Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Инвестиции в коммерцию. Реально ли спасти сбережения, вложив их в коммерческие помещения?

Что на рынке 1396 11 декабря 2014
Инвестиции в коммерцию. Реально ли спасти сбережения, вложив их в коммерческие помещения?

В условиях валютного кризиса вложения в недвижимость остаются одним из наиболее эффективных инструментов сбережения и приумножения капиталов. Оставим в стороне квартирный вопрос, он обсуждался не единожды. Поговорим о коммерческой недвижимости, тем более что за последние годы на этом рынке произошли существенные изменения.

В первые годы рыночных реформ в России коммерческая недвижимость была представлена в основном помещениями магазинов и офисов, существовавшими еще во времена СССР, переоборудованными помещениями на производственных предприятиях и переведенными в нежилой фонд квартирами в жилых домах. Затем стали строиться бизнес-центры,  отвечающие потребностям офисных структур крупных и средних компаний. Торговый бизнес получил новые площади в разросшейся сети торговых и торгово-развлекательных комплексов. Но многие предприятия малого бизнеса, в частности сферы услуг, по-прежнему вынуждены работать в помещениях недостаточно приспособленных под их нужды. Сегодня на рынке недвижимости появился новый, если так можно выразиться, продукт, открывающий широкие возможности для ряда бизнес-направлений. Речь идет о многофункциональных паркингах, где до 30% площади могут составлять коммерческие помещения.

Как правило, паркинги со встроенными коммерческими помещениями (многофункциональный паркинг, далее МФП) сегодня возводят в районах массового жилищного строительства, либо  в местах большого трафика, где интенсивный людской поток в течение дня закономерно повышает интерес потенциальных клиентов к бизнесу. Те, кто покупает коммерческие помещения в подобных МФП, могут рассчитывать, что их клиенты всегда будут под рукой.

Важно также, что у МФП есть еще одно важнейшее преимущество: здесь можно приобрести помещения очень большой площади. Дело в том, что в жилых домах, где нижние этажи отданы под коммерцию, крайне редко можно найти действительно большие помещения — скажем 1000 квадратных метров. Причем это проблема не только бывшего жилого фонда. В отдельно возведенных коммерческих центрах подобрать такие помещения также не всегда возможно. Если они и бывают, то обычно на отшибе, на периферии города. В районах более привлекательных в плане коммерции они обычно уже заняты.  В МФП помещения большой площади найти не проблема. Кроме того, всегда есть возможность перепланировки помещения — разделения на блоки меньшей площади, либо увеличения за счет присоединения смежных. Разумеется, делать это удобнее на стадии строительства.

Третий ключевой момент касается возможных видов бизнеса, которые можно развивать в подобных комплексах. Дело в том, что статус ЖИЛОГО дома накладывают на бизнесменов ряд ограничений, связанных с обеспечение комфорта проживающих в доме людей. С некоторыми оговорками касается это и многих коммерческих центров, ориентированных в первую очередь на торговлю, точки общепита и т.п. Совсем иное дело МФП. Спектр видов бизнеса, который тут можно вести, гораздо шире. Лакокрасочные магазины, шиномонтаж и СТО (в целом все, что связано с бизнесом в сфере автоуслуг), ветеринарные клиники, кафе, складские помещения — продолжать можно долго, ограничений по функциональному назначению практически не существует.

«Многим для своего бизнеса (СТО,склады, автомойка и тому подобное) нужны высокие потолки, но их редко где можно найти, – комментирует Константин Ануфриев, руководитель отдела по работе с соинвесторами компании «Мегаполис XXI век». – В многофункциональном паркинге со встроенными коммерческими помещения подобной проблемы нет: потолки на первых этажах здания могут достигать и пяти метров в высоту».

Наконец, еще одним важнейшим для любого бизнеса фактором является цена квадратного метра. В МФП она обычно весьма привлекательна. А на стадии строительства приобрести здесь коммерческое помещение можно по весьма низким для коммерческих площадей ценам. Например в МФП на ул. Кубинской (объект компании «Мегаполис XXI век») в Московском районе Петербурга цена коммерческих помещений варьируется в зависимости от этажа: чем ниже, тем дороже. На первом этаже помещения предлагаются по цене от 62 тыс. руб. за квадрат, на втором — от 60 тыс. руб., на третьем, четвертом и пятом этажах, где помещения предназначены под офисы, стоимость квадратного метра существенно ниже — от 40 тыс. руб. за кв. метр.

Понятно, что среди МФК с паркингами есть объекты разной ценовой категории. Например, в сданном не так давно SetlCenter на Ленинском проспекте (объект компании SetlCity) стоимость квадратного метра нежилого помещения начиналась на стадии строительства от 89 тысяч рублей.

Если же рассматривать вложения в коммерческую недвижимость в МФП с целью дальнейшей сдачи в аренду, то можно провести нехитрый подсчет.  Например, офисное помещение в паркинге на Кубинской улице (от компании «Мегаполис XXI век») площадью 59 кв. метров стоит 2 млн. 360 тыс. рублей. Минимальная арендная ставка, по которой можно сегодня снять офис в Санкт-Петербурге — 600 рублей за квадратный метр. (Такие варианты надо еще поискать, поскольку стандартная ставка в районе примерно 1000 руб. за квадрат). Таким образом, при минимальной ставке ежемесячный доход от аренды офиса может составить 35 400 рублей. В год это даст доход 424 800 рублей. За вычетом всех расходов (налоги, эксплуатационные расходы и прочее) чистая прибыль составит порядка 300 000 в год. Нехитрый подсчет показывает, что при таком доходе вложения в офис окупаются в течение примерно 7,5 лет. Неплохой вариант, если учесть, что покупка квартиры окупается в среднем за 12 лет, а для того, чтобы окупить машиноместо в паркинге потребуется чуть больше восьми лет.

Таким образом, если вы думаете об инвестициях в недвижимость, коммерческие помещения в паркингах заслуживают того, чтобы вы обратили на них внимание. Исследовав спрос на коммерческие помещения в конкретном районе и сравнив арендные ставки, можно будет определить для себя перспективность данного вида инвестиций.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте: