Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

214-й федеральный закон: изучаем свои права. Часть первая. Надежды дольщиков питают...

214 ФЗ 4 5379
214-й федеральный закон: изучаем свои права.  Часть первая. Надежды дольщиков питают...

По словам специалистов, сегодня из всех возможных схем приобретения жилья договор долевого участия по 214-ФЗ обеспечивает покупателям самую высокую степень защиты. Среди дольщиков - тех, кто несет деньги, культивируется уверенность, что данный федеральный закон гарантирует покупателям, что с жильем все будет чисто, долгостроя не случится, и двойные продажи не грозят. На самом деле все, конечно, не так безоблачно, ведь закон во многом еще не совершенен. Образно говоря, его можно сравнить с зонтиком: в руках надежного застройщика он защитит от непогоды, но гарантировать, что зонтик не окажется дырявым, может далеко не всякая строительная компания. Но мы начнем наш разговор с хорошего.

К истории вопроса

Еще сравнительно недавно строительный рынок России обрекал покупателя жилья на существование по «закону джунглей». Человек заключал со строительной компанией договор, не подлежащий государственной регистрации в Росреестре. Причем договор застройщик разрабатывал самостоятельно, заботясь о максимальной защите своих интересов, предоставляя клиенту возможность вдоволь поволноваться, пока он не получит ключи от нового жилья. А поводов для волнений хватало: двойные продажи, долгострой и т.п.

В попытке защитить права дольщиков в конце 2004 года году был принят Федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (реально он начал работать в 2005 году). По мнению многих участников рынка, закон был сыроват и налагал на застройщиков чрезмерные обязательства. Поэтому сразу после его принятия лишь малая часть девелоперов стала работать по 214-ФЗ. Большинство предпочли уклониться от исполнения закона, перейдя на заключение предварительных договоров купли-продажи и предварительных договоров долевого участия. Выросла популярность ЖСК — создавать кооперативы и строить дома на деньги пайщиков 214-м законом не запрещено, а столь жестких требований к застройщику, как заключение ДДУ по 214-ФЗ, в данном случае нет.

Дискуссия о судьбе 214-го закона продолжалась в строительном сообществе все последние годы. При том, что количество компаний, работающих по 214-ФЗ постоянно росло, критики в его адрес хватало. В сложившейся ситуации внесение поправок в закон было делом времени, и законодатели сделали это, отреагировав на конструктивные предложения строителей. Это дало положительный эффект, и сейчас можно сказать, что отредактированный 214-ФЗ (пусть он и не совершенен) с одной стороны стал более гибким в отношении строителей, а с другой — ужесточил их ответственность за работу не по закону. Что же касается покупателей жилья, то сейчас в России иного, более безопасного, механизма вложений на рынке строящейся недвижимости для людей фактически не предусмотрено. Не случайно, по опросам, проведенным не так давно, около 60% граждан предпочли бы несколько переплатить, но купить квартиру в новостройке по договору долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ, а не по «серым схемам».

Статья по данной теме28 августа 2015

Девелоперы довольно часто рассказывают своим клиентам о потерянном времени, когда наступает срок выдачи квартир. Подрядчик подвел, чиновники не согласовали, погода вмешалась. Чтобы не выплачивать неустойки в связи с задержками строительства, но при это не потерять клиентов, которые не захотят ждать квартиру слишком долго, застройщики зачастую пытаются замаскировать реальные сроки передачи квартир в размытых формулировках договоров долевого участия.

Что такое ДДУ по 214-ФЗ

Давайте уточним вкратце, не углубляясь в детали, что такое договор долевого участия в строительстве, который соответствует требованиям 214-ФЗ.

Что по договору обязан сделать застройщик?

Он должен в срок, предусмотренный договором построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости (своими силами, или привлекая других лиц). После того, как будет получено разрешение на ввод построенных объектов в эксплуатацию, застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства (квартира в многоквартирном доме, другой объект недвижимости).

Что по договору обязан сделать дольщик?

Участник долевого строительства (он же дольщик) обязан уплатить цену, обусловленную договором. После получения разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию дольщик обязан принять объект долевого строительства.

Договор заключают в письменной форме. Он считается заключенным только с момента государственной регистрации в Росреестре.

Какая информация обязательно должна быть в договоре?

Договор долевого участия, составленный в соответствии с 214-ФЗ, обязательно должен содержать следующую информацию: сведения о конкретном объекте долевого строительства (который будет вам передан), его определение в соответствии с проектной документацией; срок, в который застройщик должен передать дольщику объект долевого строительства; сведения о цене договора, сроках и порядке ее уплаты; также должен быть указан гарантийный срок на объект долевого строительства. Если в договоре какие-либо из перечисленных сведений отсутствуют, он не будет считаться заключенным.

214-й закон также предусматривает:

Если до момента передачи дольщику объекта долевого строительства происходит случайное повреждение или гибель объекта, то риски несет застройщик.

Если участник долевого строительства умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не имеет права отказать им в этом.

Если дольщик строит объект долевого строительства только для своих личных, семейных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, то на его отношения с застройщиком распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в тех вопросах, которые не урегулированы 214-ФЗ).

Если ДДУ противоречит 214-ФЗ

Вообще-то, если вы не первый покупатель, то скорее всего у застройщика уже есть первый зарегистрированный в Росреестре договор, который служит шаблоном для заключения всех последующих договоров с дольщиками. ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, априори отвечает требованиям 214-ФЗ. Поэтому, если вы заключаете именно договор долевого участия, а не какой-либо предварительный, то здесь повода для волнений нет. Другой вопрос, что застройщик, пользуясь несовершенством закона, может включить в ДДУ некоторые положения, которые в случае чего будут работать в его пользу. Чтобы отследить этот момент, дайте посмотреть договор квалифицированному юристу, который увидит подобные нюансы. Затем вы можете потребовать от застройщика внести изменения в договор. Вероятность, что он на это пойдет, не велика. т. к. процедура регистрации договора весьма сложна. Но попробовать можно. А если не получится, то или принять условия застройщика, или искать себе другую квартиру. (Подробнее об этом читайте в третьей части статьи).

Статья по данной теме

Звонишь по рекламе какой-нибудь новостройки, начинаешь задавать вопросы. Один из первых: вы работаете по 214-му закону? «Да, конечно!» - отвечают тебе. Вопрос, на самом деле, не праздный. Потому что в Санкт-Петербурге, например, застройщиков, работающих в соответствии с 214-ФЗ, порядка 80 процентов. Значит есть пятая часть игроков строительного рынка, которые по тем или иным причинам от выполнения этого закона уклоняются. Эти данные вполне официальны, их привел в 2012 году городской Комитет по строительству.

Договор долевого участия, но не только

Вообще-то продавать строящееся жилье иначе чем по ДДУ 214-й закон запрещает. Но не ограничивает только этим способы привлекать деньги в строительство. В рамках закона разрешено выпускать жилищные сертификаты, а также создавать жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы, в которых покупатели жилья изначально становятся покупателями паев, а не квадратных метров (впрочем, ЖСК это отдельная тема и подробно останавливаться на ней мы сейчас не будем). Кроме того, после того, как дом сдан, закон разрешает продавать квартиры по традиционным договорам купли-продажи.

Если же девелопер предлагает покупателю на стадии строительства подписать предварительный договор долевого участия (ПДДУ), то это как раз из области «серых схем».

Застройщик по какой-то причине (чаще всего задержка в получении разрешительной документации) не может на данном этапе заключать основные договора долевого участия. Но деньги граждан привлечь хочет. Покупатель, подписывая ПДДУ, идет на компромисс и, внося деньги, конечно, рискует. Ведь застройщик на момент заключения предварительного договора пока еще не собственник того, что он обещает передать покупателю в дальнейшем — при заключении основного договора. Все это из области «старых песен о главном» - схем активно применявшихся до 214-го закона. ПДДУ, как все предварительные договора,  не более чем обязательство заключить в дальнейшем основной договор. Поэтому он законен. Но вот желание застройщика получить от вас деньги по предварительному договору — это уже противоречит 214-ФЗ. Есть, конечно, и в данном случае вполне нормальная схема. Ваши деньги помещаются на банковский депозит с запрещением застройщику пользоваться ими до момента заключения основного ДДУ. В этом случае вы ничем не рискуете. Но чаще всего денежные знаки застройщик предлагает внести сразу. И если не всю сумму, то желательно большую ее часть. Зачем покупателю эта нервотрепка? Дом все равно быстрее не построится, разрешительные документы застройщик раньше не получит. Тем не менее заманчивая цена или желание получить именно эту квартиру в этом конкретном доме могут подвигнуть покупателей на риск. Что в итоге? Может быть, обойдется, а может, придется решать дело в суде. И кстати, если дойдет до суда, то при самом благоприятном развитии событий, т. е. если вы получите назад свои деньги, у вас не будет законных оснований требовать неустойку — ведь она положена только по договорам долевого участия, заключенным по 214-ФЗ.

Впрочем отвлечемся от «серых схем» и альтернативных вариантов. В дальнейшем речь пойдет о договорах долевого участия, которые вполне официально заключаются и регистрируются в рамках 214-ФЗ.

Плюсы закона для покупателя квартиры

Говоря о плюсах и минусах 214-го закона, отметим: то, что для потребителей является плюсом, для строительных компаний нередко оборачивается минусом. Но это объяснимо, ведь именно защиту прав покупателей жилья разработчики закона ставили во главу угла.

Плюс №1

Один из главных положительных моментов для покупателей — снизился риск двойных продаж. Причина в том, что договор долевого участия, по которому застройщик гарантирует дольщику получение квартиры, сразу после подписания обязательно регистрируется в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года — Федеральная регистрационная служба). Мы сейчас не рассматриваем ситуацию, когда застройщик водит покупателя за нос и затягивает с государственной регистрацией договора — о подобных «хитростях» мы расскажем в третьей части статьи. А так Росреестр вполне подходит на роль гаранта надежности сделки, поскольку не может дважды зарегистрировать одну и ту же квартиру на разных лиц.

Также, благодаря обязательной регистрации, более безопасными стали сделки по переуступке прав требований. Все это имеет значение для банков, которые выделяют кредиты для покупки квартир в новостройках — работа по 214-ФЗ снижает их риски. А если клиенту легче получить ипотеку и под более низкий процент, значит и девелоперу хорошо — лучше идут продажи. Выходит, что несмотря на высокие требования, которые предъявляет закон к застройщикам (о чем  мы еще поговорим во второй части нашей статьи), он дает им и некоторые плюсы.

Чтобы понять революционность 214-го закона, опишем обычную схему, порождающую двойные продажи. Застройщик на начальной стадии строительства заключает договор с инвестором или подрядчиком. По этому договору рассчитываться за их инвестиции или услуги он обязуется квартирами в готовом доме. Таким образом, инвестор или подрядчик реализуют имеющиеся в их распоряжении квартиры людям. Но затем у застройщика и его партнеров возникает конфликт, и договор между ними разрывается. После этого застройщик считает себя вправе вновь выставить на продажу квартиры, ранее числившиеся за инвестором или подрядчиком. Вот и выходит, что одна и та же квартира продается разным людям. Покупатели, заключившие вполне официальные договора купли-продажи, оказываются в положении людей, которым приходится в суде отстаивать свое право на купленную ими квартиру.

Вот от подобных ситуаций, по замыслу разработчиков 214-ФЗ, и должна страховать покупателей жилья прописанная в законе обязательная регистрация договора долевого участия в Росреестре — она подтверждает право дольщика на получение именно той квартиры, которая указана в договоре. К сожалению, в реальности эта идеальная схема срабатывает не всегда. Об этом мы подробнее поговорим в четвертой части статьи.

Статья по данной теме

Далеко не всегда хорошие идеи, заложенные в законе, воплощаются в жизнь. 214-й закон — не исключение. Все проблемы рынка строящегося жилья он не решил, да и вряд ли мог.

Кстати, как еще один положительный момент застройщики отмечают, что право собственности на объект недвижимости стало оформлять несколько проще. Если до принятия 214-ФЗ этот процесс занимал год-полтора, то теперь все проходит быстрее. После первого дольщика остальные регистрируются по установленному шаблону. Это ускоряет процесс. Право собственности оформляют сразу после того, как дом сдан в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи квартиры. Помогает все сделать быстрее и то, что по 214-ФЗ дольщик сам имеет право подать документы на оформление прав собственности без присутствия представителя девелопера.

Плюс №2

214-ФЗ ужесточил требования к застройщику по проектной и правоустанавливающей документации. Нельзя строить, пока проект не согласован. Плюс для покупателя жилья налицо: снижается риск того, что построенный объект никак не введут в эксплуатацию без нужных согласований и разрешений. Минус для застройщика тоже очевиден: согласование в современной России растягивается на долгие месяцы, а то и годы, соответственно, строительство замораживается, растут издержки. На практике многие застройщики получают согласования постепенно по ходу строительства. Впрочем, покупателя жилья это не должно особенно беспокоить: никто не заставляет вкладываться в до поры до времени сомнительную стройку по какой-нибудь «серой схеме». Подожди, пока все разрешения будут получены или выбери другой объект — предложений на рынке хватает.

Плюс №3

214-ФЗ устанавливает правила возврата денег дольщику в том случае, если договор будет расторгнут по вине любой из сторон. Закон рассматривает варианты ненадлежащего исполнения договора строительной компанией, при которых дольщик может взыскать с застройщика пени. В то же время расторжение договора по инициативе застройщика (например, в случае, если дольщик не платит) по закону довольно непростое дело. А пока договор не расторгнут, застройщик не имеет права продать квартиру иному покупателю.

Плюс №4

214-ФЗ в большей степени защищает интересы покупателя нежели девелопера. Например, дольщик вполне законно может несколько раз в год просрочить денежный взнос (при этом штраф за просрочку будет незначительным), а вот застройщику, если он затянет с передачей ключей, придется заплатить более крупный штраф. (Отметим, впрочем, что все вышесказанное относится к «идеальному» договору долевого участия. В реальности в ДДУ, составленном застройщиком, могут присутствовать пункты, согласно которым финансовая ответственность дольщика будет выше, а застройщика, наоборот ниже. Об этом мы поговорим в 3-й части статьи). 

Закон устанавливает финансовую ответственность, которую несет застройщик в случае нарушения сроков сдачи дома. Ранее строители оперировали расплывчатым понятием «плановый срок сдачи объекта», который вполне мог быть перенесен по инициативе застройщика без оглядки на покупателей жилья. Теперь срок окончания строительства четко прописывается в договоре. За его нарушение застройщик выплачивает пени, а в случае разрыва договора и неустойку. Причем, что вызывает особое возмущение строителей, в данной ситуации они становятся заложниками не только своей работы, но и действий различных организаций, от которых зависит ввод объекта в строй (поставщики электричества, воды, тепла и т. п.), а повлиять на них нет никакой возможности. Да, закон дает застройщику возможность перенести срок сдачи объекта, но обязывает заранее уведомить об этом дольщиков. Сделать это надо не позже, чем за два месяца до истечения срока, назначенного ранее. При этом застройщик все равно будет вынужден платить неустойку дольщикам.

Статья по данной теме21 сентября 2015

При взыскании через суд неустойки с недобросовестных девелоперов за срыв сроков строительства дома часто возникает проблема: суды первой инстанции снижают размеры выплат в разы. Стоит ли искать правды, апеллируя в вышестоящие инстанции? Судебная практика адвоката Дмитрия Трунина и возглавляемого им ОЗПП «Принципъ» большого оптимизма не внушает.

Плюс №5

Закон ограничивает право застройщика на «самодеятельность». Есть согласованный проект, ему надо четко следовать. Речь идет об этажности здания, о номере проданной вам квартиры и ее планировке, о минимально допустимой разнице в площади между квартирой по проекту и той, что была в итоге вам передана. Все эти моменты указываются в договоре. Некоторые изменения возможны, но в договоре это оговаривается заранее. В случае уменьшения площади квартиры или низкого качества работ  дольщик имеет право требовать снижения оговоренной цены.

Кроме того, договор долевого участия, заключенный в соответствии с 214-ФЗ, защищает потребителя от произвола застройщика в вопросах цены. Строительная компания не может в одностороннем порядке изменить оговоренную стоимость квадратного метра. Это не значит, что вам не предложат доплатить — могут ведь возникнуть обстоятельства непреодолимой силы. Например, неожиданный скачок цен на стройматериалы или дефолт в масштабах всей страны. Но подобные обстоятельства будут предметом разбирательства в суде, который и вынесет свое решение: имеет ли застройщик право требовать с потребителя доплаты за квадратные метры.

Плюс №6

Закон оговаривает случаи, когда дольщику дается право расторжения договора и взыскания с застройщика пени, неустойки и так далее. Перечислим причины расторжения договора:

  1. Застройщик не передает объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором.
  2. Застройщик прекращает или приостанавливает строительство объекта недвижимости, в состав которого входит ваша квартира. При этом обстоятельства свидетельствуют о том, что объект долевого строительства не будет передан вам в предусмотренный договором срок.
  3. Застройщик внес существенные изменения в проектную документацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, включающего ваш объект долевого строительства (в том числе если изменяется существенным образом размер вашей квартиры).
  4. Застройщик изменил назначение общего имущества, нежилых помещений, которые входят в состав вашего многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.
  5. Застройщик не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 (в статье говорится, что если застройщик нарушил условия договора, выполнил свои работы с низким качеством и передает квартиру в состоянии непригодном для проживания, то дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить свои расходы на устранение недостатков).
  6. Застройщик нарушил существенным образом требования к качеству объекта долевого строительства.
  7. Иные случаи, предусмотренные договором.

По закону, после расторжения договора, застройщик возвращает дольщику все внесенные им по договору средства, а также пени за использование денежных средств. Размер пеней составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег. Расчет идет с даты внесения дольщиком денежных средств.

О минусах закона и о том, почему застройщики его нарушают, мы поговорим во второй части нашей статьи.

Статья по данной теме

Просматривая в поисках жилья рекламу новостроек, обращаешь внимание на один штрих. Многие застройщики считают нужным подчеркнуть, что они строят дома и продают квартиры в соответствии с 214-ФЗ. Казалось бы, что тут такого: сейчас все  обязаны действовать в рамках этого закона. Но, должны — не значит действуют. Существуют разные варианты, позволяющие, не отступая от 214-ФЗ, привлекать средства для строительства, и девелоперы активно ими пользуются. В чем минусы закона, почему застройщикам приходится нарушать его? Попробуем разобраться.

Комментарии 4

Последний написан 1 год назад
Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
0 -1 +1
14 ноября 2015 в 22:58
Вы будете всю жизнь изучать закон и еще 2000 лет судиться. Или 200 000 лет. Слишком слабо государство и слишком сильны захватчики.
0 -1 +1
11 ноября 2015 в 02:38
Был заключен Предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи в декабре 2012г. С моей стороны по данному договору была перечислена на расчетный счет вся сумма договора. Сегодня 11.11.15г., но ДДУ еще не подписывала.
По закону №214 ФЗ Статья 3.Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, может быть в одном из случаев, как: пункт 2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, получается, что с меня по предварительному договору не законно потребовали перечисления денег за будущую квартиру.
Оговорюсь сразу, при предварительном договоре не были паи и иное.
Я МОГУ на застройщика подать в суд и просить неустойку по ставке рефинансирования за пользование чужими денежными средствами в период с декабря 1012г. по день заключения ДДУ???
0 -1 +1
11 ноября 2015 в 02:37
Был заключен Предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи в декабре 2012г. С моей стороны по данному договору была перечислена на расчетный счет вся сумма договора. Сегодня 11.11.15г., но ДДУ еще не подписывала.
По закону №214 ФЗ Статья 3.Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, может быть в одном из случаев, как: пункт 2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, получается, что с меня по предварительному договору не законно потребовали перечисления денег за будущую квартиру.
Оговорюсь сразу, при предварительном договоре не были паи и иное.
Я МОГУ на застройщика подать в суд и просить неустойку по ставке рефинансирования за пользование чужими денежными средствами в период с декабря 1012г. по день заключения ДДУ???
0 -1 +1
29 июня 2013 в 11:55
Пока что изучаю закон