Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

214-й федеральный закон: изучаем свои права. Часть вторая. Минусы закона

214 ФЗ 2721
214-й федеральный закон: изучаем свои права. Часть вторая. Минусы закона

Просматривая в поисках жилья рекламу новостроек, обращаешь внимание на один штрих. Многие застройщики считают нужным подчеркнуть, что они строят дома и продают квартиры в соответствии с 214-ФЗ. Казалось бы, что тут такого: сейчас все  обязаны действовать в рамках этого закона. Но, должны — не значит действуют. Существуют разные варианты, позволяющие, не отступая от 214-ФЗ, привлекать средства для строительства, и девелоперы активно ими пользуются. В чем минусы закона, почему застройщикам приходится нарушать его? Попробуем разобраться.

Почему застройщики нарушают 214-ФЗ?

Если учитывать, что 214-ФЗ предусматривает ряд штрафных санкций в отношении застройщика при нарушении договора, то становится понятной одна из причин скептического отношения многих представителей строительной сферы к этому закону. Одна, но не единственная. Может сложиться впечатление, что застройщики, не соблюдающие в полной мере 214-ФЗ или выбирающие альтернативные схемы, ненадежны. Но это не совсем так. Дело в том, что строить дома по 214-му закону довольно сложно. Причина — специфика взаимоотношений власти и строительных компаний.

Например, для строительства дома компании нужно взять в аренду участок земли. В порядке вещей, когда договор аренды заключается на срок менее года, а потом его регулярно продлевают. В то же время для работы по 214-ФЗ необходимо иметь земельный участок в собственности (надлежащим образом оформленной) или в аренде по договору на весь срок строительных работ. Еще один момент: разрешение на строительство нередко получают тогда, когда работы уже в самом разгаре. И никого это не удивляет, все знают, что в нашей стране согласования могут длиться годами. Ответственные органы выдают разрешения на строительство поэтапно — сначала на фундамент, потом отдельно на конструктивные элементы. Получается, что и строительство возможно тоже поэтапно. Но продавать-то квартиры можно только после того, как будет получено разрешение на строительство дома целиком. Плюс надо обнародовать проектную декларацию, а как быть, если проект меняется по ходу стройки — иногда по воле застройщика, а иногда по настойчивому желанию местных властей? Вот и выходит, что реальность далеко не всегда согласуется с 214-м законом.

Допустим, застройщик прошел все инстанции и готов приступать к строительству. Но по 214-ФЗ он должен еще официально зарегистрировать продаваемый объект. Для этого в регистрационную палату надо предоставить весь пакет документов (документы на землю и коммуникации, разрешение на строительство, архитектурный проект, согласование с местной администрацией, пожарной инспекцией и т. д.). Опять же процесс требует времени. А если еще добавить к этому, что по 214-ФЗ не меньше трети инвестиций в строительство должны составлять собственные средства застройщика, то становится понятно, почему крупные компании в этом случае имеют преимущество. А более мелким, не имеющим достаточного стартового капитала, чтобы вложить его в строительство, приходится избирать «серые схемы».

Статья по данной теме19 октября 2015

По оценкам экспертов, срыв сроков сдачи новостройки на полгода на первичном рынке считается чуть ли не нормой. Как стоит выстраивать отношения с девелоперами в случае подобной неприятности?

Обязательная по 214-ФЗ регистрация договоров в Росреестре также ставит застройщика в невыгодные условия. Договор с дольщиком он заключил, но привлекать его деньги по закону не имеет права до того момента, пока договор не будет зарегистрирован в Росреестре.  Но в регистрационной службе очереди — приходится ждать. А за это время цена объекта успевает вырасти (по мере готовности дома) и застройщик в такой ситуации считает себя стороной пострадавшей. С другой стороны, что потребителю до страданий застройщика? У покупателя своя правда. Многие уверены, и не без оснований, что квартиры могли бы стоить и подешевле, учитывая средний уровень доходов населения и немалое количество огрехов, которые допускают в своей работе строители.

Кстати, некоторые из застройщиков предусматривают еще один возможный вариант работы, чтобы не стеснять себя обязательствами по договорам долевого участия по 214-ФЗ: строить объект полностью за свой счет, а уже после сдачи дома выставлять квартиры по договорам купли-продажи. Правда это по силам только компаниям, которые крепко стоят на ногах.

Надо сказать, что на строительном рынке до сих пор остаются дома, квартиры в которых реализуются не по 214-ФЗ. Речь об объектах, разрешение на строительство которых было получено до момента вступления данного закона в силу. В этих случаях строительная компания не обязана регистрировать договора долевого участия. Ряд застройщиков, действуя в рамках 214-ФЗ, вместо договоров долевого участия используют, например, схему с ЖСК, о чем мы уже упоминали в первой статье. Привлекая покупателей квартир к вступлению в жилищно-строительный кооператив, они снимают с себя часть ответственности. Нельзя однозначно сказать, что такой вариант для покупателей менее предпочтителен — надо смотреть на репутацию застройщика.

Статья по данной теме

По словам специалистов, сегодня из всех возможных схем приобретения жилья договор долевого участия по 214-ФЗ обеспечивает покупателям самую высокую степень защиты. Среди дольщиков - тех, кто несет деньги, культивируется уверенность, что данный федеральный закон гарантирует покупателям, что с жильем все будет чисто, долгостроя не случится, и двойные продажи не грозят. На самом деле все, конечно, не так безоблачно, ведь закон во многом еще не совершенен. Образно говоря, его можно сравнить с зонтиком: в руках надежного застройщика он защитит от непогоды, но гарантировать, что зонтик не окажется дырявым, может далеко не всякая строительная компания. Но мы начнем наш разговор с хорошего.

Застройщик может предложить вам повременить с регистрацией договора в Росреестре. Это связано с тем, что у компании проблемы с оформлением разрешительной документации и она начинает строительство, рассчитывая получить нужные документы в процессе работ, а потому соблюдать все требования 214-ФЗ пока не может. В данном случае тоже надо смотреть на репутацию застройщика и решать для себя, готовы ли вы рискнуть и выложить деньги или будете ждать получения застройщиком всех документов и заключать договор с гарантией, но возможно, что нужной вам квартиры в этом доме уже не будет. Подробнее об этом мы еще поговорим в третьей части статьи.

Минусы закона

Для покупателей жилья главный минус закона в том, что он, несмотря на все меры защиты, не может гарантировать дольщику абсолютного спокойствия. Если сроки строительства будут затягиваться, ускорить их вы не сможете, какими бы ни были пени и штрафы. Если застройщик обанкротится, квартиру вы не получите. Поэтому всех проблем закон решить не может.

Застройщики со своей стороны заостряют внимание на ряде минусов 214-ФЗ.

В первой части статьи мы уже говорили о тех правах, которые дает дольщику закон. Закономерно, что соблюдение этих прав накладывает дополнительные обязанности на застройщика и в значительной мере лишает его мобильности на рынке. Например, не позволяет компании переносить средства, полученные от дольщиков, с одного объекта на другой, что может быть вполне целесообразно с экономической точки зрения.

214-й закон весьма затрудняет внесение изменений в проект в ходе строительства. Например, не разрешает застройщику без согласования с дольщиками увеличивать количество квартир в доме, строить дополнительные квадратные метры, поскольку это противоречит утвержденному проекту. Но порой в условиях кризиса только строительство дополнительных квартир и продажа их по доступным ценам может помочь застройщику закончить строительство в срок. Тогда как четкое следование букве закона может наоборот породить долгострой.

То же самое касается и маневра по цене квартир. Если в доме продана хотя бы одна квартира, то по остальным застройщик не имеет права снижать стоимость квадратного метра. В противном случае, дольщики, купившие квартиры по более высокой цене, имеют право требовать справедливости: пусть им вернут то, что они переплатили.

Статья по данной теме28 августа 2015

Девелоперы довольно часто рассказывают своим клиентам о потерянном времени, когда наступает срок выдачи квартир. Подрядчик подвел, чиновники не согласовали, погода вмешалась. Чтобы не выплачивать неустойки в связи с задержками строительства, но при это не потерять клиентов, которые не захотят ждать квартиру слишком долго, застройщики зачастую пытаются замаскировать реальные сроки передачи квартир в размытых формулировках договоров долевого участия.

Еще один минус для застройщика — инструменты урегулирования финансового вопроса с дольщиком. В законе есть статья, согласно которой дольщик должен вовремя выплачивать свои платежи. Если же он этого не делает, то на него налагается штраф в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Но большая часть действий по этой статье требует от застройщика согласования с дольщиком. Скажем, изменить цену купленной квартиры можно только по соглашению с дольщиком. Расторгнуть договор  застройщик может в случае, если дольщик просрочил оплату более чем на три месяца, но об этом он должен уведомить дольщика письменно. При этом деньги, внесенные дольщиком, ему необходимо будет вернуть, а пени удержать из этой суммы по закону нельзя. Если же дольщик не спешит забрать свои деньги, то застройщик вынужден положить их на депозит с привлечением нотариуса, иначе по Гражданскому кодексу РФ за использование чужих денежных средств уже ему станут начислять пени.

Закон определяет правила передачи квартиры дольщику. Но некоторые моменты тут четко не оговорены. Например, у покупателя есть обязанность в определенный срок приступить к приемке квартиры. Но не уточняется, когда он должен завершить приемку.

Еще один минус закона (с точки зрения застройщиков) слишком широкие полномочия государства по контролю за их деятельностью — вплоть до приостановления работы и привлечения к административной ответственности. При этом 214-ФЗ, не дает ответа на вопрос, кто возместит убытки застройщика, если суд в конечном итоге докажет его правоту и неправомерность действий контролирующих органов.

Если коротко резюмировать, то 214-ФЗ ставит девелоперов в достаточно жесткие условия по обязательствам к дольщикам и государству и при этом не дает им в руки инструментов влияния на чиновников, занимающихся разрешительной деятельностью. Разумеется, застройщики в подобной ситуации применяют все доступные им методы чтобы обезопасить свой бизнес.

Какова реальность применения 214-ФЗ? Каким образом застройщики, пользуясь ловко составленными договорами, ставят дольщика в заведомо невыгодные условия, несмотря на закон? Об этом мы поговорим в третьей части статьи.

Статья по данной теме

Звонишь по рекламе какой-нибудь новостройки, начинаешь задавать вопросы. Один из первых: вы работаете по 214-му закону? «Да, конечно!» - отвечают тебе. Вопрос, на самом деле, не праздный. Потому что в Санкт-Петербурге, например, застройщиков, работающих в соответствии с 214-ФЗ, порядка 80 процентов. Значит есть пятая часть игроков строительного рынка, которые по тем или иным причинам от выполнения этого закона уклоняются. Эти данные вполне официальны, их привел в 2012 году городской Комитет по строительству.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте: