Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Дмитрий Ходкевич («ЛСР») о высоком спросе на недвижимость, обустройстве промзон и малоэтажной застройке

Интервью 597 24 мая 2016 в 16:52
Дмитрий Ходкевич, управляющий «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич («ЛСР») о высоком спросе на недвижимость, обустройстве промзон и малоэтажной застройке

Управляющий «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич рассуждает о перспективе уменьшения высотности проектов, редевелопменте промзон, а также о действующем законодательстве в области недвижимости и экономической обстановке в стране.

Novostroy.su: Власти Петербурга планируют обустроить «серый пояс» в районе Обводного канала. Под жилищное строительство отдадут более тысячи гектаров земли. Как, по-вашему, это может сказаться на рынке недвижимости города? Может быть, властям стоит сделать упор на редевелопмент других промзон Петербурга?

Дмитрий Ходкевич: Можно только приветствовать инициативу городских властей, направленную на развитие территорий, занятых промышленными предприятиями. Локации поблизости от исторического центра города вряд ли можно считать оптимальными для размещения промышленных предприятий. Кроме того, сегодня эта территория депрессивная, поскольку многие из заводов уже не функционируют по своему прямому назначению. Они сдаются под склады, далеко не комфортабельные офисы.

Сильного влияния на рынок жилья в Санкт-Петербурге редевелопмент этих территорий не окажет, поскольку процесс застройки промзон вокруг Обводного канала будет очень небыстрым. У всех расположенных там объектов есть собственники, с которыми нужно будет договариваться о выкупе земли и существующих построек. Там также есть здания, находящиеся под охраной КГИОП, что тоже повлечет определенные согласования. Поэтому выход новых жилых комплексов в этом месте начнется нескоро. Да и нельзя все эти территории застраивать жильем. Там должны быть и деловые зоны.

Novostroy.su: Чем обусловлен более медленный процесс редевелопмента здесь, чем в Москве?

Д.Х.: Потому что в Москве нет Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Их отсутствие позволяет властям столицы изменять назначение земель с промышленного на жилое в любое удобное время. В Санкт-Петербурге территорию, обозначенную в Генплане города как промышленную, в жилую также быстро не перевести. Это можно сделать только после принятия нового Генплана, внесения изменений в этот документ, а также новых ПЗЗ.

Novostroy.su: Что вы можете сказать о достаточно жесткой позиции властей, в том числе Ленобласти, по ограничению высотности проектов?

Д.Х.: Новые ПЗЗ Санкт-Петербурга ограничивают высотность до 40 м. Конечно, если строить дома без каких-либо высотных доминант, то выглядеть городской ландшафт будет не очень интересно. Но ПЗЗ предусматривают возможность превышения 40 метров и возведения более высотных зданий, после утверждения их проектов Градостроительным советом.

Novostroy.su: Насколько отличаются экономические показатели проектов высотных и малоэтажных комплексов?

Д.Х.: Экономика малоэтажных проектов не пострадает. Себестоимость 12-13-этажного дома такая же, как и 25-и этажного. Высотность 40 метров позволяет строить кварталы с такой же плотностью, как и при более высотном строительстве. Сдерживать плотность застройки будут новые ПЗЗ и Региональные нормативы градостроительного проектирования, которые также вносят определенные ограничения. Это нормы, регламентирующие площадь озеленения, парковочных мест, обеспечения кварталов школами и детскими садами. Например, под социальные объекты в новых кварталах будет теперь отдаваться значительно большая территория, чем прежде.

Novostroy.su: Каким образом государство может поддерживать развитие малоэтажного домостроения и за чей счет должна проводиться инженерная подготовка территорий?

Д.Х.: Думаю, ответственность за строительство инженерных сетей нужно разделять по месту их нахождения. Например, магистральные сети и источники, т.е. подстанции, котельные, очистные сооружения, коллекторы и все остальное, что позволит подключить внутриквартальную инженерию, должно делаться за счет Санкт-Петербурга и Ленинградской области. А внутриквартальные сети должны строиться за счет застройщика. Хотя это тоже высокая нагрузка. В проектах комплексного освоения территорий она составляет до 8 тысяч рублей на кв. м. жилья.

Однако главная проблема – это вопрос дорожной инфраструктуры, обеспечивающей транспортную доступность новых проектов. Это касается и Ленинградской области и в меньшей степени - Санкт-Петербурга. Убедиться в этом можно, посмотрев, что сейчас делается в Муринo или Кудровo.

Novostroy.su: Правы ли градозащитники в вопросе сохранения часто аварийных домов, расположенных не в историческом центре (пример - ситуация вокруг проекта на ул. Тореза)?

Д.Х.: Позиция градозащитников в вопросе сохранения аварийных домов должна базироваться на нормах действующего законодательства.

Novostroy.su: Как вы определяете понятия «качественное жилье», «качественная среда обитания»? Происходят ли изменения этих характеристик в условиях кризиса рынка?

Д.Х.: Высококачественное жилье и соответствующая среда обитания сегодня неразрывно связаны. Дело в том, что одно только высокое качество строительства жилого дома не гарантирует комфортной среды обитания. Ее также формируют квартирография, эргономичные планировочные решения, паркинги, обилие зеленых уголков, детские и спортивные площадки, развитость социально-бытовой инфраструктуры. Все это формирует высококачественную среду и обеспечивает высокий спрос на квартиры в жилом комплексе. Именно поэтому «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» на качестве своих проектов не экономит.

Novostroy.su: По данным Росстата, за первый квартал 2016 года в Петербурге зарегистрировано около 14 000 ДДУ. Как вы считаете, что является причиной возникновения такого диссонанса между напряжённой экономической ситуацией в стране и таким значительным спросом на недвижимость?

Д.Х.: Возможно, чуть большую, чем обычно активность покупатели жилья проявили в первом квартале из-за неясной перспективы продления государственной программы поддержки ипотеки. Но вообще если сравнивать с предыдущими годами, то 14 тысяч заключенных ДДУ не показывают какой-то очень уж большой рост. Такое количество договоров соответствует примерно 750 – 800 тыс. кв м. приобретенного жилья.

Кроме того, обеспеченность жильем в Санкт-Петербурге сегодня все еще оставляет желать лучшего. Именно поэтому спрос на квартиры упал только по сравнению с ажиотажным 2014 годом. Сегодня он находится на уровне 2015 и 2013 годов. Это неплохой спрос. Он позволяет продолжать начатые проекты и выводить на рынок новые.

Novostroy.su: Что, помимо ипотеки, может увеличить спрос на жилье?

Д.Х.: На спрос влияют также предоставляемые застройщиком рассрочки, объявляемые акции. Не инструментом, но фактором, стимулирующим активность покупателей, является также надежность застройщика. Люди верят, что определенная компания достроит дом, в котором они купили квартиру. Потому что и в Санкт-Петербурге и в Ленинградской области в прошлом году возникали ситуации, когда застройщик не мог довести свой проект до конца. На спрос также сильно влияет привлекательность самого проекта, качество жилой среды.

Novostroy.su: Статья, согласно которой застройщик может получить пятилетний срок заключения за обман дольщика, недавно была введена в Уголовный Кодекс. Не создаст ли такая мера дополнительной напряженности на рынке? Поможет ли это уменьшить количество обманутых дольщиков?

Д.Х.: Думаю, не поможет. На работу надежных застройщиков эта норма не влияет никак, поскольку они продолжат работать также хорошо, как и прежде. А мошенников эта мера не остановит. Думаю, это избыточная и, скорее, популистская мера.

Novostroy.su: Какие, по-вашему, изменения в законодательстве могут улучшить ситуацию с постоянно возрастающим количеством обманутых дольщиков?

Д.Х.: В 214-ФЗ вносятся изменения, направленные на увеличение собственного капитала застройщика. Согласно этим поправкам, если застройщик берется за объекты большого масштаба, он должен обладать соответствующим собственным капиталом. Это поможет оградить покупателей жилья от случайных на рынке девелопмента компаний с уставным фондом 10 тысяч рублей, непонятной состоятельностью и отсутствием опыта.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме