Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

214-й федеральный закон: изучаем свои права. Часть третья. Реальность применения 214-ФЗ

214 ФЗ 2302
214-й федеральный закон: изучаем свои права.  Часть третья. Реальность применения 214-ФЗ

Звонишь по рекламе какой-нибудь новостройки, начинаешь задавать вопросы. Один из первых: вы работаете по 214-му закону? «Да, конечно!» - отвечают тебе. Вопрос, на самом деле, не праздный. Потому что в Санкт-Петербурге, например, застройщиков, работающих в соответствии с 214-ФЗ, порядка 80 процентов. Значит есть пятая часть игроков строительного рынка, которые по тем или иным причинам от выполнения этого закона уклоняются. Эти данные вполне официальны, их привел в 2012 году городской Комитет по строительству.

Ну, хорошо, все законно. Значит ли это, что вы в полном ажуре? Не факт. Юристы строительных компаний не одну собаку съели, составляя договора таким образом, чтобы помножить на ноль все гарантии, которые дает дольщику 214-й закон. И знаете, у них получилось. Закон, вроде бы и не нарушается, а покупатель квартиры в иных случаях бесправен, как некогда дядя Том в своей хижине в южных штатах.

Именно поэтому, перед тем, как подписывать договор, который вам выдают в офисе застройщика, не поленитесь показать его опытному в жилищных делах юристу. Он изучит предлагаемый ДДУ (а заодно и другие документы имеющие отношение к строительству данного объекта) и выдаст свои рекомендации. Потратите некую сумму, но, вполне возможно, приобретете уверенность. Не исключено, что вам придется настаивать на внесении изменений в договор долевого участия. Такое право дольщика предусмотрено в законодательстве.  Не факт, что компания пойдет вам навстречу, но и такое в нашей жизни тоже бывает. Многое тут зависит от стоимости квартиры, которую вы берете. Чем дороже недвижимость, тем больше пиетета к клиенту.

Большое дело договор

Есть некоторые нюансы как в самих договорах долевого участия, так и в порядке их применения.

Например, застройщик может заключать договоры по 214-ФЗ, но при этом тянуть с их государственной регистрацией. Объясняют это тем, что якобы удобнее зарегистрировать все договора скопом после продажи всех квартир. В этом случае получается, что договор-то у вас на руках, но ни от чего он вас не защищает — ни от двойных продаж, ни от возможных изменений в проекте, цене и т.п.

Еще одна уловка: в договоре не указывают конкретный срок окончания строительства, и попробуйте потом предъявить иск к застройщику. Поэтому следите, чтобы точный срок окончания строительства был записан в договоре. И еще обратите внимание: в договоре не должно быть пунктов, разрешающих застройщику самостоятельно, без согласования с дольщиками, менять срок завершения строительства.

Также должна быть указана дата, когда вам передадут помещение по документу приема-передачи. Этим актом завершаются ваши взаимоотношения с застройщиком, а еще эта дата служит отправной точкой, с которой будут считать неустойку, если застройщик нарушит указанные в договоре сроки строительства. Передаточный акт необходим также для того, чтобы дольщик стал полноправным собственником своей квартиры. Ведь без акта приема-передачи и без разрешения на ввод дома в эксплуатацию невозможна государственная регистрация права собственности.

И еще один важный момент: с кем вы заключаете договор? Это может быть крупная строительная компания, а может быть ее «дочка» - фирма с не менее звучным и похожим названием, но с минимальным уставным капиталом. Случись форс-мажор, застройщик просто обанкротит ее, и вы останетесь с носом, потому что взять с такой фирмы будет нечего. Имеющиеся в залоге недостроенный дом и земельный участок под ним (может быть, даже не в собственности, а в аренде) — вряд ли этого хватит, чтобы удовлетворить дольщиков.

Статья по данной теме2 октября 2015

Портал Novostroy.su продолжает серию материалов, посвященных различных уловкам, на которые идут некоторые застройщики при составлении со своими клиентами договоров долевого участия. В результате подобных «хитростей», в случае возникновения каких-либо спорных моментов, девелопер оказывается в выигрышной ситуации, при отстаивании своих интересов. Сегодня попытаемся разобраться, что делать, если сроки сдачи объекта сорваны, а застройщик пытается снять с себя вину за это.

Если взять в руки конкретный договор долевого участия и пройтись по нему, то может возникнуть еще ряд вопросов, которые могут показаться второстепенными, но тем не менее тоже имеют значение. В качестве примера возьмем договор долевого участия, который получил в одной из петербургских строительных компаний наш коллега-журналист, решивший купить квартиру.

Из этого документа мы, например, узнаем, что внешние инженерные сети и иные объекты внешней инженерной инфраструктуры, относящиеся к построенному объекту, должны быть переданы в собственность города или организаций, поставляющих соответствующие услуги (тепло, воду, электричество). Очень хорошо. Но в договоре также записано, что если по каким-то причинам город или вышеупомянутые организации отказываются принимать построенную инфраструктуру, то она передается в управление ТСЖ. В реальности это означает, что жители дома будут из своей квартплаты каждый месяц дополнительно оплачивать содержание инженерных сетей, электроподстанции и др. Это, кстати, вполне реальная ситуация. Например, жители одного из домов, построенных в Сертолово — городе-спутнике Петербурга, уже несколько лет безуспешно пытаются передать на баланс местной администрации объект повышенной опасности — электроподстанцию, обслуживающую их дом.

Еще один интересный момент. Дольщик может решить вполне официально переуступить свое право на строящуюся квартиру другому лицу. Что в этом криминального? 11-я статья 214-ФЗ дает ему такое право при соблюдении ряда условий. А именно: уступить право требования по договору можно либо после уплаты дольщиком цены договора, либо если одновременно перевести долг на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Уступить право требования можно только после государственной регистрации договора и до подписания передаточного акта (или другого документа о передаче) по объекту долевого строительства. Однако застройщик, по одному ему ведомым причинам включает в договор пункт по которому он может как дать согласие на переуступку, так и отказать без объяснения причин. При этом идет ссылка на статью 382 ГК РФ, в которой оговаривается возможность вносить соответствующие условия в договор. С одной стороны, законно, но дольщик вправе считать, что этот момент, включенный в договор, ущемляет его права. Фактически это произвол со стороны Застройщика. (Вообще-то уступка права требования по договору долевого участия явление не такое уж редкое. Она подлежит государственной регистрации, и обычно этим занимается застройщик, который, в зависимости от своих аппетитов, оценивает эту услугу в диапазоне от 10 до 100 тыс. рублей).

Статья по данной теме28 августа 2015

Девелоперы довольно часто рассказывают своим клиентам о потерянном времени, когда наступает срок выдачи квартир. Подрядчик подвел, чиновники не согласовали, погода вмешалась. Чтобы не выплачивать неустойки в связи с задержками строительства, но при это не потерять клиентов, которые не захотят ждать квартиру слишком долго, застройщики зачастую пытаются замаскировать реальные сроки передачи квартир в размытых формулировках договоров долевого участия.

В этом же ДДУ, когда речь заходит о расчетах, то застройщик указывает суммы в договоре в условных единицах, привязывая УЕ к курсу доллара по Центробанку. При этом, если курс доллара к рублю снизится, то УЕ останется прежним. Если же доллар вырастет, то и УЕ подрастет вместе с ним. Такая вот улица с односторонним движением и все не в пользу покупателя.

Больше того, если за то время, что банк переводит ваш долевой взнос, курс доллара вырастет более чем на 10 процентов, то придется вам доплатить. Хотя вы-то чем виноваты — ведь заплатили строго по курсу? Правда, если курс упадет, пока деньги идут, застройщик обязуется сделать перерасчет. Осталось только покопаться в памяти и прикинуть, что в нашей жизни случается чаще — падение доллара или его рост.

Также из договора мы узнаем, что застройщик может построить на земельном участке, выделенном под строительство вашего дома, иные здания, строения, сооружения и в дальнейшем использовать их по своему усмотрению. Дольщик, подписывая договор, дает ему на это согласие. Не будем фантазировать, каких-то резонансных скандалов связанных с этим, припомнить не удается, но дело в принципе.

Ну и, наконец, на закуску: дольщик дает застройщику согласие на использование своих персональных данных и предоставление их третьим лицам. Конечно, в этом в наши дни нет ничего необычного. А все-таки некоторые люди к персональным данным относятся трепетно. Одно дело — предоставить информацию для Росреестра, но ведь в договоре четко не оговаривается, кому застройщик впоследствии может передать ваши персональные данные.

Когда с вас хотят взять дополнительные деньги?

Договоры долевого участия, которые застройщики готовят в рамках 214-ФЗ, могут содержать в себе еще ряд моментов, о которых покупателю жилья надо знать.

Так, например, в ДДУ может быть записано, что дольщик обязан заключить договор на оказание дополнительных услуг. В частности на осуществление технического контроля за строительно-отделочными работами, что будут проводиться в его квартире. Сразу скажем, что это требование застройщика нарушает Закон о защите прав потребителей. Последний запрещает ставить приобретение одного товара в зависимость от обязательного приобретения другого. Поэтому и заключать дополнительный договор вы не обязаны.

В порядке вещей указание в договоре конкретной суммы, которую дольщику предлагают внести в качестве предоплаты за коммунальные услуги (обычно на период нескольких месяцев после подписания акта приемки квартиры). Вроде бы все логично, раз человек владеет квартирой, значит должен оплачивать  коммуналку и иные сопутствующие платежи. Ключевой вопрос: обоснован ли размер платежей? Пока в доме не работает как следует ТСЖ, не выбрана управляющая компания, не заключены постоянные договора с поставщиками ресурсов, до тех пор размер платежей — величина достаточно условная. Застройщик, естественно, на старте строительства не желает в будущем оказаться крайним, зачастую не знает, во что ему встанет содержание дома, пока им не начнут управлять сами жильцы. Поэтому в договоре «рисуется» некая сумма единовременного взноса, и оговаривается, что в случае подписания договора пересмотру она не подлежит и претензии дольщика по этому поводу в дальнейшем приниматься не будут.

Судя по сложившейся практике, застройщики обычно не очень наглеют и квартплату предполагают среднюю. Если же вам пытаются навязать завышенные платежи, есть повод обратиться в надзорные органы (возможно речь идет о нарушении прав потребителей) или поискать другого более адекватного застройщика.

Еще один нюанс, на который надо обратить внимание — это отступные при расторжении договора. Прочтите внимательно, возможно застройщик прописал для вас слишком большую сумму в виде отступных за расторжение договора по предложению дольщика. Например, в уже упоминавшемся выше конкретном договоре долевого участия в качестве отступного  указаны 20% от суммы долевого взноса — цифра более чем солидная и, главное, непонятно, почему вы должны на нее соглашаться? Ведь все это время вы вкладывали в строительство дома свои кровные деньги, потом планы поменялись, вы решили выйти из игры. Все построенное оставляете застройщику и просите просто вернуть свое. А он на вас и так заработал, а теперь еще снимает деньги.

Статья по данной теме21 сентября 2015

При взыскании через суд неустойки с недобросовестных девелоперов за срыв сроков строительства дома часто возникает проблема: суды первой инстанции снижают размеры выплат в разы. Стоит ли искать правды, апеллируя в вышестоящие инстанции? Судебная практика адвоката Дмитрия Трунина и возглавляемого им ОЗПП «Принципъ» большого оптимизма не внушает.

Тут надо отдавать себе отчет, что по закону дольщик, нарушающий условия договора, обязан в случае его расторжения оплатить убытки застройщика. Но дело в том, что сумма отступных, прописанная в договоре, может быть существенно выше понесенных застройщиком убытков. В договоре также может быть записано, что в случае расторжения договора из-за нарушения порядка оплаты с вас могут быть взысканы пени и штрафы. То есть не только расторгнут договор, но еще и пени насчитают. Смотрите ДДУ внимательно!

Останавливаться подробно на особенностях договоров, которые заключают пайщики ЖСК в рамках 214-го закона, мы сейчас не будем. Отметим только, что там тоже есть свои нюансы и риск никто не отменял. Вполне можно остаться и без денег, и без квартиры. Впрочем, кооперативы — это отдельная тема.

Кто платит за дополнительные метры?

Отметим еще один момент, когда застройщики рассчитывают на получение дополнительных средств с дольщиков. Речь идет об оплате дополнительного метража квартиры, который может быть выявлен в результате обмеров БТИ после того, как здание построено.

Чтобы в этом вопросе не возникло неясности, в договоре долевого участия объект, подлежащий передаче, должен быть четко определен в соответствии с проектной документацией. Характеристики квартиры должны быть прописаны в договоре. Сюда входят полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь квартиры, наличие балкона, лоджии. Обратите внимание на отдельный пункт в договоре, где оговариваются обязательства сторон в случае увеличения или уменьшения площади квартиры после обмера, проведенного сотрудниками БТИ.

В качестве стоимости квадратного метра жилой площади в договоре долевого участия обязательно должна быть прописана конкретная сумма. Путем умножения этой суммы на число квадратных метров и получается окончательная цена квартиры. По 214-ФЗ изменить ее застройщик имеет право только по согласию дольщика.

Несмотря на это, застройщики нередко пытаются заставить дольщика доплатить за увеличившуюся площадь балкона, лоджии или террасы. Но в площадь квартиры они не входят, поэтому и снимать за них дополнительные деньги застройщик не вправе.

К вопросу о гарантиях

214-ФЗ дает дольщику право требовать от застройщика устранения недостатков в передаваемом помещении. При этом многие указывают на недоработку законодателей. Ведь согласно закону, для исправления всех недоделок дольщик назначает застройщику «разумный срок». Формулировка весьма расплывчатая. Как будущий хозяин квартиры должен определять этот «разумный срок»? На основании чего?

Используемое в законе понятие "гарантийный срок на объект долевого строительства" тоже весьма расплывчато. С одной стороны застройщик несет гарантийные обязательства по сданному им дому, и если в процессе его эксплуатации в течение гарантийного срока (по закону пять лет) выявляются недостатки, обязан их устранить. С другой стороны закон оговаривает условия, при которых застройщик может уклониться от своих обязательств. Для этого ему надо доказать, что недостатки возникли по следующим причинам: имеет место нормальный износ объекта долевого строительства или его частей; были нарушены требования технических и градостроительных регламентов, иные обязательные требования к процессу эксплуатации; ненадлежащий ремонт объекта, проведенный самим дольщиком или теми, кого он для этого привлек. Учитывая любовь многих из нас к незаконным перепланировкам и вполне объяснимое стремление сэкономить на отделочных и ремонтных работах, можно предположить, что основания для отказа в гарантийном ремонте у застройщика во многих случаях найдутся.

В то же время, если в договоре, составленном юристами застройщика, имеются особые условия, которые освобождают застройщика от ответственности за недостатки, допущенные при строительстве, то они согласно 214-ФЗ признаются ничтожными.

О том, как влияет 214-й закон на долгострои, действительно ли при нем можно обезопасить себя от двойных продаж и о прочих «трудовых буднях» 214-ФЗ мы поговорим в четвертой части статьи.

Статья по данной теме

Далеко не всегда хорошие идеи, заложенные в законе, воплощаются в жизнь. 214-й закон — не исключение. Все проблемы рынка строящегося жилья он не решил, да и вряд ли мог.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме
  • Бои без правил. Или как власти исправляют свои жилищные ошибки
    29 сентября 2016 в 11:50 517

    Летом власти Ленобласти в очередной раз показали свои зубы. Нескольким застройщикам было обещано отозвать разрешения на строительство из-за отсутствия в проектах социальной инфраструктуры. Беспрецедентное предупреждение для легально реализуемых проектов, способное полностью загубить продажи, осталось пока что только на словах, но насторожило застройщиков.

  • Конец лета: о чем говорят акции?
    22 августа 2016 в 12:59 1077 2

    Большие скидки, щедрые предложения, подарки — обо всем этом покупателям жилья можно забыть. Петербургский рынок успешно адаптировался к кризису и падению спроса, практически не снизив стоимость квадратного метра.

  • Рейтинги: весы для качества и риска
    26 февраля 2016 в 15:12 1521

    Чем хуже дела на рынке, тем труднее сделать правильный выбор. Невысокая цена тянет покупателя как магнит, и он уже готов закрыть глаза на «особенности» выбранного объекта. В результате – тратит время и нервы, а то и вовсе может остаться и без квартиры, и без денег. Последний год особенную популярность получили разнообразные рейтинги. Насколько надежен и удобен в пользовании этот инструмент?