Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Разобрали по кирпичику ЖК «Солнечный». В поисках проблем

Жалобная книга 717 22 сентября 2016 в 18:25 Вячеслав Ярных
Разобрали по кирпичику ЖК «Солнечный». В поисках проблем

Рядом с метро «Девяткино» покупателю есть из чего выбрать. И как всегда в случае большого ассортимента - непросто разобраться в каждом конкретном продукте и определиться. Novostroy.su проверил жилой комплекс «Солнечный», состоящий из 13 корпусов и возводимый в 15 минутах от метро.

Застройщиков у ЖК «Солнечный» два - ЗАО «Арсенал 1» и АО «Арсенал 3». Единственным учредителем обеих компаний является ООО «Арсенал-Н» (доля 100%). ЗАО «Арсенал 1» зарегистрировано по строительным меркам давно - 15 апреля 2008 года; уставный капитал составляет 10 000 рублей. АО «Арсенал-3» зарегистрировано в этот же период, 11 июня 2008 года; уставный капитал - 20 000 рублей.

Упомянутые объекты
«Солнечный»
Жилой комплекс
Арсенал-Недвижимость

Согласно проектным декларациям, «Арсенал 1» строит жилые дома № 6, 7, 9, 11, 13 ЖК «Солнечный», «Арсенал 3» - корпуса № 14, 15 этого комплекса. У обоих застройщиков есть значительный опыт в строительстве жилой недвижимости.

Рассмотрим официальные сроки, графики строительства, реальные стадии работ и экономику проектов. Для простоты анализа объединим дома участками, на которых они возводятся.

Дома 6, 9, 11 от «Арсенал 1»

По данным проектных деклараций, строительство жилых домов ведется ЗАО «Арсенал 1» по следующему графику:

  Разрешение на строительство Предполагаемые сроки ведения строительных работ Срок сдачи в эксплуатацию
Дом №6 Выдано 06.08.2013 г. сроком действия до 31.12.2019 г. (при этом, на сайте есть только разрешение на строительство, со сроком действия с 6 августа 2013 г. по 6 октября 2014 г.)   2 квартал 2017 г.
Дом №9 Срок действия - от 4 сентября 2013 г. до 4 мая 2015 г., продлено до 4 февраля 2020 г. 2015-2018 гг. 2 квартал 2018 г.
Дом №11 Срок действия - от 4 сентября 2013 г. до 4 мая 2015 г., продлено до 4 февраля 2020 г. 2015-2017 гг. 4 квартал 2017 г.

Жилые дома №6, 9 и 11 строятся на едином участке с кадастровым номером 47:07:0722001:572. По данным Росреестра, по состоянию на 31.08.2016 года конкретно в этих домах по ипотеке было заключено 495 договоров долевого участия (с августа 2015 года по август 2016 года). В доме №6 — 180 квартир, в доме №9 — 556, в доме №11 — 584; итого 1 320 квартир. То есть оформлено 37,5 % ДДУ (495:1320). О данных по покупкам в рассрочку информации, к сожалению, нет.

По информации на сайте застройщика и имеющимся фотографиям, по состоянию на август 2016 года выполнены следующие работы:

  • дом №6: завершено строительство коробки здания, практически закончено оконное остекление здания, начато витражное остекление, практически закончены наружные сети (вода, канализация, отопление, электрические сети), выполнена значительная часть работ по кровле здания, начаты работы по благоустройству. Объем выполненных работ от общего объема работ можно оценить не менее, чем в 50-55%;
  • дом №9: практически завершено сооружение монолитного каркаса здания, с конца 2016 года планируется начало кирпичной кладки здания. То есть выполнено примерно 25-30% от общего объема работ;
  • дом №11: закончено строительство коробки здания, то есть сделано, примерно, не менее 40% необходимых работ.

Если предположить, что платежи в рамках заключенных договоров долевого участия синхронизированы с графиком строительства (а именно с 2 кварталом 2017 года, 4 кварталом 2017 года и 2 кварталом 2018 года), то значит застройщик к августу 2016 года (в момент анализа этой информации) получил значительно меньше денег, чем 37,5% по заключенным ДДУ.

Теперь разберем аналогично, существуют ли риски вложений в другие строящиеся дома.

Дома 7 и 13

По данным проектных деклараций, график строительства ЗАО «Арсенал 1» жилых домов №№6, 7, 9, 13 таков:

  Разрешение на строительство Предполагаемые сроки ведения строительных работ Срок сдачи в эксплуатацию
Дом №7 Выдано 06.08.2013 г. сроком действия до 31.12.2019 г. (при этом, на сайте есть только разрешение на строительство со сроком действия с 6 августа 2013 г. по 2 октября 2014 г.) 2014-2016 гг. 4 квартал 2016 г.
Дом №13 Срок действия - от 4 сентября 2013 г. до 4 июня 2016 г., продлено до 30.08.2017 г. 2014-2017 гг. 2 квартал 2017 г.

Корпуса №7 и 13 строятся на едином участке с кадастровым номером 47:07:0722001:571. По данным Росреестра, по состоянию на 31.08.2016 года в домах, расположенных на этом участке, заключено 366 ДДУ с использованием ипотеки (с декабря 2014 года по август 2016 года). В седьмом корпусе 180 квартир, в 13 — 588; итого общее количество квартир здесь — 768. То есть заключено 47,6 % договоров (366:768). Вероятно, их количество больше (наверняка осуществлялись покупки и в рассрочку), но будет опираться на доступные цифры. 

По данным на сайте застройщика и фотографиям, по состоянию на август 2016 года были выполнены следующие работы:

  • дом №7: завершено строительство коробки здания, завершено оконное и витражное остекление, завершены внутренние и наружные инженерные сети, завершена работа по кровле, выполнена стяжка полов, выполнен монтаж дверей, выполнена значительная часть наружного благоустройства, начаты работы черновой отделке мест общего пользования, начат монтаж лифтов. Объем выполненных работ от общего объема работ можно оценить не менее, чем в 80%;
  • дом №13: завершено строительство коробки здания, завершено строительство паркинга, практически полностью выполнены работы по фасаду здания, выполнено оконное остекление, начаты работы по витражному остеклению, закончены работы по наружным сетям, выполнена значительная часть работ по внутренним сетям, закончена работа по кровле, начат монтаж лифтов. Это похоже процентов на 70 от всего масштаба работ.

Аналогично допустив, что платежи по оформленным договорам синхронизированы с графиком строительства (с 4 кварталом 2016 года и 2 кварталом 2017 года), предполагаем, что застройщик к августу 2016 года получил меньше денежных средств, чем 47,6% по заключенным ДДУ.

Предположим

Получается, даже получив менее 48% финансирования от дольщиков, застройщик выполнил от 70 до 80% всех объемов работ по этим жилым домам. Из чего можно сделать вывод, что застройщик при строительстве располагал собственными средствами. График строительных работ не зависел от графика поступления средств в рамках ДДУ.

Из вышеприведенных цифр следует еще одно предположение. После окончания строительства этих двух домов до 2 квартала 2017 года, после сдачи их в эксплуатацию (то есть после прекращения любых обязательств перед дольщиками), после продажи оставшихся квартир - у застройщика останется значительная прибыль.

Если предполагать далее и выполнить самый примитивный расчет: отнять от объема выполненных и профинансированных работ по этим двум домам в размере 70-80% объем вероятно полученных средств в размере 48% (хотя вероятно меньше, потому что не все деньги поступили) - то останется сумма в размере около 30%. Сметная стоимость строительства домов указана в проектных декларациях в размере 454 648 300 рублей и 1 135 771 006 рублей соответственно, то есть составляет 1 590 419 306 рублей в целом. 30% от 1,59 миллиардов — это более 450 миллионов рублей, которые можно вложить в строительство домов №№6, 9, 11 более поздних сроков сдачи.

Сметная стоимость корпусов 6, 9, 11, согласно проектной декларации, составляет суммарно 2 745 214 500 рублей (476 314 500 рублей, 1 126 600 000 рублей, 1 142 300 000 рублей, соответственно). Таким образом 450 млн. руб., (которые могут быть «влиты» с других объектов в строительство этих домов) составляет 16%. Это довольно много, особенно с учетом того, что и средств по договорам дольщиков домов №№6, 9, 11 достаточно для строительства этих зданий.

Финансы первого «Арсенала»

Заглянем все же в финансовую отчетность ООО «Арсенал 1» по состоянию на 31 декабря 2014 года (последняя отчетность, которая есть в свободном доступе).

Наименование Цифра
Текущий налог на прибыль 219 642 000 руб.
Чистая прибыль 846 900 000 руб.
Дивиденды 677 800 000 руб.
Поступления 4 879 325 000 руб.
Поставщикам (подрядчикам) за сырье, материалы, работы, услуги 3 342 043 000 руб.
Управленческие расходы 327 884 000 руб.
Прочие доходы 288 749 000 руб.
Платежи (всего за отчетный год) 820 698 000 руб.
Прочие платежи 412 011 000 руб.
Выручка 1 352 655 000 руб.
Прочие долгосрочные обязательства 3 408 076 000 руб.
Внеоборотные активы 3 600 711 000 руб.
Финансовые вложения 437 909 000 руб.
Прочие расходы 223 589 000 руб.
Наименование Цифра
Дебиторская задолженность 1 503 009 000 руб.
Краткосрочная кредиторская задолженность 1 477 047 000 руб.
В связи с приобретением долговых ценных бумаг (прав требования денежных средств к другим лицам), предоставление займов другим лицам 119 500 000 руб.
Величина влияния изменений курса иностранной валюты по отношению к рублю 92 948 000 руб.
В связи с погашением (выкупом) векселей и других долговых ценных бумаг, возврат кредитов и займов 342 898 000 руб.




 


В таблице подчеркнуты три важных пункта, говорящие о значительной прибыльности организации, доступе к немалым заемным денежным средствам, доступе к валютной ликвидности (одна из статей обозначила прибыль организации, полученную из-за переоценки курса валюты). Это указывает на то, что застройщик не испытывает проблем не только с привлечением денег дольщиков, но и с доступом к финансированию своей деятельности извне.

Финансовая стабильность застройщика подтверждается данными по прибыли, отраженными в проектных декларациях по итогам 4 месяцев 2015 года и 3 месяцев 2016 года:

  Финансовый результат (прибыль) Кредиторская задолженность Дебиторская задолженность
На 29.03.2016 г. 260 936 000 руб. 1 035 684 000 руб. 1 266 264 000 руб.
На 30.04.2015 г. 149 062 000 руб 1 329 910 000 руб. 1 471 525 000 руб.

Кроме того, строительство финансируется не только за счет продажи строящихся квартир по ФЗ №214. Застройщик имеет доступ к инвестициям. Так, в проектной декларации к дому №3 указано, что помимо привлечения денежных средств в рамках ДДУ, финансы также привлекаются по договору № А1-1Н-ГСК-СОЛН13 инвестирования строительства от «17» ноября 2014 года (правда, не сказано с кем).

Корпуса 14 и 15 «Арсенала 3»

  Разрешение на строительство Предполагаемые сроки ведения строительных работ Срок сдачи в эксплуатацию
Дом №14 Срок действия от 17 ноября 2015 г. до 17 июля 2018 г. 2015-2018 гг. 4 квартал 2017 г.
Дом №15 Срок действия от 25 марта 2013 г. до 24.03.2017 г. (при этом, на сайте есть только разрешение на строительство со сроком действия с 25 марта 2013 г. по 25 марта 2015 г.)   4 квартал 2016 г.

Корпуса №14 и 15 строятся на общем участке с кадастровым номером 47:07:0722001:570. По данным Росреестра, по состоянию на 31.08.2016 года в этих домах было заключено 420 ипотечных договоров (с мая 2014 по август 2016 года). В доме №14 - 62 квартиры, в 15-ом — 556; итого 618 квартир и 68% ДДУ. Количество договоров по рассрочке застройщиком не опубликовано, поэтому будем ориентироваться на официальные цифры.

По информации на сайте застройщика и опубликованным фото, по состоянию на август 2016 года были выполнены следующие работы:

  • дом №14: вылит монолитный каркас дома, кирпичная кладка наружных стен выполнена на уровне 9 этажа. Объем выполненных работ от общего объема работ можно оценить не менее, чем в 25%;
  • дом №15: завершено строительство коробки здания, построен паркинг, завершено устройство фасада здания, завершено оконное и витражное остекление, завершены внутренние и наружные сети, завершена кровля, монтаж лифтов, завершен монтаж дверей, завершено благоустройство, закончена отделка мест общего пользования, закончена стяжка полов, ведется отделка квартир. Примерно в 95% мы оцениваем готовность дома, то есть здание практически готово к сдаче.

С учетом того, что дом №14 практически в девять раз меньше дома №15 (62 квартиры против 556), а затраты на строительство дома №15 почти полностью закончены, то доходов от продажи оставшихся 198 квартир (общее количество квартир в двух домах 618 минус 420 заключенных ДДУ) вполне достаточно, чтобы построить дом на 62 квартиры. Особенно с учетом того, что не менее 25% объема работ уже выполнено, и кроме того, можно предположить, что не все суммы, из ранее заключенных договоров по этим двум домам, поступили застройщику.

Финансы третьего «Арсенала»

«Арсенал 3» не менее финансово устойчивая организация, чем «Арсенал 1»: имеет собственную значительную прибыль, имеет доступ к заемным денежным средствам, а также доступ к инвестиционным средствам.

Сметная стоимость строительства домов №14 и 15 составляет, согласно проектной декларации 158 600 772 рублей и 780 368 450 рублей соответственно, то есть в целом 938 969 222 тыс.руб.

Между тем, отчетность по состоянию на 31 декабря 2014 года, показывала, что ОАО «Арсенал 3» имел доступ к значительным заемным средствам, и имел значительную прибыль (мы подчеркнули эти данные в таблице):

Наименование Цифра Наименование Цифра
Внеоборотные активы 1 925 024 000 руб. Выручка 428 697 000 руб.
Дебиторская задолженность 890 632 000 руб. Управленческие расходы 131 084 000 руб.
Финансовые вложения 293 400 000 руб. Прочие доходы 345 708 000 руб.
Прочие долгосрочные обязательства 2 790 090 000 руб. Прочие расходы 342 943 000 руб.
Краткосрочная кредиторская задолженность 429 128 000 руб. Чистая прибыль 229 223 000 руб.

Кроме того, Прибыльность застройщика, его стабильная финансовая устойчивость подтверждается данными по прибыли, отраженными в проектных декларациях по итогам 10 месяцев 2015 года и 3 месяцев 2016 года:

  Финансовый результат (прибыль) Кредиторская задолженность Дебиторская задолженность
На 30.10.2015 г. 71 312 000 руб. 566 652 000 руб. 731 419 000 руб.
На 29.03.2016 г. 267 434 000 руб 564 969 000 руб. 653 182 000 руб.

Доступ к инвестиционным денежным средствам отражен в проектной декларации к дому №15, где указано о привлечении денежных средств посредством договора № А3-1Н-ГСК-СОЛН15 инвестирования строительства от «25» апреля 2014 года (но не указано с кем).

Вишенкой на торте

  • оба застройщика застраховали гражданскую ответственность за ненадлежащее исполнение обязательства по передаче жилья по ДДУ;
  • в отношении компаний нет каких-либо гражданских, административных и банкротных судопроизводства, которые могут повлиять на осуществление этого строительного проекта. В тех судебных разбирательствах, где участвуют застройщики, ситуация складывается скорее в их пользу;
  • из значимых судебных решений, принятых судом, решения по которым вступили в законную силу, можно отметить всего три по ЗАО «Арсенал 1»: решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31 октября 2014 года о взыскании с подрядчика ООО «ПожВестСтрой» суммы в размере 5 280 тыс.руб за оплаченный, но не выполненный объем работ. Еще 688 тыс. руб., решением от 3 августа 2015 года;
  • решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 9 февраля 2016 года о взыскании с ООО «Пaрус» в пользу АО «Арсенал-3» суммы в размере 15 467 тыс.руб. за оплаченные, но не выполненные работы.

Однако актом проверки от 29.04.2014 года Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области №ВВ-33/2014 был выписан штраф в размере 500 тыс.руб. на застройщика ЗАО «Арсенал 1». Правда посредством судебного разбирательства застройщику удалось снизить сумму до 150 тыс.руб.

Иных взысканий со стороны контролирующих государственных органов у застройщика нет, исполнительные производства в отношении обоих застройщиков не ведутся.

Все документы на строительство оформлены застройщиком надлежащим образом.

Выводы

Источники поступления денежных средств, за счет которых застройщики ведут строительство ЖК «Солнечный», самые разные. Это средства дольщиков, заемные средства, инвестиционное финансирование, собственная прибыль. Проблем с финансированием не наблюдается, графики строительства выдерживаются согласно проектным декларациям. А это означает, что можно ожидать сдачи объектов в заявленные сроки. Финансовых и организационных проблем, для того чтобы осуществить это, мы не обнаружили.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме
  • В самом центре Петербурга. На ринге: «Prime Residence», «Царская столица», «Дом у Невского» и «ДипломатЪ»
    24 ноября 2016 в 12:30 203

    Четыре комплекса в центре Петербурга приятны на вид, имеют неплохое расположение и могут считаться прекрасным вложением средств для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия или вложить «лишние» деньги.

  • Петербург двинется на юг
    24 октября 2016 в 14:28 424

    Novostroy решил выяснить, куда двинутся застройщики, после того, как территории всех популярных массовых локаций, таких Кудрово, Мурино, Янино, будут исчерпаны. Эксперты и девелоперы сходятся в том, что в ближайшие годы исчерпания популярных территорий ждать не стоит, а в отдалённой перспективе Петербург будет расти на юг.