Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

ЖК «Новое Горелово»: для тех, у кого мало денег и много времени

Жалобная книга 573 7 октября 2016 в 14:55 Вячеслав Ярных
ЖК «Новое Горелово»: для тех, у кого мало денег и много времени

ЖК «Новое Горелово» изначально позиционировался застройщиком как город-спутник. Проект для 14 000 человек должны достроить к 2025 году. Первый же корпус будет сдан в следующем году, и квартиры в нем вполне доступны по цене. Проверим, как здесь обстоят дела.

Застройщиком ЖК «Новое Горелово» является ООО «Лиговский канал», зарегистрированное 06 сентября 2007 года. Уставный капитал компании составляет 1 847 000 рублей. Учредителями застройщика (по данным ЕГРЮЛ на 23.09.2016 года) являются физические лица: Аркатова Елена Николаевна (97% доли в уставном капитале) и Чикин Борис Георгиевич (3% доли). К началу строительства ЖК «Новое Горелово» опыта строительства жилья у застройщика не было.

Упомянутые объекты
«Новое Горелово»
Жилой комплекс
ЛенРусСтрой

Согласно информации на сайте застройщика, в настоящее время ведется строительство только одного дома ЖК «Новое Горелово» - № 27. Многоквартирный жилой дом состоит из трех блоков (блок А — 3-я очередь; блок Б — 2-я очередь; блок В — 1-я очередь строительства) со встроенными помещениями и подземным паркингом на 165 мест.

Начало строительства - апрель 2015 года. Окончание строительства, согласно  первоначальной проектной декларации от 7 апреля 2015 года, для всех блоков одинаковое: сентябрь 2017 года. Разрешение на строительство получено 27 марта 2015 года и действует до 27 сентября 2017 года. Срок введения дома в эксплуатацию - единый для всех очередей строительства: сентябрь 2017 года.

В изменениях к проектной декларации от 15 декабря 2015 года срок введения дома в эксплуатацию разделен по очередям строительства:

  • блок В — сохранен, сентябрь 2017 года;
  • блок Б — изменен на март 2018 года, то есть увеличен на 6 месяцев;
  • блок А — изменен на сентябрь 2018 года, то есть увеличен на год.

Вероятно, к концу 2015 года застройщику стало очевидно, что он не укладывается в заявленный изначально срок строительства и сдачи в эксплуатацию.

Анализируем ход строительства

Общая площадь помещений здания составляет 69 059 кв. м; общая площадь реализуемых помещений - 52 191 кв. м; общая площадь нежилых помещений - 4 426 кв. м. Планируемая стоимость строительства заявлена в размере 2 050 000 000 руб.

На момент написания материала, в сентябре 2016 года, при сравнении данных видео-наблюдения с веб-камеры на строительной площадке, картинок с фото-отчета застройщика, а также множества фотографий хода строительства в Интернете, с графиком строительства, обозначенном в проектной декларации и изменениям к ней, можно увидеть следующее.

Согласно первоначальной проектной декларации от 7 апреля 2015 года, к ноябрю 2016 года должен закончиться монтаж конструкций надземной части здания (коробки) всех трех очередей. В дальнейшем застройщик разделил эти сроки в зависимости от очереди строительства. В изменениях к проектной декларации 15 декабря 2015 года работы по возведению коробки здания 1-й очереди строительства должны были закончиться в июле 2016 года. В сентябре 2016 года можно констатировать, что коробка здания завершена, вылит первый и технические монолитные этажи, смонтированы сборные панели остальных этажей, частично остеклен фасад одной стороны здания. При этом на фотографиях не видно, что ведутся какие-либо работы по подводке наружных сетей к зданию, хотя, согласно проектной декларации, эти работы должны были начаться в августе 2015 года.

К сожалению, невозможно оценить, есть ли работы по разводке внутренних сетей, так как застройщик не предоставил такую информацию на сайте. Однако по проектной декларации эти работы также должны были стартовать в августе 2015 года.

Объем выполненных работ по 1-й очереди по отношению к общему объему работ можно оценить не больше чем в 45-50%. Это при условии, что ведутся работы по внутренним сетям. Если же не ведутся - то не более чем в 40%. На официальном сайте объем выполненных работ обозначен в 65%.

Монтаж коробки здания 2-й очереди строительства должен закончиться в январе 2017 года. Между тем видно, что в сентябре 2016 года конструктивно выполнено не более трети работ. Если поднять из архива фотографии строительства, датированные февралем 2016 года, то видно, что незначительные работы по монтажу коробки 2-й очереди проведены с февраля по сентябрь 2016 года. Объем выполненных работ по 2-й очереди по отношению к общему объему работ можно оценить не более чем в 25%, хотя на официальном сайте обозначена цифра 35%.

Если для сравнения посмотреть в архиве фотографии, касающиеся 1-й очереди строительства, то можно обнаружить, что начало работ по литью монолита первого этажа 1-й очереди происходит на фотографиях, датируемых 05.07.2015 года. Таким образом коробка здания 1-й очереди была смонтирована за год - с июля 2015 года по июль 2016 года. При существующих темпах сложно рассчитывать, что коробка здания 2-й очереди будет смонтирована к январю 2017 года - в срок, указанный в проектной декларации. Отставание от графика очевидно.

Монтаж коробки здания 3-й очереди строительства должен закончиться в июле 2017 года. Это слишком отдаленный срок, поэтому трудно предположить, идет ли работа по графику или нет. Но объем выполненных работ, который на сайте определен в 25%, на самом деле не превышает 15%: выполнены работы по фундаменту, возведен подвал, залит первый этаж и частично технический этаж 3-й очереди здания.

Изменение сроков строительства таким образом видим в сторону увеличения и в документах, и по факту выполненных работ, отставание составляет несколько месяцев.

Финансовые возможности

При заявленной стоимости строительства в 2 миллиарда рублей стоит рассмотреть, какими средствами располагает застройщик.

По показателям в проектных декларациях и изменениях к ним за последние два года видно, что застройщик не убыточен. Но размер прибыли, демонстрируемый этой компанией, не позволяет рассчитывать «на свои», если возникнут проблемы с привлечением финансов дольщиков.

Информация из проектных деклараций (в тыс. рублей):

  Финансовый результат (прибыль) Дебиторская задолженность Кредиторская задолженность
на 31.12.2014 года 80 8 137 52 957
на 30.06.2015 года 20 224 128 143 356
на 30.06.2016 года 6 261 412 551 1 403 034

Последние данные финансовой отчетности застройщика по состоянию на 31.12.2014 года (в тыс. руб.), которые можно найти на сайте Росстата, показывают, что собственные возможности застройщика не велики:

Наименование Значение Наименование Значение
Материальные внеоборотные активы (включая основные средства, незавершенные капитальные вложения в основные средства) на конец отчетного года 41 430 Кредиторская задолженность на конец отчетного года 1 818
Денежные средства и денежные эквиваленты на конец отчетного года 1 597 Выручка за отчетный год 3 209
Финансовые и другие оборотные активы (включая дебиторскую задолженность) на конец отчетного года 10 491 Расходы по обычной деятельности за отчетный год 2 437
Капитал и резервы на конец отчетного года 561 Проценты к уплате за отчетный год 480
Долгосрочные заемные средства на конец отчетного года 49 977 Прочие расходы за отчетный год 189
Краткосрочные заемные обязательства на конец отчетного года 1 162 Чистая прибыль (убыток) за отчетный год 80

Цифры показывают, что самостоятельно осуществлять строительство этот застройщик не может, так как не располагает значительными финансовыми возможностями. В проектной декларации не указано, что застройщик имеет доступ к кредитам; сказано, что строительство финансируется из денежных средств граждан согласно ФЗ №214. Какими же возможностями должен располагать застройщик, чтобы реализовать тот объем, который выполнен по факту к сентябрю 2016?

Площадь всех трех очередей строительства приблизительно одинакова (с небольшим превышением в 1-й очереди). 1-я очередь: 26 208 кв. м, 2-я очередь: 19 930 кв. м, 3-я очередь: 22 920 кв. м. Если исходить из того что на 1-й очереди освоено около 45-50% объема работ, на 2-й около 25%, на 3-й около 15%, то нетрудно посчитать, что на всем здании на сентябрь 2016 года выполнено около 30-35% от объема работ по всему жилому дому №27. При сметной стоимости в размере 2 млрд. руб. очевидно, что объем реально выполненных работ составляет сотни миллионов рублей. И эти работы - не за счет средств дольщиков.

Количество квартир в этом доме, согласно проектной декларации, 950. На сайте Росреестра по состоянию на 19.09.2016 года есть информация о регистрации 99 ипотечных договоров долевого участия в этом доме. Подавляющая часть зарегистрированных ДДУ приходится на 2016 год, и лишь небольшая - на конец 2015 года. Таким образом, нам известно о регистрации всего лишь10,5% от общего количества квартир. Возможно, договоров больше, но не все прошли регистрацию, плюс наверняка имеются договора с оплатой по рассрочке; но информацию по реестру заключенных договоров застройщик на официальном сайте ЖК не дает.

С учетом того, что основная часть договоров датирована 2016 годом, а график платежей почти наверняка синхронизирован с графиком строительства (то есть с концом 2017 года и концом 2018 года - в зависимости от того, какая это очередь строительства), можно предположить, что поступило меньше денежных средства, чем 10,5%. Между тем, освоено на строительстве не меньше 35% объема работ, а значит и затрат на эти виды работ. Из этого может следовать только один вывод, что застройщик осуществляет строительство не только за счет средств дольщиков, как он указывает в проектной декларации.

Кто всё-таки застройщик?

Среди подрядчиков на строительстве ЖК «Новое Горелово», согласно данным проектной декларации, значится ООО «ЛенРусСтрой». Кроме того в самом тексте декларации сказано, что строительство осуществляется с помощью сбора здания из панелей Киришского ДСК. Официальный сайт ЖК это не упоминает, но многочисленная информация в Интернете указывает на то, что за застройщиком стоит строительная корпорация «ЛенРусСтрой». На сайте этой компании указано, что именно она реализует ЖК «Новое Горелово». Кроме того, не существует официального сайта застройщика «Лиговский канал» с информацией об объекте.

Упомянутые организации
ЛенРусСтрой
Компания
Рейтинг B/2 объекта

Финансовые возможности застройщика, как мы выяснили, не предполагают наличие у него возможностей осуществить строительство стоимостью около 2 млрд. руб. Можно предположить, что «Лиговский канал» выступает номинальным застройщиком и действует в интересах реального застройщика, которым является Строительная корпорация «ЛенРусСтрой» (а фактически ООО «ЛенРусСтрой»).

Юридически эти компании никак не связаны. Учредители ООО «Лиговский канал» названы выше, единственным учредителем ООО «ЛенРусСтрой» является Кваснюк Леонид Яковлевич. На сайте Строительной корпорации «ЛенРусСтрой» сказано, что в ее составе находятся:

  • генподрядчики - ООО «Киришский ДСК», ООО «ЛенРусСтрой», ООО «ОСК-Строй»;
  • автотранспортное предприятие - ООО «КиришиСпецТранс»;
  • предприятие, занимающееся девелопментом, - ООО «Лиговский канал»;
  • компания, выполняющая функцию заказчика, - ООО «Аврора»;
  • проектная организация - ООО «Лига».

То есть застройщик входит в состав Строительной корпорации «ЛенРусСтрой». Но так как юридически компании не связаны, то и ответственность, в случае неудачного осуществления этого строительного проекта, перечисленные компании нести не будут.

Перспективы денежных затрат

По состоянию на сентябрь 2016 года, лицами, стоящими за этим строительным проектом, деньги дольщиков не выводятся, их еще нет в значительном количестве. Но раз выполнен тот строительный объем, который мы видим по состоянию на сентябрь 2016 года, то, вероятно, денежные средства и материальные ресурсы «сторонними» лицами в стройку вкладываются.

Согласно изменениям к проектной декларации от 30 июня 2016 года, кредиторская задолженность застройщика (то есть долг за выполненные работы, оказанные услуги, поставленный строительный материал) составляет 1 403 034 000 руб. Трудно сказать, ведутся ли какие-либо работы по внутренним сетям (по наружным сетям визуально работы еще не ведутся), но очевидно, что основными работами в последние несколько месяцев (до года назад), и в течении ближайших месяцев (до года вперед) будут работы по сбору коробки здания из стеновых панелей Киришского ДСК.

Согласно данным ЕГРЮЛ, владельцем доли в 52% (то есть контрольным пакетом) в ООО «Киришский ДСК» является Кваснюк Леонид Яковлевич, единственный учредитель подрядчика строительства дома ООО «ЛенРусСтрой». Можно предположить наличие товарного кредита в виде строительных материалов, предоставленного Киришским ДСК, который также входит в группу компаний «ЛенРусСтрой». Вероятно, часть кредиторской задолженности сформирована за счет поставленных строительных материалов, по которым расчет будет совершен, когда начнут продаваться в достаточном количестве квартиры в строящемся доме.

Таким образом, из суммы кредиторской задолженности следует, что сформирован хороший задел денежных средств и материальных ресурсов, вложенных в этот проект извне, который позволит деньги поступающие от дольщиков направлять на другие виды работ, а не на строительно-монтажные работы, которые в значительной мере уже выполнены.

Если застройщик, в силу связей с Киришским ДСК и подрядчиком ООО «ЛенРусСтрой», сможет только часть полученных от дольщиков денег направлять на погашение кредиторской задолженности (по простому: свои подождут, пока появятся деньги), то сформированный «навес» из вложений позволит сглаживать неравномерность поступлений средств от дольщиков и обеспечит планомерность работ. Другими словами,  большую часть денежных средств от дольщиков можно будет направлять на выполнение других работ, а не на расчет перед «родственными» структурами.

Монтаж стеновых панелей на 2-й очереди еще не завершен, а на 3-й очереди к этим работам по состоянию на сентябрь 2016 года еще не приступили. Но так как до окончания этого процесса монтаж панелей и будет основным видом работ, то возможная поставка новых партий строительных материалов в виде товарного кредита сделает объем работ на стройплощадке, не зависящий от финансирования дольщиков, еще большим. Следовательно, будет еще больше гарантий, что денежных средств дольщиков, даже если они не поступят в необходимом количестве, хватит, чтобы завершить уже в значительной степени выполненные (за счет средств «родственных» структур) работы на объекте. Законченная коробка здания составляет в общем объеме работ по строительству здания не менее 40%.

При этом необходимо отметить, что темпы продажи квартир на сегодняшний день недостаточные: по данным Россреестра, за год работы было заключено чуть более 10% договоров от общего количества квартир. Когда работы по монтажу коробки закончатся, понадобятся денежные средства, чтобы рассчитываться с субподрядными организациями не только за строительно-монтажные работы, но и за другие работы: наружные и внутренние коммуникации, противопожарное оборудование, лифты, оплата технологического присоединения к сетям, остекление здания, наружная и внутренняя отделка помещений здания и пр. И здесь нужен будет не товарный кредит, а денежные средства дольщиков.

Недостаточные темпы поступления этих денежных средств сделают строительство зависимым и замедлят темпы строительства. Иначе говоря, после окончания монтажа коробки здания строится будут на столько, на сколько поступят деньги от дольщиков. Сегодняшние темпы финансовых поступлений скорее говорят о том, что строительство будет вестись медленно. И если график продаж не увеличится (а это можно будет наблюдать на сайте Россреестра по зарегистрированным ДДУ), то можно предположить, что после окончания монтажа коробки здания темпы выполнения работ могут снизиться.

Страхование, иски, долги

Застройщик застраховал гражданскую ответственность за не сдачу или не своевременную сдачу объекта. В случае проблем дольщики могут рассчитывать на получение страховки.

Кроме того, ООО «Лиговский канал» работает без нарушения строительных норм. Проверок стройнадзора, выявивших нарушения в ходе строительства, не зафиксировано ни в 2016, ни в 2015 году.

Гражданские, административные и банкротные иски к застройщику отсутствуют, как и данные о долгах. Исполнительное производство в отношении «Лиговского канала» Федеральной службой судебных приставов не ведется.

Резюмируем

Застройщик ООО «Лиговский канал» является номинальной структурой, действующей в интересах Строительной корпорации «ЛенРусСтрой». Собственными возможностями для осуществления строительства ЖК «Новое Горелово» застройщик не располагает.

Тем не менее очевидно, что стоящими за застройщиком структурами вложено немало денежных средств и материальных ресурсов на начальном этапе строительства. Созданного задела, который может быть еще больше (за счет представления дополнительного количества строительных материалов с родственного Киришского ДСК для окончания работ по монтажу коробки здания), достаточно для того, чтобы за счет денежных средств дольщиков окончить оставшиеся работы. С учетом конкурентоспособной цены жилья рано или поздно необходимое количество квартир для получения требуемой суммы для окончания строительство будет продано, оставшиеся работы профинансированы, а дом построен и сдан в эксплуатацию, пусть и с отставанием от графика, который из-за незначительных по состоянию на сентябрь 2016 года темпов продаж жилья наблюдается и по документам, и по факту выполненных работ.

Поэтому при терпимости к задержке сроков строительства риски при покупке квартиры в ЖК «Новое Горелово» минимальные.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме