Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Вся правда об апартаментах, которую вы хотели знать

Выбираем жилье 720 3 июня 2016 в 18:32 Олег Воронин
Вся правда об апартаментах, которую вы хотели знать

В Петербурге продвигается новый формат жилья «апартаменты» как альтернатива классическим квартирам. В столице он уже занимает треть всего нового «жилого строительства». Почему застройщикам выгодно строить апартаменты и что ждет их обладателей?

Трошева Ольга
Эксперт рынка

Пока что в Петербурге не случился бум апартаментов, который наблюдается в Москве. Как рассказала руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, по состоянию на 1 апреля 2016 года на рынке Петербурга в продаже находились апартаменты в 23 объектах. По итогам первого квартала 2016 года в сегменте апарт-отелей было реализовано всего 14,8 тыс. кв. м жилья, что составило 2% от общего объема спроса в Петербурге. В Москве доля апартов, по разным данным, достигает 30%, сейчас в продаже более 80 объектов. Скорее всего в ближайшее время этот формат будет набирать популярность и в Северной столице. И вот почему.

Закон не писан

В последние два года застройщики постоянно жалуются на рост себестоимости строительства, на обременения, которыми государство облагает новые проекты, на ужесточение законодательства, которое также отражается на стоимости строительства. Апартаменты помогают вырваться из-под жесткого прессинга властей, избавиться от излишней нагрузки, потому как не подпадают под действие норм жилищного строительства. Застройщик по документам строит гостиницу для временного проживания, в которой возможно жить постоянно (не запрещено). Ему нет необходимости обеспечивать жителей социальной инфраструктурой, машиноместами и прочими обязательными опциями современенного жилья, а значит, объект будет требовать меньших финансовых затрат. Даже земля, на которой будет стоять апарт-отель, обойдется значительно дешевле.

«Как правило, разница в цене участка привязана к разнице конечной стоимости между жильем и апартаментами. На выходе она составляет 15-20%. Поэтому земельные участки под жилье стоят дороже участков под коммерческую недвижимость на те же 15-20%», – рассказывает ведущий эксперт по продаже коммерческой недвижимости «Российского аукционного дома» Юлия Акимова.

Кроме того, апартаменты могут строиться там, где жилье возводить по закону нельзя. «Территорию всего Петербурга, как и любого другого города РФ, «накрывают» правила землепользования и застройки, устанавливающие, где и что можно строить, с какими ограничениями и, соответственно, требования к площади озеленения, машиноместам и прочее для каждого из видов застройки. Так, для жилья есть требование по обеспечению машиномест на участке из расчета 1 место на 80 кв. м жилья», - рассказывает советник начальника Госстройнадзора Арсений Волков.

Попова Тамара
Эксперт рынка

Значительные расхождения наблюдаются и по нормам озеленения придомовой территории. «В жилых проектах это 23 кв. м. озеленения на 100 кв. м. общей площади квартир, в большинстве объектов нежилого назначения всего 15% от площади участка, - отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg  Тамара Попова. - В то же время возникает много других требований, например, по отношению к возведению гостиниц. Так, в проекте должны быть предусмотрены два пути эвакуации, служебные помещения и т.д. Требования по инсоляции для жилья также не распространяются на апартаменты».

«Так как здание нежилое, естественно, город не закладывает численность возможных жителей в развитие социальной инфраструктуры района, сады, школы, больницы на них не рассчитываются. То есть законом прописаны минимальные требования к обеспечению строительства жилья. У апартаментов, которые формально не являются жилыми объектами, а считаются местами для временного пребывания, таких жестких требований нет», - резюмирует Арсений Волков.

Таким образом, строительство апартаментов «выходит» значительно дешевле жилья, меньше проблем по согласованию и контролю со стороны государства, можно строить там, где жилое строительство запрещено. Так, в Курортном районе сейчас реализуются два проекта с апартаментами на территории, предназначенной для возведения санаториев. И никто — ни прокуратура, ни Госстройнадзор — не нашли никаких нарушений закона.

В общем, одни сплошные плюсы. Более того, сейчас в Москве некоторые проекты офисной недвижимости, спрос на которую катастрофически падает, переформатируются в апарт-гостиницы, спрос на которые, наоборот, растет.

Дольщик перед выбором

Для дольщика приобретение апартаментов имеет как свои плюсы, так и минусы, о которых необходимо знать. Безусловный плюс — это стоимость, которая нередко на 15-20% ниже, чем у жилых проектов в однотипной локации. На этом плюсы заканчиваются. Хотя, безусловно, жить в санатории на берегу Финского залива, можно тоже отнести к плюсам.

Но стоит свыкнуться с мыслью, что регистрация (прописка) возможна только временная на пять лет. Городские власти не будут особо заботится о том, хватает ли мест в садах и школах для жителей апартаментов. Финансовые взаимоотношения застройщика и дольщика также оставляют желать лучшего. Предварительные договоры, запрещенные для привлечения средств дольщиков в жилищное строительство, вполне законы при приобретении апартаментов. И, даже заключая договор долевого участия, что тоже возможно, дольщик получает меньше защиты, чем тот, кто приобретает жилое помещение, а значит, растут риски и без того довольно рискованного «инвестирования» в строительство.

«В отличие от продажи квартир, применение 214-ФЗ при продаже апартаментов право, а не обязанность застройщика. При этом застройщику не потребуется соблюдать ряд ограничений, предусмотренных исключительно для случаев привлечения денежных средств граждан на строительство жилых помещений. В частности, застройщик может не страховать свою ответственность или не получать поручительство банка. Также денежные средства на строительство апартаментов могут быть привлечены до государственной регистрации ДДУ», - говорит юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков.

Собственнику апартаментов придется платить более высокие коммунальные платежи и налоги. Ставка налога за квартиру варьируется от 0,1% до 0,3% и зависит от стоимости недвижимости. Минимальная ставка распространяется на квартиры стоимостью до 10 млн рублей. За апартаменты ставка налога колеблется от 0,5% до 2%, в зависимости от их назначения и категории.

Ипотека на апартаменты будет дороже и без поддержки государством. ВТБ24 дает под 14,5% годовых от 4 млн рублей на срок до 10 лет. «Не исключается ситуация когда апарт, являясь нежилым зданием, превратиться в офисно-торговый центр. Представьте ситуацию, когда застройщик построил апарт, продал гражданам «квартиры» в виде просто помещений, люди начали жить, а через какое-то время соседи перепродали свои помещения или сами устроили в них офисы, так как здание то нежилое. Вот и может получиться, что ты живешь на этаже в окружении офисов и мелких торговых точек», - размышляет Арсений Волков.

Разрушая шаблон

Апартаменты, конечно, не совсем привычный формат жилья, но он имеет право на существование хотя бы потому, что востребован рынком и интересен застройщикам. Вообще чем больше форм (наемные дома, доходные дома) и возможностей иметь свою крышу над головой — тем лучше. Тем не менее, апартаментам необходимо какое-то законодательное обоснование, чтобы четко прописать все нюансы взаимоотношений между застройщиком-продавцом и дольщиком-покупателем. В противном случае можно ожидать очередной батальон обманутых дольщиков, которые, увы, не смогут заявить, что им жить негде — потому как апартаменты жильем не считаются.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме
  • Дмитрий Авдеев: «Апартаменты со временем станут не менее популярны, чем жилой фонд»
    21 ноября 2016 в 15:51 150

    Руководитель офиса «Типанова» компании «Петербургская Недвижимость» Дмитрий Авдеев, в интервью для Novostroy.su рассказал о новых объектах компании, об акциях и социальной инфраструктуре уже строящихся жилых комплексов.

  • Андрей Бочков: «Повышение спроса на студии вполне закономерно»
    5 октября 2016 в 16:12 313

    Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» опубликовал данные о доле малогабаритных квартир на рынке первичной недвижимости. Согласно представленной статистике, в первом полугодии 2016 года всего было продано 1 220 000 квадратных метров жилой площади, 62% из которых составляли студии и «однушки».

  • Апартаменты вырастут в цене
    19 сентября 2016 в 16:49 281

    Бум апартаментов, захлестнувший столицу, постепенно докатывается до Петербурга, формируя новый тип недвижимости и новый тип покупателя. Хотя споры, можно ли в таком «жилье» жить постоянно, не утихают, цены на объекты растут.