Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Есть ли подводные камни в ЖК «Гольфстрим»? Novostroy.su проверил.

Жалобная книга 458 22 сентября 2016 в 13:39 Вячеслав Ярных
Есть ли подводные камни в ЖК «Гольфстрим»? Novostroy.su проверил.

Жилой комплекс строится в северной части активно растущего жилого массива в деревне Кудрово. Проект предусматривает четыре 18-этажных дома с общей стилобатной частью, которые застройщик обещает ввести в I квартале 2019 года. Продажи квартир в ЖК «Гольфстрим» стартовали относительно недавно — 1 августа 2016 года. Novostroy.su решил проверить, стоит ли приобретать недвижимость в этом жилом комплексе.

Упомянутые объекты
«Гольфстрим»
Жилой комплекс
Арсенал-Недвижимость

Застройщиком ЖК «Гольфстрим» выступает общество с ограниченной ответственностью «Арсенал Групп», зарегистрированное 11 ноября 2014 года. Единственный учредитель, владеющий долей в размере 100% уставного капитала — физическое лицо А. В. Лаптев. Уставный капитал ООО «Арсенал Групп» составляет 10 000 рублей. Генеральным директором является С. С. Данелян. Согласно проектной декларации, у компании нет опыта строительства и сдачи в эксплуатацию жилых домов.

О застройщике

Застройщик, судя по всему, созданный под строительство именно этого жилого комплекса, имеет отношение к ГК «Арсенал Недвижимость». Об этом говорят схожие названия компаний, а также одни и те же имена в списке учредителей и директоров. Поэтому можно сделать вывод, что организации аффилированы друг другу. Итак, что это за компании:

  • ООО «Арсенал групп». Генеральный директор - Данелян С.С. Единственный учредитель - Лаптев А.В.
  • АО «Арсенал-1». Генеральный директор - Данелян С.С. Единственный учредитель - ООО «Арсенал-Н».
  • АО «Арсенал-3». Генеральный директор - Данелян С.С. Единственный учредитель - ООО «Арсенал-Н».
  • ООО «Арсенал-4». Генеральный директор - Лаптев А.В. Единственный учредитель - Лаптев А.В.
Упомянутые организации
Арсенал-Недвижимость
Компания
Рейтинг A/11 объектов

Головная организация, ЗАО «Арсенал Недвижимость» учреждена 9 сентября 2005 года и имеет офшорную юрисдикцию. Генеральный директор — Савватеев Д. В., единственный учредитель - «Арсенал Групп Лимитед» (Мальта).

Также офшорную юрисдикцию имеет ООО «Арсенал-Н». Генеральный директор - Лаптев А.В. Учредителями данной фирмы являются компания «Дабл Ю Пи Си Пи Лимитед» (Республика Кипр) с долей 99.9653% и частное лицо Бурилова С.А., с долей 0.0347 % уставного капитала.

При этом очевидно, что ООО «Арсенал Групп» является номинальным застройщиком, так как даже не имеет своего сайта с информацией о строительстве этого ЖК. Зато о принадлежности объекта к ГК «Арсенал Недвижимость» говорится как на их сайте, так и на официальном сайте ЖК.

Изучим проект

Согласно информации из проектных деклараций, ООО «Арсенал Групп» осуществляет в один этап строительство жилых корпусов №№ 1, 2, 3, 4 ЖК «Гольфстрим». Документы говорят о следующем:

  • разрешение на строительство выдано 03.06.2016 года сроком действия до 03.06.2021 года;
  • предполагаемый срок ведения строительных работ - 2016-2019 годы;
  • сдача жилого корпусов ЖК в эксплуатацию планируется на I квартал 2019 года;
  • сметная стоимость строительства - 2 202 251 тыс. руб.
  • строительство осуществляется за счет привлечения средств участников долевого строительства, согласно норм ФЗ №214.
  • подрядчиком работ на строительстве ЖК является ООО «Арсенал-3» (обратим внимание на эту информацию, так как она будет значима для оценки степени риска при вложении денежных средств в ЖК «Гольфстрим).

Жилые секции ЖК строятся на едином участке с кадастровым номером 47:07:1044001:600. Согласно данным Россреестра по состоянию на 14.09.2016 года, в объектах на этом участке заключено всего 3 договора долевого участия. При учете общего количества квартир в этих домах — 685 шт., количество заключенных договоров долевого участия составляет 0,4% (3:685), то есть менее 1%. При этом, судя по изображениям веб-камер на строительной площадке, сделанным в начале сентября 2016 года, уже ведутся активные работы: расчищена территория, готов котлован, идет заливка подбетонки под дальнейшее устройство фундаментной плиты. Это превышает 0,4% от общего объема выполненных работ. Если учитывать затраты на выполненные ранее инженерно-геологические изыскания грунтов на будущей строительной площадке, подготовку проектно-технической и сметной документации, прохождение экспертизы, подключение к сетям по временной схеме, к середине сентября 2016 года на строительство затрачено более нескольких десятков миллионов рублей. Очевидно, что заключение трех договоров долевого участия (причем один из них заключен в августе, а два других в сентябре 2016 года), по которым могли поступить только первые взносы, не могли обеспечить застройщика такими суммами. Это говорит о том, что строительство этого ЖК финансируется не только за счет денежных средств дольщиков.

Об этом же говорят финансовые показатели, отраженные застройщиком в единственном документе на сайте, а именно проектной декларации ЖК «Гольфстрим». Согласно этим цифрам, застройщик ООО «Арсенал Групп» по состоянию на 11.07.2016 г. имел:

  • финансовый результат (прибыль) – 1 840 тыс. руб.;
  • кредиторскую задолженность – 783 941 тыс. руб.;
  • дебиторскую задолженность – 627 866 тыс. руб.

Показанная прибыль не предполагает возможностей застройщика финансировать строительство за счет собственных средств. Кроме того, размер дебиторской задолженности говорит о том, что никакие три подписанных договора не позволят оплатить работ на сумму более 600 млн. руб., а значит застройщик получает финансовую подпитку извне.

Источник финансирования

ООО «Арсенал Групп» был учрежден чуть больше полутора лет назад и до ЖК «Гольфстрим» никакой иной строительной деятельности не вел, и при этом продажи квартир, которые могут дать необходимые средства для строительства, еще практически не начинались. Поэтому смысла анализировать финансовые возможности этой фирмы нет, тем более таких данных в свободном доступе обнаружить не удалось. Гораздо интереснее посмотреть, что из себя представляет подрядчик - ООО «Арсенал-3», который также входит в ГК «Арсенал Недвижимость». Может, именно здесь находится источник финансирования до момента, пока не появятся деньги участников долевого строительства?

Итак, что за компания ООО «Арсенал-3». Это та компания, которая должна оплачивать работу субподрядных организаций: монолитные работы по фундаменту и каркасу здания, кирпичная кладка наружных, внутренних стен и перегородок, монтаж плит перекрытий, балок и перемычек.

Производство основных строительно-монтажных работ должны выполнять следующие субподрядчики:

  • монолитные работы – ООО «СК «Монолит»;
  • основные строительно-монтажные работы – ООО «МОСТ»;
  • кирпичная кладка – ЗАО ПСК «ИнСтройПром».

Работу этим субподрядчикам должен оплачивать именно подрядчик ООО «Арсенал-3», которому в свою очередь, должен платить застройщик - ООО «Арсенал Групп». А у того, согласно проектной декларации, деньги должны появляться от продажи квартир в строящемся доме.

А что делать, если квартиры еще не продаются? Может ли подрядчик «по родственному» на первом этапе помочь застройщику, пока у того не появятся деньги?

Подрядчик - устойчиво прибыльная компания, причем на протяжении многих лет. Если посмотреть на последний официальный отчет, имеющийся в свободном доступе на сайте Росстата, в котором отражены финансовые показатели этой компании по состоянию на 31 декабря 2014 года, можно увидеть несколько важных моментов. Компания АО «Арсенал 3» генерирует значительную прибыль, имеет доступ к заемным денежным и инвестиционным средствам. Эти данные представлены в таблице:

Наименование Цифра Наименование Цифра
Внеоборотные активы 1 925 024 тыс.руб. Выручка 428 697 тыс.руб.
Дебиторская задолженность 890 632 тыс.руб. Управленческие расходы 131 084 тыс.руб.
Финансовые вложения 293 400 тыс.руб. Прочие доходы 345 708 тыс.руб.
Прочие долгосрочные обязательства 2 790 090 тыс.руб. Прочие расходы 342 943 тыс.руб.
Краткосрочная кредиторская задолженность 429 128 тыс.руб. Чистая прибыль 229 223 тыс.руб.

Кроме того, финансовая устойчивость застройщика подтверждается данными, отраженными в проектных декларациях по другим проектам (строительство ЖК «Солнечный») по итогам десяти месяцев 2015 года и трех месяцев 2016 года:

  Финансовый результат (прибыль) Кредиторская задолженность Дебиторская задолженность
На 30.10.2015 г. 71 312 тыс. руб. 566 652 тыс. руб. 731 419 тыс. руб.
На 29.03.2016 г. 267 434 тыс. руб. 564 969 тыс. руб. 653 182 тыс. руб.

Доступ к инвестиционным денежным средствам отражен в проектной декларации к дому №15 ЖК «Солнечный», где указанная компания выступает в качестве застройщика. В документе сказано о привлечении денежных средств посредством договора № А3-1Н-ГСК-СОЛН15 инвестирования строительства от 25 апреля 2014 года (правда не указано, с кем). Здесь важно отметить следующее. Компания АО «Арсенал-3» участвует в качестве застройщика ЖК «Солнечный» (двух корпусов из семи строящихся), где осуществляет строительство согласно графику производства работ. Окончание строительства одного из двух корпусов будет закончено до конца 2016 года, другой корпус также возводится без отставания от графика.

Так вот, использовать средства дольщиков даже практически построенного корпуса №15 этого ЖК для финансирования строительства другого объекта застройщик не вправе, так как нецелевое использование денежных средств участников долевого строительства по нормам ФЗ №214 незаконно. Но АО «Арсенал-3» привлекает часть денежных средств по договорам инвестирования (например, продавая строящиеся коммерческие площади в ЖК «Солнечный»), которые регулируются нормами ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений». Поэтому нецелевое использование полученных по таким договорам денежных средств, в том числе и на строительство других объектов, законно. А значит полученные таким образом денежные средства, например на практически законченном корпусе №15 ЖК «Солнечный», можно использовать для финансирования субподрядчиков на ЖК «Гольфстрим».

Таким образом, можно констатировать, что компания вполне способна оплачивать строительство объектов ЖК «Гольфстрим» на первом этапе, пока не начнется приток новых денежных средств от активной продажи квартир.

Все вышесказанное говорит о том, что проблем с финансированием (во всяком случае, на начальном этапе строительства) ЖК «Гольфстрим» у группы компаний нет.

Выполнит ли застройщик обязательства?

Просуммируем все вышесказанное и сделаем единственно возможный вывод.

Застройщик ООО «Арсенал Групп» входит в состав группы компаний, реализовавшей множество строительных проектов. Согласно информации, представленной на официальном сайте «Арсенал Недвижимость», были построены и введены в эксплуатацию: 27 многоквартирных жилых домов, а также три новых ЖК, включающие в себя 22 многоквартирных жилых дома. Кроме того, компания прорабатывает новые строительные проекты, включающие строительство более 300 тыс. кв. м жилой недвижимости (одна лишь общая площадь квартир в ЖК «Гольфстрим» - 34 тыс. кв. м).

Таким образом, эта группа компаний - серьезный игрок на строительном рынке, имеющий значительный опыт строительства и сдачи домов.

В интернете предоставлено множество отзывов покупателей квартир от этой группы компаний, которые информируют преимущественно о готовности домов в заявленные сроки, но в некоторых объектах, в частности, ЖК «Девяткино», сдача в эксплуатацию задерживалась до года. Также имеются негативные замечания к качеству построенных домов и переданных дольщикам квартир. Но мы не анализируем качество работы этой компании, а рассматриваем возможные риски вложения денежных средств в ее новый объект.

Есть ли вероятность того, что застройщик не выполнит обязательства перед дольщиками? Можно ответить однозначно: ни финансовых, ни организационных проблем при строительства ЖК «Гольфстрим» не замечено. Кроме того, наличие аккредитации жилого комплекса крупнейшими банками («Сбербанк», «ВТБ-24», «Газпромбанк», «Россельхозбанк», «Открытие», «Глобэкс», «Связь-банк» и др.), говорит о серьезной проработанности проекта. В процессе аккредитации банки тщательно проверяют разрешительную и финансовую документацию застройщика, а также смотрят экономику проекта и определяют его рискованность. Наличие аккредитации проекта банками, входящими в ТОП-10 банков России, говорит о высоком уровне проекта строительства ЖК «Гольфстрим» и незначительных рисков вложения средств.

Гарантии дольщику обеспечены страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения и нежилого помещения по договору страхования гражданской ответственности. Договор №ГОЗ-29-1113/16 от 05 июля 2016 года был заключен между ООО «Арсенал Групп» и Обществом с ограниченной ответственностью «Страховая компания «РЕСПЕКТ», место нахождения- 390023, Рязанская область, г. Рязань, ул. Есенина, д.29.

В отношении застройщика отсутствуют какие-либо гражданские, административные и банкротные судопроизводства, а также не ведутся исполнительные производства. Кроме того, еще раз подчеркнем, что застройщиком надлежащим образом оформлены все документы на строительство.

Таким образом, риски при вложении денежных средств в ЖК «Гольфстрим» и застройщика ООО «Арсенал Групп» отсутствуют.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме