Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

ЖК «Финские кварталы»: подождем и посмотрим

Жалобная книга 511 14 октября 2016 в 17:14
ЖК «Финские кварталы»: подождем и посмотрим

«Были в августе и особого прогресса пока не видно, каковы планы на этот год?» - «4 корпус вы увидеть сможете, но разве что недостроенным ((( сдачу перенесли на 2017 год», - в таком векторе обсуждают пользователи портала малоэтажный жилой комплекс «Финские кварталы» в Лупполово. Novostroy.su решил разобраться, когда же можно будет увидеть достроенным не только 4, но и остальные 3, 5, 6 корпуса проекта.

Застройщик ЖК «Финские кварталы» ООО «Элемент-Бетон» зарегистрирован 08.08.2012 года. Учредителями компании являются физические лица: Коршунов П. П. (доля 60% уставного капитала), Рыжиков П. А. (доля 40% уставного капитала). Уставный капитал составляет 25 000 рублей. До начала возведения ЖК «Финские кварталы» застройщик не имел опыта строительства многоквартирных жилых домов. Стройка финансируется, согласно проектным декларациям, за счет продажи строящихся квартир по ФЗ №214. Генеральный подрядчик - ООО «СМУ «Элемен-Бетон». Земельный участок с кадастровым номером 47:07:0479002:12 находится в собственности застройщика.

Упомянутые объекты
«Финские кварталы»
Малоэтажный ЖК
Элемент-Бетон

Строительство домов ЖК «Финские кварталы» ведется в три очереди. Разрешение на ввод в эксплуатацию домов 1-й очереди (1 и 2 корпуса) было получено 12 августа 2015 года. Согласно первоначальной проектной декларации, разрешение ожидалось во 2 квартале 2015 года: то есть задержка составила один квартал. Правда, в современных условиях строительной отрасли России такая задержка не является особо значимой.

Реализация 2-ой и 3-й очередей проекта предполагает строительство 3, 4, 5 корпусов и 6 корпуса соответственно. Сроки реализации обоих этапов одинаковые: начало строительства — 1 квартал 2014 года, окончание — 4 квартал 2017 года. Разрешение на строительство было получено 21 февраля 2014 года до 21 августа 2016 года, потом срок действия был продлен до 30 ноября 2017 года (то есть на 1 год и 3 месяца).  Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию - 4 квартал 2017 года.

Планируемая стоимость строительства составляет 1 957 000 000 руб. Корпуса 3, 4 и 5 одинаковы по высотности и количеству квартир — по 89 квартир общей площадью по 4 914 кв. м в 7-8-9 этажных домах. В корпусе 6 (высотой также 7-8-9 уровней) - 371 квартира суммарной площадью 15 521 кв. м.

Анализ строительных работ

На официальном сайте ЖК можно увидеть, на каком этапе находятся строительные работы. Фотографии хода строительства обновляются ежемесячно, на один из строящихся корпусов направлена веб-камера. К сожалению, информации о темпах строительства всех четырех корпусов она не дает.

Информации об этапах строительных работ, чтобы можно было оценить степень готовности зданий, на сайте нет. Фотографий много, но они, увы, недостаточно информативны. К примеру, нет изображений прилегающей территории единственного корпуса высокой степени готовности, поэтому невозможно оценить, выполнены ли работы по подводу наружных коммуникаций и происходит ли благоустройство территории. Фотографий внутренних помещений всего две, и невозможно оценить степень готовности внутренних работ: наличие внутренних стен и перегородок, внутренних коммуникаций, оборудования, лифтов, отделки жилых помещений и мест общего пользования.

По имеющимся фото можно констатировать следующее. Из четырех строящихся корпусов 2-й и 3-й очередей строительства, один корпус высокой степени готовности, один корпус на стадии монтажа железобетонных панелей третьего этажа дома, и два корпуса на стадии котлована и фундаментных работ. Причем стоит отметить, что по стандартному корпусу на 89 квартир выполнены работы по обустройству свайно-плитного фундамента, а по самому большому корпусу на 371 квартиру всего лишь закончены работы по котловану и ведутся работы по обустройству свайного поля. То есть строительство этих двух жилых домов только началось, объем работ по ним можно оценить не более, чем в 10% от общего объема работ (на конец сентября 2016 года - время написания данного материала).

Объем работ по жилому дому, где ведется монтаж коробки здания на уровне третьего этажа, можно оценить не более чем в 25% от общего объема работ. По корпусу высокой степени готовности визуальной информации мало, чтобы оценить объем работ: по этому корпусу закончена коробка здания, наружная отделка, остекление фасада, несколько фотографий говорят о том, что закончено обустройство кровли. Две фотографии, сделанные внутри здания, говорят о том, что как минимум в этих помещениях идет установка перегородок, ведется черновая отделка, но при этом отсутствуют следы разводки коммуникаций. В зависимости от того, какая именно работа выполнена внутри здания, а также подведены ли наружные коммуникации и выполнено ли благоустройство прилегающей территории, объем выполненных работ можно оценить от 60 до 90% от общего объема строительных работ по этому дому.

Если перелистать фотографии за 2015 и 2014 годы, видно, что корпус высокой стадии готовности был на этапе фундаментных работ (на котором сейчас находятся два корпуса) в октябре 2014 года. При этом еще раз подчеркнем, что здание готово к настоящему моменту на 60-90%, работы по нему еще не закончены. То есть почти за два года строительство этого жилого дома не завершено. Если остальные корпуса будут строиться такими же темпами, то их строительство и сдача в эксплуатацию не произойдет в 4 квартале 2017 года (как указано в проектной декларации). Стоит учитывать, что объем работ по ним необходим гораздо больший, чем по дому высокой степени готовности.

Взглянем на продажи квартир

На сайте Росреестра можно увидеть количество зарегистрированных договоров. По состоянию на 24.09.2016 года было зарегистрировано 242 ДДУ с покупателями, использующими ипотеку, сроком регистрации от конца 2014 года по сентябрь 2016 года. Всего квартир во четырех домах — 638. Конечно, договоров может быть больше: например, они подписаны, но еще не прошли регистрацию или покупатель использовал рассрочку. Но информацию по реестру заключенных договоров застройщик на официальном сайте ЖК не дает, поэтому будем опираться на доступные цифры.

Очевидно, что не все денежные средства от проданных квартир поступили застройщику. Вероятно, график поступления финансов в договорах синхронизирован с графиком строительства и сдачи в эксплуатации жилых домов, то есть с 4 кварталом 2017 года. За исключением денег по ипотечным договорам. Исходя из этого, напрашивается два вывода.

На момент составления этого отчета, когда до окончания работ осталось чуть больше года по документам, можно примерно предположить, что объем поступивших от дольщиков денег составил не менее трети. Это означает, что объемы выполненных работ приблизительно сопоставимы с объемом полученных от дольщиков денежных средств. Иначе говоря, работ выполнено на столько, сколько получено денег от дольщиков.

Во-вторых, согласно данным Росреестра, первые ДДУ по корпусам 2-ой и 3-й очередей были заключены в конце 2014 года, а значит и денежные средства от этих дольщиков поступили тогда же. Фотографии на сайте ЖК показывают, что и работы по фундаменту единственного жилого дома 2-й и 3-й очередей, который начал строиться тогда, приходятся именно на конец 2014 года. Из этого также следует, что работы ведутся на средства дольщиков.

Работа по дому высокой степени готовности показала, что денег на него за два года поступило недостаточно, чтобы закончить строительство, потому что дом не построен до сих пор. Причем в 2014-2015 годах условия для строительной отрасли были не сопоставимо лучше по сравнению с ситуацией в конце 2016. При этом дальше застройщику предстоит построить и сдать больше жилых домов, чем он это делал до сих пор.

Финансовые показатели

Ситуация могла бы разрядиться, если бы застройщик обладал значительными собственными денежными средствами. Рассмотрим финансовые возможности застройщика для строительства домов сметной стоимостью более 1,9 млрд. руб.

Показатели финансовой отчетности в проектных декларациях и изменениях к ним от начала строительства ЖК до настоящего момента таковы:

  Финансовый результат (прибыль) Дебиторская задолженность Кредиторская задолженность
По состоянию на 31.01.14 г. 0 руб. 55 374 000 руб. 77 215 000 руб.
По состоянию на 31.03.14 г. 0 руб. 115 570 000 руб. 228 716 000 руб.
По состоянию на 30.04.14 г. 0 руб. 108 331 000 руб. 288 101 000 руб.
По состоянию на 30.06.14 г. 0 руб. 81 884 000 руб. 51 242 000 руб.
По состоянию на 27.01.15 г. 33 000 руб. 61 907 000 руб. 44 313 000 руб.

Эти данные никак не подтверждают возможность финансировать строительство из собственных средств. Прибыли нет, а показатели дебиторской и кредиторской задолженностей для объема в 1,9 млрд. руб. мизерные. Причем самые большие цифры приходятся на время строительства и сдачи в эксплуатацию домов первой очереди, которые после их сдачи отражаться в финансовой отчетности больше не будут.

И совершенно непонятна ситуация с данными, отраженными в двух разных изменениях в проектные декларации с интервалом в один год и два месяца:

  Финансовый результат (прибыль) Дебиторская задолженность Кредиторская задолженность
По состоянию на 23.06.15 г. 57 тыс.руб. 68 300 тыс.руб. 66 716 тыс.руб.
По состоянию на 01.08.16 г. 57 тыс.руб. 68 300 тыс.руб. 66 716 тыс.руб.

То есть финансовые показатели с интервалом в 1 год и 2 месяца, абсолютно одинаковые. Любой застройщик работает ради прибыли, которая закладывается в проект, иначе бы не имел смысла этот бизнес. После сдачи объекта в эксплуатацию и регистрации его в органах юстиции не распроданные площади отражаются на балансе, после продажи формируют у застройщика выручку и прибыль, ради которых он работает. Согласно свидетельству на ввод в эксплуатацию первой очереди от 12 августа 2015 года, застройщиком было сдано 7 706 кв. м жилой площади. Вероятно, до нового 2016 года они были зарегистрированы и частично поставлены на баланс, и должны были (хотя бы часть из них) в 2016 году продаваться. Однако изменений в 2106 году в финансовых показателях у застройщика нет. Это вызывает большие вопросы к качеству представленной на официальном сайте информации и ставит под сомнение любой анализ финансовых показателей застройщика.

Семья застройщика

Если отсутствуют финансовые возможности у застройщика, то, возможно, осуществлению проекта строительства ЖК помогут родственные структуры? В Интернете обнаружена информация, что в строительную компанию «Элемент-Бетон» входят:

  • ООО «Элемент-Бетон Девелопмент»;
  • ООО «Элемент-Бетон»;
  • ООО «СМУ «Элемент-Бетон».
Упомянутые организации
Элемент-Бетон
Компания
Рейтинг B+/1 объект

Все три компании были созданы в одно время, в конце 2012 года и в начале 2013 года. Несмотря на схожесть названия, только две компании из трех можно назвать в юридическом смысле «родственными» - есть пересечение по одному из учредителей. Это «Элемент-Бетон Девелопмент», где единственным учредителем и директором является Рыжиков П.А., и «Элемент-Бетон», где одним из учредителей с долей 40% является также Рыжиков П.А. «СМУ «Элемент-Бетон» даже юридически нельзя отнести к «родственной» организации, потому что учредителями этой компании являются частные лица: Львов Л. П. (он же директор), Шайдулин П. М., Шумович Ю. В.. Это означает, что если у застройщика ООО «Элемент-Бетон» возникнут проблемы, то никаких юридических обязательств по достройке ЖК «Финские кварталы» у этих компаний не возникнет. Тем не менее, если они называют себя единой строительной компанией «Элемент-Бетон», то, вероятно, на то есть основания, и эти компании связаны хозяйственными отношениями.

Трудно сказать, какими средствами располагают эти организации на сентябрь 2016 года, но еще чуть более полутора лет назад, по состоянию на 31 декабря 2014 года, возможности у них были незначительные, что отразили показатели финансовой отчетности, сданные ими в Росстат:

ООО «Элемент-Бетoн» (застройщик ЖК «Финские квaрталы»)

Наименование Значение Наименование Значение
Основные средства на конец отчетного года 550 000 Прочие долгосрочные обязательства на конец отчетного года 83 530 000
Внеоборотные активы на конец отчетного года* 303 371 000 Краткосрочная кредиторская задолженность на конец отчетного года 68 300 000
Запасы на конец отчетного года 57 041 000 Прочие доходы за отчетный год 1 039 000
Дебиторская задолженность на конец отчетного года 66 716 000 Прочие расходы за отчетный год 982 000
Денежные средства и денежные эквиваленты на конец отчетного года 2 153 000 Чистая прибыль за отчетный год  46 000
Уставный капитал на конец отчетного года 10 000    

* к внеоборотным активам относится объем незавершенного строительства. Очевидно, что эта сумма отражает объем вложений средств в строительство 1-го этапа ЖК «Финские кварталы».

ООО «СМУ «Элемент-Бетoн»

Наименование Значение Наименование Значение
Материальные внеоборотные активы (включая основные средства, незавершенные капитальные вложения в основные средства) на конец отчетного года 2 905 000 Выручка за отчетный год 421 455 000
Запасы на конец отчетного года 29 016 000 Расходы по обычной деятельности за отчетный год 416 103 000
Денежные средства и денежные эквиваленты на конец отчетного года 9 083 000 Прочие доходы за отчетный год 2 274 000
Финансовые и другие оборотные активы (включая дебиторскую задолженность) на конец отчетного года 91 184 000 Прочие расходы за отчетный год 2 603 000
Кредиторская задолженность на конец отчетного года 127 379 000 Чистая прибыль за отчетный год  4 206 000

ООО «Элемент-Бетoн Девелопмент»

Наименование Значение Наименование Значение
Основные средства на конец отчетного года 49 000 Краткосрочная кредиторская задолженность на конец предыдущего года 4 709 000
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям на конец отчетного года 7 000 Краткосрочные заемные обязательства на конец отчетного года 1 089 000
Запасы на конец отчетного года 1 000 Выручка за отчетный год 11 976 000
Дебиторская задолженность на конец отчетного года 1 233 000 Себестоимость продаж за отчетный год 8 355 000
Денежные средства и денежные эквиваленты на конец отчетного года 575 000 Чистый убыток за отчетный год -322 000 руб.
Финансовые вложения на конец отчетного года 5 626 000 Управленческие расходы за предыдущий год 554 000
Управленческие расходы за отчетный год 3 979 000    

Очевидно, что самой серьезной конторой из трех является ООО «СМУ «Элемент-Бетон», но она абсолютно точно не имеет никакого юридического отношения к застройщику. Также очевидно, что еще чуть более полутора лет назад ни одна из перечисленных организаций не располагала средствами для помощи застройщику вести строительство не только на деньги дольщиков.

Важные формальности

Все документы на строительство оформлены надлежащим образом. В проектной декларации указано, что застройщик застраховал гражданскую ответственность. В отношении ООО «Элемент-Бетон» не ведутся гражданские административные и банкротные судопроизводства, оказывающие какое-либо влияние на результат строительства. Также не ведутся исполнительные производства.

Со стороны Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга нет каких-либо предписаний, связанных с нарушением регламента строительных работ.

Вывод

Застройщик не располагает собственными средствами для строительства стоимостью 1.9 млрд. руб. и поэтому ориентируется при финансировании строительства исключительно на средства дольщиков.

Существующие темпы поступления средств дольщиков вызывают сомнения в возможности сдачи домов 2-ой и 3-ей очередей в срок, заявленный в проектной декларации. При сохранении существующих темпов строительства лучшее, на что могут рассчитывать дольщики, - это конец 2018 года. При этом необходимо понимать, что застройщик только в настоящий момент (сентябрь 2016 года) приступает к основному строительству двух очередей, а значит сохранение темпов заключения договоров при поступлении денег от дольщиков на нынешнем уровне способно еще больше затормозить темпы строительства. Объем поступивших от дольщиков финансов ориентировочно соответствует объему выполненных работ, но столь значительная зависимость от средств покупателей вызывает сомнения в устойчивости проекта.

Мы бы рекомендовали понаблюдать за графиком строительства домов второй и третьей очередей. Реально ли их окончание в 4 квартале 2017 года, станет ясно в ближайшие месяцы.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме
  • Майские акции. Великие скидки и упущенные возможности
    26 мая 2016 в 19:13 771

    Застройщики не перестают «одаривать» своих покупателей сэкономленными деньгами. Майские акции не стали исключением. Мы выбрали самые крупные суммы, которые застройщики предлагают своим дольщикам не платить.

  • От миллиона до котла. Застройщики жонглируют акциями
    19 августа 2015 2059 1

    Акции и скидки, которые предлагают петербургские застройщики на покупку жилья на первичном рынке, в конце лета радуют глаз все чаще. Кто-то говорит об эффекте скрытого удешевления, объясняя заманчивые акционные предложения банальным нежеланием застройщиков признаваться в снижении цен на жилье, а кто-то о маркетинговых противоборствах с целью привлечь клиента.