Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Практикум: как поменять УК от застройщика и нужно ли это делать?

Судебная практика 3676 4 февраля 2016 в 15:17
Практикум: как поменять УК от застройщика и нужно ли это делать?

Когда новый дом сдан в эксплуатацию, перед владельцами квартир встает вопрос о выборе управляющей компании. Можно подписать договор с компанией, которая уже обслуживает другие объекты в этом районе, или же застройщик создает свою, «карманную» управляющую компанию, что, несомненно, удобно для него. Попробуем выяснить плюсы и минусы УК от застройщика, рассмотрим целесообразность смены УК, а также отследим порядок перевода дома в управление другой компании.

Плюсы и минусы дочерних УК

Минусы:

Все финансовые потоки по обслуживанию дома проходят через аффилированную компанию и контролируются застройщиком

Через «карманную» управляющую организацию застройщику проще игнорировать претензии к качеству дома пока он находится на гарантии. 

Администрация такой УК благоволит материнской компании, и в решении текущих вопросов обслуживания дома априори находится не на стороне жильцов. 

Аффилированные УК часто завышают стоимость коммунальных услуг. Работы УК от застройщика в среднем оказываются дороже - за счет оказания дополнительных услуг. 

УК распоряжается общей территорией жилого комплекса по своему усмотрению. До момента создания ТСЖ, чердаки, крыши подвалы, фасады здания находятся под контролем управляющей компании. Коммунальщики могут сдавать эти помещения в аренду третьим лицам (сотовым операторам или интернет-провайдерам), несмотря на недовольство жильцов.

Принцип работы - «После нас хоть потоп!». Это происходит, когда «коммунальщики» работают без контроля девелопера и жильцов. По окончании гарантийного срока УК от застройщика может быть выведена из эксплуатации дома. Последний остается «бесхозным» с множеством недоделок.

В соответствии с законодательством, девелопер обязан передать дом «коммунальщикам» через три месяца после ввода объекта в эксплуатацию, однако новостройка может не успеть заселиться за этот срок, особенно в кризис.

Пока новый дом не заселен хотя бы наполовину (50%), жильцы не имеют права организовать Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и самостоятельно выбирать коммунальную службу. 

Плюсы:

«Дочерняя» УК начнет обеспечивать весь комплекс коммунальных и эксплуатационных услуг одновременно с выдачей ключей от квартиры.

Уровень компетентности в сложном инженерном оборудовании выше, нежели у организации «с улицы».

В интересах застройщика дополнительно контролировать качество работы своей УК наравне с жильцами, ведь он заинтересован в сохранении позитивного имиджа проекта и бренда.

Застройщик может иметь положительный опыт в управлении жильем, тогда как собрание ТСЖ может выбрать неквалифицированную УК, ориентируясь, к примеру, лишь на низкую стоимость обслуживания дома.

Весь период гарантийного срока «своя» УК служит дополнительным связующим звеном между девелопером и жильцами и находится под двойным контролем.

Обратим внимание на два последних критерия: независимая УК априори не отвечает за недоделки застройщика, дело скорее всего будет передано в суд, и разбирательства могут затянуться на месяцы и даже годы. Аффилированная компания так поступить не имеет права, и огрехи стройки в любом случае придется исправлять. Заметим, что по договору застройщик обязан исправить выявленные недостатки строительства в течение 5 лет гарантийного срока. 

Кто имеет право поменять управляющую компанию?

Как только новостройка будет заселена минимум на 50%, жильцы имеют право организовать собрание собственников и отказаться от имеющейся УК, либо перезаключить с ней договор на новых условиях. 

Виталий Бовть
Эксперт рынка

«При этом важно отметить, что до момента регистрации перехода права собственности в соответствии с требованиями ГК РФ и Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, от застройщика к гражданину, последний не будучи собственником помещения в многоквартирном доме, не может распорядиться своим голосом в рамках процедуры выбора управляющей компании», – комментирует Виталий Бовть (Альянс юристов). За нанимателей жилья (арендаторов помещений) участвовать в собрании и голосовать должны представители муниципалитета.

Для комфортного проживания и оперативного решения вопросов коммунального обслуживания дома, следует выбрать инициативную группу, которая будет отстаивать права его жителей – Совет многоквартирного дома (МКД).

Количество членов Совета МКД устанавливается на общем собрании собственников помещений с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ), если иное ранее не установлено решением общего собрания собственников помещений. Инициатор (инициативная группа) должен обеспечить проведение общего собрания: сформулировать повестку дня, включив в нее вопросы об избрании Совета МКД и его председателя, составить список кандидатов, определиться с датой, местом и формой проведения общего собрания. После того, как собственники будут заблаговременно (за 10 дней) проинформированы о мероприятии, инициативная группа должна провести собрание, подвести итоги голосования и уведомить собственников о принятом решении.

Причины для смены управляющей компании

Объективные причины для смены управляющей компании могут быть разными, например, если УК осуществляя обслуживание дома, при этом не обеспечивает безопасность его жильцов, не содержит общее имущество в чистоте и порядке и не следит за техническим состоянием внутридомовых коммуникаций. 

Смаковский Дмитрий
Эксперт рынка

Специалисты компании «Семейный юрист» указали нам на статью 162 ЖК РФ. «Однако, статья закона дает лишь общие положения, касающиеся полномочий и ответственности той или иной управляющей компании. Прежде всего необходимо ознакомиться с условиями имеющегося договора на управление, в котором конкретно прописываются работы и услуги управляющей компании по содержанию МКД, которые она обязана соблюдать, – комментирует юрисконсульт Дмитрий Смаковский. – В любом случае, собственникам помещений предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Это положение предусмотрено ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ».

Как отмечает Виталий Бовть, «вескими основаниями для расторжения договора с управляющей компанией могут быть следующие обстоятельства:

истечение срока договора управления МКД, ранее заключенного с УК;

невыполнение или ненадлежащее выполнение работ и услуг УК;

несвоевременное выполнение заявок от населения по ремонту помещений МКД, за которые несет ответственность УК.

«Следует также иметь ввиду, что договор с управляющей компанией является срочным и заключается, как правило, сроком от 1 года до 5 лет. Таким образом, по истечении срока договора вновь возникает возможность сменить УК», – уточнил юрисконсульт.

Инициативная группа Совета МКД имеет законное право потребовать для изучения договор управления или обслуживания МКД и другие документы, которые имеют отношение к дому: акты осмотра инженерных сетей дома за последние два года, акты на выполненные работ и оказание услуг за последний год.

Если же каких-то документов не окажется в наличии, то управляющая организация, согласно нормам ЖК РФ, обязана восполнить недостающий документооборот за свой счет.

Шаг 1: подготовка к общему собранию жильцов

Изучив документы, собственники могут начать процедуру смены управляющей компании. 

Информацию, что проводится общее собрание о смене УК, следует донести до каждого владельца жилья, и если хотя бы один собственник будет не уведомлен, собрание будет считаться проведенным с нарушением закона. 

Надежный способ – организация адресной рассылки не менее чем за 10 дней до мероприятия, как того требует ЖК РФ. Следует подготовить заказные письма с оповещением, вручить каждому жильцу оповещение под роспись и дополнительно повесить объявления во всех подъездах дома. В письмах нужно обязательно указать: 

сведения об инициаторе или инициативной группе, которые созывают данное собрание; форму проведения (собрание или заочное голосование); 

дату, место и время проведения собрания (при заочном голосовании — место или адрес, а также дату начала и окончания приема бюллетеней для голосования);

повестку дня собрания, поскольку общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку, а также изменять ее на самом собрании;

способы оповещения жильцов о месте и времени собрания;

при заочном голосовании вложить в сообщение бюллетени для голосования. В нем должны быть прописаны ФИО председателя, секретаря собрания, членов счетной комиссии.

Шаг 2: проведение общего собрания жильцов

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем  50 % голосов от общего числа голосов.

Важно, что голоса считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых считается голосующий, «пропорциональному его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме» (п.3 ст.48 ЖК РФ). Расчет здесь следующий: общее количество голосов приравнивается площади помещений всех собственников в доме, из расчета 1 голос на 1 кв. метр помещения, принадлежащего собственнику. К примеру, в доме площадь всех жилых и нежилых помещений составляет 3000 кв. м. Количество голосов – 3000. Собственник жилого помещения площадью 45 м. кв., соответственно, обладает 45 голосами.

Решение принимается простым большинством от принявших участие в общем собрании (если «за» проголосует более 50% участников собрания). То есть, если в голосовании приняло участие более 50% голосов, а из них более 50% выступили за смену УК, остальные обязаны подчиниться.

Приняв решение о расторжении договора со старой УК, инициативная группа в протоколе собрания должна аргументировать все выдвинутые претензии к управлению, а именно – указать как и где нарушаются условия договора. После проведения общего собрания, согласно п. 18 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, уведомление о принятом на собрании решении в течение пяти дней направляется в организацию, ранее управлявшую домом, а также в орган государственного жилищного надзора.

Шаг 3: выбор новой УК

При выборе новой управляющей компании инициативной группе необходимо заранее обозначить круг «претендентов», попросить их представить свои предложения по форме договора управления, перечню услуг по содержанию, ремонту жилья, тарифам и т. д.

Договор с новой компанией должен быть составлен к моменту проведения общего собрания собственников дома.

Жильцы-собственники сами вправе определять перечень работ и услуг по ремонту и содержанию дома. Такой перечень, согласно закону, должен обеспечивать пригодность жилого здания для проживания и его безопасность. Перечень обязательных пунктов договора прописан в ст. 162 ЖК РФ, однако для определения минимального набора услуг и работ лучше привлечь специалиста. 

На что нужно обратить внимание в договоре с новой УК?

Смаковский Дмитрий, юрисконсульт компании «Семейный юрист»: «Прежде всего необходимо знать, что согласно ч. 9 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ управлять многоквартирным домом может только одна управляющая компания. 

Примерные условия договора управления многоквартирным домом (МКД) Утверждены приказом Минстроя РФ от 31.07.2014 №411/пр. и при подписании договора с новой УК необходимо руководствоваться данным документом. 

В новом договоре необходимо предусмотреть:

Условие о сторонах договора управления.

Условие о месте исполнения договора управления с указанием адреса МКД и состава общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление.

Условие о предмете договора управления (состав выполняемых по договору управления работ, оказываемых услуг и (или) видах деятельности.

Условие о дате начала оказания и (или) выполнения работ (услуг) и видов деятельности, периодичности и сроках их выполнения, сроках сдачи-приемки работ (услуг).

Условие о порядке осуществления деятельности по управлению МКД, в том числе порядок взаимодействия с ТСЖ, ЖСК и т. д.

Условие о порядке выполнения работ и (или) оказания услуг по управлению МКД.

Условие о порядке предоставления коммунальных услуг.

Условие о порядке выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества МКД.

Условие о цене договора управления, порядке определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и т. д.

Условия о сроках и порядке внесения платы по договору управления, в том числе положения о способах внесения платы, которые в соответствии с законодательством РФ могут быть изменены сторонами договора управления в отношении внесения платы за коммунальные услуги и способах выставления управляющей компанией платежных документов.

Условия об отчетности управляющей организации.

Условия об ответственности сторон договора».

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме
  • Вернутся ли на рынок «Башни Беринга»?
    18 ноября 2016 в 20:17 278

    В ноябре 2016 года на сайте МФК «Бaшни Беринга» единственная информация - «Работа по проекту временно приостановлена». Как нам сообщили по телефону с сайта, в настоящий момент продажи не ведутся, проект меняется, но строительные работы продолжаются. В ожидании продаж, Novostroy.su проанализирует возможности застройщика и риски проекта в целом.

  • Novostroy.su проверил ЖК «Английская миля»
    26 июля 2016 в 13:56 822 9

    Жилой комплекс «Английская миля» возводится на Петергофском шоссе, в четверти часа езды от станции метро «Проспект Ветеранов». Продажи жилья здесь стартовали в мае 2015 года. Однако через четыре месяца после открытия продаж в компании, выступающей застройщиком, произошли перемены: сменился собственник. Им стала московская организация... Портал Novostroy.su проверил ЖК «Английская миля».

  • Эксперт: законопроект 214-ФЗ подготовлен на высоком уровне, однако проблему обманутых дольщиков он не решит
    8 апреля 2016 в 14:56 1045

    Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании «MR Group», поделился мнением, что изменения в 214-ФЗ не способны решить проблему с обманутыми дольщиками, однако они вполне могут привести к к росту цен на недвижимость и, как следствие, к снижению объемов жилищного строительства. Кроме того, эксперт считает, что продление программы госсубсидирования ипотеки можно оценить как «пожарную меру», но есть и более эффективные способы поддержки отрасли