Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Аналитика и прогноз

Что на рынке 631 28 апреля 2011 в 18:02

В рамках саммита «Весна-2011: Открытие сезона» состоялся круглый стол «Экспертиза мечты». Предлагаем вам ознакомиться с мнениями девелоперов и аналитиков о будущем рынка загородной недвижимости.

Дмитрий Синочкин, главный редактор журнала «Пригород»:

Мы привыкли рассматривать административно – город отдельно, область отдельно. На самом деле речь идет о более сложном конгломерате. Имеем ли мы право рассматривать пригородную зону как некое единое с точки зрения рынка территориальное образование или  все-таки лучше придерживаться административных границ?

Владимир Петров, глава Сланцевского района:

- С точки зрения рынка однозначно лучше придерживаться единого пространства. В зависимости от качества жилья, если сегмент выше, чем эконом-класс, то порядка 80% приобретается жителями Санкт-Петербурга.
Возникает вопрос – кто есть житель области? Многие люди живут за городом, ездят на работу в Питер и наоборот. В данной ситуации очень сложно провести границу. Существуют проблемы, как поделить денежные средства и как обеспечить потребности жителей – это те задачи, которые стоят перед органами исполнительной власти, в том числе и муниципалитетов.
С точки зрения застройщика или инвестора, необходимо понимать, что Петербург – это сложившийся рынок с уже готовой инженерной инфраструктурой, а в отношении Ленинградской области на 80% все проходит под лозунгом «Сделай сам». Этот лозунг у некоторых инвесторов, девелоперов или застройщиков вызывает радость, у некоторых отторжение.

Герман Мозговой, вице-спикер Законодательного собрания ЛО:

- Границы районов весьма условны. На сегодняшний день есть пространство, которое привлекательно для застройки, привлекательно для инвестора, а конечный продукт востребован покупателем. Согласен, что существуют различные условия для инвесторов в Петербурге и в Ленинградской области. В Ленинградской области инвестор сталкивается с большим количеством проблем.
Формально подходить к пригороду нельзя. Все вопросы взаимодействия между инвестором и местной властью никак не должны отражаться на тех людях, которые в конечном итоге заселяются в новые дома...

Эдуард Бозе, руководитель проектного направления Фонда «Центра стратегических разработок «Северо-Запад»:

- Я представляю организацию, которая не является участником рынка. Попробуем представить ретроспективу на 15 лет назад и перспективу на 10 лет вперед, а таков срок, в котором работают люди, занимающиеся стратегическим планированием, то для нас является очевидным, что сейчас рынок пригородной недвижимости стоит. И стоит он не потому, что есть ограничения по спросу или по предложению. Все эти ограничения носят технический характер и преодолимы. А стоит он по причине того, что концепция развития пригородной зоны зашла в тупик. Это связано с несколькими существенными обстоятельствами.
Первый момент. Существует акторно-сетевая теория Латура – достаточно современный социологический механизм. В этой концепции речь идет о гибридах. Судя по всему, мы находимся в ситуации, где на рынке спрос предъявляют не люди, а гибриды человека, машины и мобильного телефона. Это немножко другой покупатель. Представьте себе, у нас в городе 400 автомобилей на тысячу жителей, среди состоятельных 100% людей имеют автомобиль, и больше 100 телефонов на 100 человек. 10 лет назад этого не было. Это накладывает существенный отпечаток на образ нашей жизни. Потому что мы перемещаемся на длинные расстояния, в этот моменты мы не выключены из работы, мы находимся в этот момент в Интернете, мы перемещаемся с более высоким уровнем комфорта на личном автомобиле, мы живем по-другому.
Второе обстоятельство. Граница между рабочим временем и временем отдыха стирается. И мы работаем, когда отдыхаем и наоборот. Феномен деловых развлечений и делового отдыха растаял, когда мы ведем переговоры во время гольфа. В России строится куча гольф полей.
Третье обстоятельство – это наш индивидуализм. Мы живем в обществе, где вопросы анонимности и защищенности личного пространства выходят на первый план, где есть фетиш культа тела и здорового образа жизни, совершенно другое отношение к трате времени и денег на спорт, к экологии нашего пребывания.
Еще одно обстоятельство – это то, что из города сейчас выносятся виды деятельности, которые раньше (20 лет назад) из города невозможно было вынести в принципе. Промышленное производство, крупноформатная торговля – это сугубо городские объекты. Сейчас эти объекты зачастую обязательно должны быть расположены вне города.
Последнее. У нас под боком Финляндия, Прибалтика, европейские страны, где все это предъявлено. В Финляндии шоссейная сеть дорог фактически является уличной дорожной сетью.
Очевидно, что развитие пригородной зоны в концепции, что пригород является плоским малоэтажным экологически чистым спальным районом, а вся жизнь (работа, деятельность) находится в городе – тупиковое. Мы это увидели, как только началось разворачивание коттеджных поселков и всей пригородной застройки, когда были заблокированы выездные магистрали. Транспортный поток вырос в десятки раз.
Если сложить все эти факторы, то мы получаем модель, которую я пытаюсь называть сельско-городской образ жизни. Речь идет о том, что в своей повседневной жизни человек, живущий за городом, имеет не сельскую занятость. С этим мы будем работать следующие 10-15 лет, а это означает, что у нас ходовые связи пригорода приобретают совершенно другие значения.
Когда мы смотрим на карту транспортной инфраструктуры Ленобласти и Санкт-Петербурга, мы видим, что Петербург вкладывается в магистрали, рассчитывая, что в пригороде будут жить люди,  работать они будут в городе, НДФЛ они будут платить Петербургу. Очевидно, что живущие в новых коттеджных поселках люди будут работать в загородных офисах, будут посещать загородные магазины и рестораны, проводить досуг на горнолыжных склонах. В пригороде сейчас развернулась полноценная городская жизнь в условиях определенной плоской системы. Это позволила сделать ситуация гибрида.
Мы понимаем, что автомобилизация будет нарастать. В Европе уже тысяча автомобилей на тысячу жителей. Так же будет и в России.
Запаздывание в осознании участниками рынка этой реальности накладывает большие ограничения на развитие пригородной зоны. Выиграют игроки, которые будут продавать другой образ жизни.

Дмитрий Синочкин:

По данным исследователей, в России средний доход «верхних» 20 процентов населения - 54-53 тысячи рублей, а следующая за «двадцаткой» зарабатывает только 24 тысячи – то есть в два раза меньше. Этот разрыв и не дает развиваться рынку. Существует верхняя группа, которая покупает и продает и есть средний класс, который изо всех сил дотягивается до первого взноса на покупку путем займов у родных и знакомых и еле-еле осиливает эконом-класс.
По доходам мы находимся на уровне Латинской Америки, а по уровню имущественного неравенства - на том же уровне, что и США.
Есть ли какие-то возможности подтянуть издержки к возможностям средней доходной группы, и есть ли возможности выравнивания доходов иным путем? Начинаем с ипотечного кредитования на загородном рынке.

Елена Шевелева, руководитель петербургского филиала BSGV:

- В 2010 году основной спрос пришелся на высоколиквидные квартиры (малогабаритные однокомнатные и двухкомнатные квартиры). При этом коммерческими банками Петербурга выдано в 2010 году 7804 кредитов на сумму 14,6 млрд рублей против 4062 кредитов на сумму 7,1 млрд рублей годом ранее. Загородная недвижимость, а, следовательно, и загородная ипотека, не продемонстрировали серьезных признаков выхода из кризиса. В 2010 году сделки носили единичный характер.
Во-первых, владельцы загородной недвижимости не сбрасывали активно цены в последние 2-3 года, в то время когда падение цен на городскую недвижимость составило 20-30%. В связи с этим потребители проявляли куда меньший интерес к подобного рода инвестициям. Рынок загородной недвижимости является достаточно узким в силу того, что загородное жилье не является предметом первой необходимости, а скорее предметом роскоши. Интерес к загородной недвижимости начнет расти тогда, когда население восстановит уверенность в стабильности своих заработков и задумается о повышении качества жизни.
Кроме того, не стоит забывать про сложности с юридическим оформлением документов и отсутствием развитой практики оценки загородных объектов недвижимости. Объекты загородной  недвижимости  дифференцированы по  качеству,  местоположению и ликвидности. Каждый объект  в своем роде уникален,  что  затрудняет применение  сравнительного подхода в оценке стоимости такого объекта на рынке.
В период кризиса большинство строительных объектов за городом было «заморожено», поэтому сейчас покупка загородного жилья в стадии строительства сопряжена с высокими рисками. Кроме того, на первичном рынке ощутим перекос предложения в сегменте «комфорт» и «бизнес», в то время, когда спрос сконцентрирован в сегменте «эконом».
- Загородная ипотека могла бы стимулировать спрос, но ставки в этом сегменте выше, ввиду более высоких рисков и более низкой ликвидности объектов.
Тем не менее, эти риски могут быть нивелированы, следовательно перспективы для  развития загородной ипотеки, стимулирующей рост спроса на рынке загородной недвижимости, есть.

Загородную ипотеку можно получить сегодня по трем видам кредитных программ банков:

  • «Земельный участок» - для приобретения земли с его последующим залогом;
  • «Загородная недвижимость» - для приобретения коттеджа с земельным участком на вторичном рынке с их последующим залогом;
  • «На улучшение жилищных условий» - для приобретения загородной недвижимости под залог городской недвижимости.

Загородную ипотеку на приобретение земельного участка с коттеджем выдают сегодня около 15 банков. Предложение по программе «Земельный участок» весьма ограничено. Ряд банков кредитуют только аккредитованные поселки после анализа их хозяйственной деятельности.

В 2010 году условия кредитования загородной недвижимости стали более лояльными и выгодными для потребителей. Так, в среднем по рынку ставки снизились в пределах 5%, а размер первоначального взноса сократился с 50-60% до оптимальных 30-40%. С одной стороны, при таком размере вложений собственных средств заемщик будет более дисциплинированным в плане обслуживания кредита. А с другой - долговая нагрузка не будет для него обременительной, и он сможет сохранить качество своей жизни в течение всего срока кредита. Однако, несмотря на положительные тенденции на рынке спрос на данные кредитные программы все еще не вернулся на докризисный уровень.

По программе «Земельный участок» предложение ограничено, ставки варьируются в пределах 13,5-16,5%, размер первоначального взноса составляет 40-50%.

По программе «Загородная недвижимость» предложений банков уже гораздо больше. Ставки более дифференцированы и лежат в диапазоне 11-17,5% годовых для кредитов в рублях. Размер первоначального взноса составляет также 30-40%, за исключением предложения Сбербанка. Размер комиссии за выдачу кредита - 1-1,5% от суммы кредита. Условия ипотечной программы «На улучшение жилищных условий» примерно идентичны. Не смотря на обилие сдерживающих факторов, у рынка ипотеки загородной недвижимости есть большой нереализованный потенциал. Но реализовать его возможно только путем взаимодействия всех трех сторон этого рынка – клиентов, банков, девелоперов.

С точки зрения клиентов:

  • По мере снижения спроса в секторе городского жилья и роста цен на квартиры в черте города, а также стабилизации экономической ситуации в стране в целом, все больше клиентов будут проявлять интерес к объектам загородной недвижимости. Преимущества проживания в загородном доме в экологически чистом районе являются очевидными и будут привлекать клиентов в этот сегмент.
  • Со временем недоверие к банкам и девелоперам при содействии прессы и других каналов коммуникаций, которые ведут работу над финансовой грамотностью населения, будут преодолены.

С точки зрения банков:

  • Уже в 2011 году можно ожидать снижения процентных ставок, размера первоначального взноса и либерализации общих условий кредитования.
  • Активного продвижения программ загородной ипотеки посредством прямой рекламы и участия в специализированных мероприятиях.
  • Заключение партнерских соглашений с девелоперами по предоставлению ипотечных кредитов на приобретение земельных участков и коттеджей с земельным участком после оценки и анализа финансовой деятельности девелопера (типовые поселки сегмента эконом).

С точки зрения девелоперов:

  • Межевание пятна под застройку коттеджного поселка на более мелкие наделы и оформление участков в собственность до момента открытия продаж.
  • Вывод на рынок объекты, соответствующие спросу. Комплексная многоквартирная малоэтажная застройка в ближнем пригороде.
  • Готовность сотрудничать с коммерческими банками.

Вопрос из зала:

- «ВТБ 24» за 2010 год было выдано 4 кредита по загородной недвижимости, а всего заявок 27. Какова статистика по вашему банку?

Елена Шевелева, руководитель петербургского филиала BSGV:

- В 2010 году в BSGV поступило 45 заявок на кредит для приобретения дома вместе с землей, 12 заявок на кредит для приобретения только земельного участка. Было одобрено половина заявок и примерно две трети из них были выданы.
За 3 месяца 2011 года – 16 заявок и 7 соответственно. Мы рассчитываем на рост количества заявок за счет развития партнерских отношений с девелоперами. Сегодня мы сотрудничаем с «Вишневым садом» и «Кивеннапой», «Родекс Северо-Запад» и «Петростилем».

Дмитрий Синочкин:

- Мы рассчитываем, что банки будут двигаться в сторону потребителей, и, наверное, не в сторону массового, частного потребителя, а скорее через проекты коттеджных поселков, формат которых будет устраивать банк, то есть, там, где приемлемые площади, разумная цена, прозрачнее документы.

Анна Каменева, управляющий партнер компании GIA Priority:

- Средняя стоимость коттеджей в поселках класса элит составляет 47 млн. рублей. За дом с участком (131 тыс. рублей за кв. м). Проекты элитного сегмента являются дорогостоящими по себестоимости и более рискованными с точки зрения инвестиций для девелопера. Их не так много, потому что спрос на них еще меньше.
Последний год показывает не очень хорошие тенденции. Девелоперы с замиранием сердца ждут сезона. Хотя в элитном сегменте не было проседания цен, девелоперы не идут на снижение цен - из-за высокой себестоимости.
Есть другие варианты привлечения покупателей. В коттеджном поселке «Уварово» девелопер ввел беспроцентную рассрочку на пять лет, и эта рассрочка просчитывается под каждого клиента. У нас также есть договоренность с банком-партнером. В проекте «Уварово» все чисто по документам: земля уже давно переведена в ИЖС, кадастр сделан на каждый участок.
За прошлый год по рынку продано порядка 40 домов в 18 поселках в элитном сегменте.
Хочу сказать в пользу «Хонки», что это один из немногих игроков на рынке, который сохранил темпы продаж. Это обусловлено тем, что Honka – это раскрученный бренд, реализовавший не один проект с определенным уровнем качества. Если говорить о «Медном озере-2», то это успешный для кризиса проект, тем более что «Медное озеро-1» является своеобразной рекламой. Кроме того, цены приемлемые.
Городской элитная недвижимость реализуется хорошо. Спрос на квартиры идет не только за счет местных жителей, но и москвичей – бывших петербуржцев и жителей из регионов. 400 квартир в год – это большое число инвестиций в жизнь. Что касается загородной недвижимости, то здесь рынок более просевший. В основном покупатели местные и малая часть покупателей – с севера города.
Клиенты элитной загородной недвижимости, как правило, семейные люди, молодая семья 35-40 лет с двумя детьми, либо это старшее поколение – состоятельные граждане, которые покупают большие загородные дома, чтобы иногда принимать у себя детей и внуков. Из нашей практики мы увидели такую интересную тенденцию: состоятельные дети не жалеют для своих родителей купить дом.
Для того, чтобы увеличить продажи, каждый девелопер должен работать индивидуально и многопланово. Рекламы в Интернете или в печатном издании недостаточно в данном случае. Прежде всего, нужно делать точечные выстрелы: попадание в определенные круги, «сарафанное радио», собирание клиентов по крупицам. Скорее всего у той же «Хонки» работает «сарафанное радио». «Уварово» пока что еще новичок в области недвижимости, поэтому сейчас проводится работа в определенных кругах…

Дмитрий Синочкин:

- Девелопер поселка «Уварово» не собирается развивать проекты другого класса?

Анна Каменева:

В плане есть строительство дачного проекта. Это поселок бизнес-класса рядом с Коробицино. Сейчас идет перевод участка в статус ИЖС. Всего в проекте будет порядка 200 домовладений.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:

- Когда мы говорим о загородном рынке, что Россия – это едва ли не единственная страна в мире, где широчайшее население, включая самые беднейшие слои, имеют городское жилье и загородный дом. Такого нет практически нигде в мире. В той же Европе, человек живет либо в квартире, либо в загородном особняке.

В свете того, что последние годы наше государство пытается обложить податями все, до чего может дотянуться, мы понимаем, что скоро и наши загородные дома попадут под эту тенденцию. Мне сейчас сложно сказать, как на это отреагирует население, будут ли они платить те деньги, которые с них будет пытаться брать государство. Мы можем увидеть большое количество заброшенных дачных домиков.

Что касается загородного рынка в целом, то здесь наблюдается интересная ситуация. Мы имеем достаточно обширную практику по консалтингу, в том числе и по загородной недвижимости. С четвертого квартала прошлого года у нас случился бум по разработке концепций различных коттеджных поселков. Можно видеть, что спрос растет, но преимущественно в нижнем ценовом сегменте, и явно растет не теми темпами, которыми у нас сейчас пополняется предложение. Предложение по домам класса «А» и «B» достаточно стабильно, то есть, выводится на рынок ровно столько, сколько и поглощается, а в классе «С» предложение в течение прошлого года резко возросло. Это говорит о том, что предложением пополняется опережающими темпами в сравнении со спросом, хотя и не доходит до кризиса перепроизводства. Что же касается нижнего ценового сегмента, то на ближайшие год-полтора можно с уверенностью предполагать жесткую конкуренцию, причем преимущественно ценовую. Мы понимаем, что проекты класса «С» – это не те проекты, где за счет каких-то изысков концепций можно добиться конкурентного преимущества.

Если говорить о более дорогих сегментах – о сегментах «А» и «B», то там уверенно стабильная ситуация. Там нет ажиотажного роста спроса, и вообще особо не заметно роста спроса. Объем продаж по сравнению с худшими кризисными кварталами увеличивается. Но с другой стороны появляется достаточно мало новых проектов. Девелоперы и собственники земельных участков пока что очень консервативно смотрят на верхний ценовой сегмент. Следствием этого является ценовая стабильность. В классе «А» в течение последних кварталов цена колеблется около отметки 130 тыс. рублей. В классе «В» примерно то же самое» – в диапазоне 78 тыс. рублей за квадратный метр.

Если смотреть на среднесрочную перспективу у высоких ценовых сегментов, наверное, лучшие перспективы с точки зрения их развития. Во-первых, в нижнем сегменте мы наблюдаем большее количество предложений, чем может поглощать рынок. А во-вторых, богатые у нас богатеют, а бедные – беднеют. Прослойка состоятельных людей узкая, но богатая. В связи с этим основная конкуренция, которая будет происходить в этом сегменте – это, прежде всего, конкуренция качества реализации проектов.

Владимир Петров:

- Прежде всего, у нас продается место. Задача девелопера это место не испортить.
Можно развивать плохое место, закапывая туда кучу денег. У меня есть два примера коттеджных поселков, которые я лично вел. Это проект «Золотые пески» на территории 70 га. Реализовали проект за 70 млн. долларов, проинвестировав всего 15 за 13 месяцев. Второй проект, который мы делали – Румболово. Общий объем выручки должен был быть 80 млн. Изначально в нашем распоряжении было голое поле, по которому проходит Мельничный ручей. Закопали 30 млн., и в результате 40 получили обратно. Но вопрос стоит не в деньгах, а в том, что при сегодняшнем спросе в элите может продать себя только место...

Ольга Трошева, заместитель генерального директора КЦ «Петербургская недвижимость:

- На сегодняшний день мы насчитали около на рынке 320 коттеджных поселков. В этих проектах можно купить и готовые коттеджи, но, к сожалению, объем такого предложения достаточно мал. Активно развивается предложение о покупке участка с подрядом. В посткризисный период это предложение нарастает. Эта тенденция активизировалась в 2010 году. Проекты в массовом сегменте в 2010 по цене были в диапазоне от 3,5 до 6-7 млн. рублей в загородной зоне. Но сегодня можно купить и от полутора миллионов дом с участком на достаточно отдаленных территориях. В предложении у нас появился Кингисеппский район, развивается Лужский район.
Дома эконом-класса – это альтернатива готовой квартире. Активно сегодня развивается юг. А до кризиса мы говорили, что большая часть предложений у нас на севере. Сегодня у нас догоняют северные районы Гатчинский и Ломоносовский. Развивается направление в 50 километрах от города. Но качество проектов в этих районах нужно оценивать отдельно. Появляются ДНП, и возможно где-то заявляются как коттеджные поселки. Но перевод земель в ИЖС у нас проходит долго. Остается в лидерах Всеволожский район. Там присутствует разнообразное предложение. В том числе там активно представлен дорогой сегмент.
Если оценивать общую емкость рынка, то есть все то, что заявлено во всех коттеджных поселках, то на начало 2011 года у нас выходит 17 тысяч домовладений в коттеджных поселках. Если оценивать реальный объем существующего предложения, то большую долю этого предложения составляют участки, участки с подрядом – примерно 70%. При этом доля непроданных объектов порядка 63%. В элите в 2010 году уходили единичные проекты. База с участками постоянно пополняется. Есть качественные предложения, которые быстро реализуются. За 2010 год реализовано примерно 5-7 участков. Сейчас есть нарастание потенциала по продажам.
По объему предложения. На сегодняшний день около 30% составляет эконом-класс. Эконом и средний класс до 10% продаж 30ти километровой зоны коттеджной застройки в радиусе 200 домовладений.
Поглощение от общего объема рынка за 2010 год составило около 8%-10%. Городской рынок в таких ситуациях рухнул бы за 3 месяца.
Динамика меняется мало. В экономе – 4-7 миллиона по предложению, в среднем классе порядка 8 млн. рублей, в бизнес классе – порядка 18 млн.

Вопрос из зала:

- Вы пробовали считать процент реализации среди участков с домами? Потому что рынок рухнул бы за три месяца в том случае, если бы там были заморожены деньги. Сколько процентов в год от суммарного предложения по готовым ломам продается?

Ольга Трошева:

- 6-8%. Активность продаж участков и готовых домов не сильно отличается. Хотя бытует противоположное мнение. Возможно, там заложены большие рентабельности, иначе не возможны большие темпы продаж.

По спросу тенденция следующая. Потенциальный спрос у нас сосредоточен на ценовую категорию до 3 млн. рублей. В загороде все зависит от предложения, которое формирует спрос. Линейка 4-8 млн. Сегодня очень привлекательна.

Покупателя не интересует дом в поле, его интересует еще и среда. К сожалению, обеспечить это могут не все проекты, и строить всю очередь не все компании готовы.

Кроме того, если будет развиваться ипотечное и загородное направление, то это может оживить рынок. Сейчас застройщики активно рекламируют свои партнерские отношения с банками.

Дмитрий Синочкин:

- На первом этапе девелоперу необходимо добиваться партнерских отношений с банком, а когда банк профинансирует строительство поселка, он будет активно предлагать кредиты покупателям, чтобы вернуть средства, вложенные в проектное финансирование.

Вопрос к банку: вы охотнее профинансировали бы проект элитного поселка, проект большого поселения эконом-класса или дали бы денег человеку на кадастровое оформление участка, который у него в собственности? Какая из операций будет привлекательнее?

Елена Шевелева:

- Традиционный банк будет прежде всего смотреть на финансовую устойчивость компании. И роль отдельного проекта в данном случае важна на 40%.

Сергей Бобашев, ведущий аналитик ГК «Бюллетень недвижимости»:

- С предложением все понятно: если есть деньги, рабочая сила и возможность – почему бы и не построить. Другое дело – кто же все это купит. Я люблю сравнивать рынок загородной недвижимости с рынком автомобилей середины 90х. Есть некоторое сходство. На рынке есть два предложения: лохматое Жигули либо черный Мерседес, BMW и Джипы. Лохматые Жигули, если переводить на рынок загородной недвижимости – это старые садоводства, а те Джипы, черные Мерседесы и BMW – новое строительство.

На авторынке появилось нормальное предложение: не только черные автомобили, но еще и разноцветные, и мы, наконец, узнали, что кроме Мерседесов и BMW, есть еще много хороших и достаточно успешных марок.

К сожалению, на загородном рынке ничего подобного не происходит. Он находится в патовой ситуации последние пять лет не зависимо от кризиса.

Аналогичная ситуации была в Москве, и сложилась она раньше. В 2006 году в Москве произошло насыщение рынка дорогих коттеджных поселков. И в поселке могло продаваться 2-3 коттеджа в год.

В Питере иная ситуация. По разным сведениям обеспеченных домохозяйств от 60 до 100 тысяч. Ощущение такое, что богатых людей много, но их оценка идет сверху. В этой связи мы видим, что у нас сейчас предложение в эконом-классе составляет 11000. Это только первичный рынок, на вторичном предложений не меньше. Богатые, обеспеченные люди не вчера стали такими. Если они хотели и могли себе позволить купить коттедж, то уже купили. В отличие от квартир, второй коттедж покупают редко. Коллекционеры квартир в городе присутствуют, а вот коллекционеров коттеджей я за свою жизнь не встречал. Повторюсь: в данный момент ситуация патовая. Нет предложения жилья в пригороде для среднего класса, с одной стороны,  адекватного по цене, с другой стороны, включенного в социальную инфраструктуру города. Это или «Новая Ижора», которую сложно называть коттеджным поселком, потому что это, скорее, некий специфический продукт, похожий на современную трехкомнатную квартиру в городе, раскатанную на двух сотках.

Вряд ли сейчас сформируется средний класс, который сможет покупать себе коттеджи в Репино, Комарово. Ситуация, на мой взгляд, удручающая. Вряд ли в ближайших пригородах, которые, с одной стороны, устраивают с точки зрения транспортной доступности людей, работающих в городе, появятся адекватные предложения эконом-класса.  Нет инфраструктуры социальной. Очень показательной была прошедшая зима, потому что для многих она убила саму идею постоянного проживания в пригороде. Произошел очень серьезный отток людей, которые пытались жить за городом.

Пока не произойдет радикального улучшения связки пригород-город, пока не будет финансовых инструментов, таких же, как работающие в городе при покупке квартиры, например, ипотека, ситуация на рынке пригородных предложений для постоянного проживания не улучшится. Дачи живут, это продукт понятный, известный с советских времен. Никто пока не предлагает на рынке набор «разноцветных автомобилей» по доступной цене, очень хочется их увидеть.

Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»:

- Ленинградская область для жизни жителей области и как место жительства горожан – принципиально разные две модели. Возвращение снежных зим начинает обратный процесс возвращения в квартиры даже тех, кто осуществил свою мечту жить за городом и работать в городе. Но эти зимы никак не сказываются на жителях области, которые там же и работают.
Сначала чиновники и государство диктуют нам свои условия, а все понимают, что на сегодняшний момент их исполнить практически невозможно. Потом девелоперы говорят, что не хватает гольф-полей и запускают проект с домами по 74 млн. Реально заявленные цены и цены, по которым происходя сделки - разные.
Думаю, итоги, которые будем подводить через год, будут отличаться от результатов 2010-го. И немаловажная причина для этого – появление в нашем регионе тяжелых зим и посткризисное состояние инфраструктуры в областях, не зависящих от застройщика: отсутствие прогрессии в строительстве дорог, коммерческой недвижимости. Не километраж страшен, а пробки и невозможность дорог пропустить через себя ту массу автомобилей, которая едет за город.
До недавнего времени дачные коттеджные поселки, которые традиционно пользовались спросом в нашем регионе, уступили несколько пунктов поселкам для постоянного проживания. Было модно, было желание жить на природе. Километраж был основным из факторов конкуренции. Сегодня не так страшно проехать лишние 20 минут, сколько стоять в определенной зоне.
В очередной раз начинается конкуренция между поселками для постоянного проживания  и поселками, которые позиционируют себя как дачные. В этой ситуации основным фактором будет природное окружение. Локация продает себя. Уже сейчас мы ощущаем возврат клиентов более удаленные районы. Ушла конкуренция между новыми проектами и проектами в завершающейся стадии строительства. Раньше клиент боялся совершить покупку из-за того, что ему казалось – вот, еще два месяца и на рынке появится лучший красавец-поселок. Сейчас этой боязни нет. Во-первых, красавцы что-то не появляются, во-вторых, новым поселкам еще строить и строить, и непонятно будет ли он таким красавцем, как заявлено. В связи с макроэкономическими процессами люди притормозили свои решения. Тот клиент, который за три предыдущих года не сделал выбор, приходит обратно на загородный рынок в те проекты, за которыми он наблюдал, которые находятся в завершающей стадии строительства и абсолютно прозрачной стадии документов и приобретаемого товара. Готовые объекты, действительно, появляются, но не факт, что они являются панацеей и очень желаемыми. Скорее, клиента сегодня интересует абсолютно готовая для его проживания земля с работающими системами и внятные сроки возведения объекта. Это влечет за собой следующую интересную тенденцию, которая связана с тем, что строить на этой земле. Сегодня опять происходит всплеск на типовые решения. Это накопленная загородным рынком коллекция типовых проектов с четкой сметой и быстрым сроком возведения. Дома для постоянного проживания и дома для сезонного отдыха имеют принципиальную философию отличий. Это относится и к материалам возведения, и к конструктиву, и к земельному участку. Пришло обратно очень хорошее время для «деревянщиков». Задача номер один – это взвешенность по цене. Всем придется перестроиться.
На мой взгляд, у нас элит-сегмент существует абсолютно отдельно, он подвержен меньшим перепадам. Как правило, в элитном сегменте приобретается не первый загородный объект. Там и финансирование принципиально другое.  Если говорить о более широких слоях, совершавших сделки на рынке загородной недвижимости, то, действительно, банки либо не получат никогда свои проценты, либо им придется повернуться к реальному рынку лицом. Осенью наступил абсолютный коллапс в продажах в 90% коттеджных поселков в связи с обсуждением ФЗ о сельхозземлях. Когда эти законопроекты подвисли, часть аудитории, готовой к приобретению, тоже затормозила. Банки не дают ипотеку на земли ДНП.
На загородном рынке есть огромная проблема. Те, кто могут купить эконом-класс в области, не будут его покупать – у них другие запросы. А жители области или обитатели малогабаритных квартир и хотели бы, но не могут.

Загород.ру

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме