что в связи с транспортной доступностью г. Пушкин и логистикой стандартные крупнопанельные и монолитные дома мы построить не в состоянии. Мы перешли к комбинированным технологиям строительства, к тому времени уже успешно реализовав первую часть проекта «Новая Ижора». Изучив опыт скандинавских стран, мы выяснили, что 90% их рынка среднеэтажного домостроения в докризисный период составляла комбинированная технология строительства. Ее суть заключается в том, что в обычный железобетонный каркас здания вставляются в качестве ограждающих конструкций деревянные панели, сделанные на ДСК «Славянский». Мы долго разрабатывали варианты крепления этих панелей. Существует варианты: навесные, частично опертые. От навесного способа мы отказались из-за существующих пожарных норм. Среди частично опертых панелей есть или с вентилируемым фасадом, или с кирпичной кладкой. По энергоэффективности более выгодный вариант с кирпичным фасадом, коэффициент теплопередачи у него составляет 3,08 при минимальном для нашего региона 1,94. Толщина самой панели 190 см. Паропроницаемость в 5 раз меньше нормативной. К сожалению, кирпичные конструкции не позволяют выполнить отдельную стену выше 6 м.

Поэтому мы остановились на варианте с вентилируемым фасадом. Для монтажа таких панелей необходима бригада из 5 человек, дом полностью монтируется в течение 5 дней. Кроме того, существует экономия в площади. Выигрыш по площади на 320 000 кв.м. составил около 5%. Зимой с панелями не происходит никаких деформаций.

Панели можно использовать для реконструкции старого фонда, домов-кораблей.

В начале реализации проекта было получено разрешение по пожарным нормам на применение этих панелей в домах высотой до 27 м, сейчас дано заключение о применении их в домах до 75 м.

Сейчас мы вышли с 3 и 5 кварталом, продажи открыты с 25 марта. Стоимость кВ.м. от 55 000 руб., минимальное предложение однокомнатная квартира площадью 30 кв.м стоит 1,7 млн.

В «Новой Ижоре» сейчас заканчивается строительство школы и детского сада нашими силами. Сейчас мы поставили небольшой эксперимент: хотим в «Новой Ижоре» предложить большую площадь участков - от 16 соток и большой метраж домов - от 200 кв.м.

Дмитрий Дегтярев:
- Мы реализуем два проекта на рынке загородной недвижимости «Петровские сады» и «Мариньи». «Мариньи» относятся к классу de lux, это верхний ценовой сегмент, «Петровские сады» - начало комфорт-класса.

«Мариньи» находятся на 2-й линии Финского залива, со второго этажа открывается вид на воду. На участках большое количество вековых сосен. Даже в случае ураганов в это месте деревья падать не будут, т.к. их скопление достаточно большое. Проект закрытый, клубный, в нем всего 20 домовладений. Они расположены на территории Зеленогорска и имеют городские коммуникации.

«Петровские сады» включает 280 домовладений, площадь участков от 9 до 12 соток. Дома возводятся по панельно–каркасной технологии.  Мы предлагаем земельный участок с домом, пока в составе ДНП.

По нашим прогнозам до конца года произойдет увеличение цены в классе комфорт и эконом в размере 5-7%. «Мастер-банк» в проекте остался, ипотечная схема работает, дома поставляет «Мастер-дом». По итогам 2010 года ипотечные сделки составляли 40%.

В «Мариньи» произошло 4 сделки. Концепция продвижения будет корректироваться. В силу исторических причин так сложилось, что понятие «дача» имеет некий налет воспоминаний советского времени о 6 сотках, что не совсем адекватно влияет на дорогой проект, поэтому название мы изменили. В течение месяца будет изменен сайт.

Алексей Иванюк:
- Проект «Малый Петербург» стартовал в 2005 году. Его площадь 81 га, количество домовладений более 650. В 1 очереди к 2008 году было построено около 200 домов, на сегодняшний день 94% из них проданы. 2008 год скорректировал планы по началу 2 и 3 очереди. Подвергся корректировке генеральный план, планировочные решения. По большому счету, произошла реконцепция проекта. В 1 очереди построено около 100 таун-хаузов и 100 отдельных коттеджей. Около 30% людей живет в поселке постоянно и в основном в отдельных домовладениях. В таун-хаузы в основном приезжают сезонно. Владелец проекта не изменился, изменился генеральный подрядчик и девелопер. На сегодняшний день это компания «АТ-инвест», функции технического заказчика осуществляем тоже мы.  В марте мы начинаем продажи 2 очереди, это 132 объекта, только дома. Дом 137 кв.м с площадью участков от 5 до 8 соток стоит от 5 млн руб., от 36000 за кВ.м. Мы предлагаем как каркасную технологию, так и газобетон. Мы рассчитываем реализовать вторую очередь за 3 года.

Александр Линецкий:
- Самый главный вопрос - «зачем», на который отвечает маркетинг. Маркетинговый отдел ставит цели. Часто бывает, что эта задача возлагается на подрядчика. Здесь существует подвох в том, что цели компании и подрядчика могут не совпадать. Сюда входит определение целевой аудитории, каналов информации. При решении о необходимости рекламной компании возникает второй вопрос «что»…

Загород.ру

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме
  • Октябрьские новинки. Большие проекты и маленькие цены
    16 ноября 2016 в 18:18 441

    В октябре рынок Петербурга пополнился несколькими крупными проектами, добавились очереди в уже известных. Покупателей заманивают недорогим жильем все активнее.

  • Дайджест октябрь: долгостройная осень в разгаре
    1 ноября 2016 в 11:53 470

    Октябрь на рынке недвижимости «засветился» старыми долгостроями и неспокойными, но очень инициативными дольщиками, новыми решениями властей Ленобласти, ограничившими высотную застройку уже согласованных проектов, и нескрываемым мандражом застройщиков в преддверии следующего года, когда им придется жить с очередными поправками в 214-ФЗ.